（2014）闵民五（民）初字第1932号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-12-22
案件名称
上海盛帆房地产开发有限公司与上海渔涛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海盛帆房地产开发有限公司,上海渔涛餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1932号原告上海盛帆房地产开发有限公司。法定代表人盛某，董事长。委托代理人朱耀华，上海市四方律师事务所律师。被告上海渔涛餐饮管理有限公司。法定代表人徐某。原告上海盛帆房地产开发有限公司与被告上海渔涛餐饮管理有限公司（以下分别简称盛帆公司与渔涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理。因被告渔涛公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关的法律文书，后依法组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告盛帆公司的委托代理人朱耀华到庭参加诉讼。被告渔涛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告盛帆公司诉称，2007年8月1日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋租期自2007年10月1日起至2015年12月30日止，月租金为人民币（下同）27，305元，自2009年1月起每年租金按4%递增，租金支付方式为付三押一，按季支付，保证金为一个月的租金，当租赁关系终止时，用以冲抵合同约定由被告承担的费用，被告应于每季度一日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的10%支付违约金，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除合同。合同签订后，被告未能依约履行义务。经原告多次催讨，自2013年4月1日起的租金至今未支付。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金，却无理拒不支付租金。原告遂诉诸法院要求判令：（一）解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；（二）被告腾退房屋并将房屋交还原告；（三）被告支付自2013年4月1日起至实际腾退房屋之日止的租金（暂计至2014年6月30日止为506，283.58元）；（四）被告支付自2013年4月1日起至实际腾退房屋之日止每日按日租金10%标准计算的违约金（暂计至2014年6月1日止为51，297.20元）；（五）被告支付由原告垫付的水电费26，052.46元。诉讼中，原告将上述诉请变更为：（一）确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于本案诉状副本送达被告之日解除；（二）被告支付自2013年4月1日起至同年6月30日止的租金506，283.58元；（三）被告支付逾期付款违约金20，000元；（四）被告支付原告垫付的自2014年1月至同年4月的电费26，052.46元。被告渔涛公司未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，2007年8月1日，原告盛帆公司（作为出租方，签约甲方）与被告渔涛公司（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于闵行区沁春路XXXX弄XX号、XXX号、XXX号，建筑面积为512.97平方米，用途为商铺；甲方于2007年8月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2007年10月1日起至2015年12月30日止；月租金为27，305元，自2009年1月起每年按4%递增；乙方支付的租金为付三押一，按季支付，应于每季度一日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的10%支付违约金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金27，305元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付；并对租赁的其他事宜进行了约定。签约后，原告按约交付了涉案房屋，被告按约支付了租赁保证金27，305元及合同履行初期的租金。但被告自2013年4月1日起即开始拖欠租金，截至2014年6月30日合计拖欠租金计506，283.58元；并拖欠了自2014年1月至同年4月的电费合计26，052.46元。原告经多次催讨未果，遂以上述诉称理由提起本案诉讼。因被告下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关的法律文书，公告送达期满之日为2014年12月7日。诉讼中，原告已自行收回涉案房屋，并自愿将租金计算的截止日期调整为2014年6月30日，将违约金的计算金额调低为20，000元，并同意待被告结清所有拖欠费用后将租赁保证金返还被告。另查明，涉案房屋的产权人已于2009年5月25日由原告变更登记为案外人上海某资产经营管理有限公司，其与原告系关联企业，同意仍由原告继续履行与被告的租赁合同，其不再另行向被告主张权利。以上事实，由原告提供的原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、电费发票、涉案房屋的房地产权证、情况说明以及原告的当庭陈述等证据为证。被告盛帆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。根据上述合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的10%支付违约金，且被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同。本案中，被告自2013年4月1日起拒绝向原告支付租金的行为显已违反合同约定，原告据此要求解除租赁合同，符合双方的合同约定，本院予以支持。合同解除之日应为被告收到本院以公告方式向其送达起诉状副本及相关的法律文书的期满之日即2014年12月7日。对于原告要求被告支付自2013年4月1日起至2014年6月30日止的租金506，283.58元及自2014年1月至同年4月的电费26，052.46元之诉请，本院亦予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，因原告已自行将违约金的主张金额调低至20，000元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。基于合同解除的后果应一并予以处理的原则，原告应在被告结清上述应付费用后，将被告交付的租赁保证金27，305元返还被告。被告盛帆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海盛帆房地产开发有限公司与被告上海渔涛餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年12月7日解除；二、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛帆房地产开发有限公司自2013年4月1日起至2014年6月30日止的租金506，283.58元；三、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛帆房地产开发有限公司自2014年1月至同年4月的电费26，052.46元；四、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛帆房地产开发有限公司违约金20，000元；五、原告上海盛帆房地产开发有限公司于被告上海渔涛餐饮管理有限公司结清上述第二、三、四项应付款项后的五日内返还被告上海渔涛餐饮管理有限公司租赁保证金27，305元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，636.33元，财产保全费3，051.42元，合计12，687.75元，由被告上海渔涛餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈春芳代理审判员 袁白薇人民陪审员 陈务宁二〇一五年二月十日书 记 员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”