（2014）未民初字第05526号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-12-18

案件名称

赵德全与胡人方租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市未央区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵德全,胡人方

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款

全文

西安市未央区人民法院民事判决书（2014）未民初字第05526号原告赵德全（反诉被告），男，1968年8月10日出生，汉族。委托代理人张跃，博纳新律师事务所律师。委托代理人蔡燕，博纳新律师事务所律师。被告胡人方（反诉原告），1979年9月14日出生，汉族，无业，住陕西省城固大东关氮肥厂，公民身份号码6123221979********。委托代理人王军，陕西缔伍律师事务所律师。原告（反诉被告）赵德全与被告胡人方（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法由审判员孙芳玲担任审判长，与代理审判员杨宁、郭丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵德全及委托代理人张跃、蔡燕，被告胡人方（反诉原告）及委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵德全诉称，2013年5月10日被告胡人方将位于西安市未央区汇林华城7号楼底商05号和7号楼1014住宅房出租给原告，作为餐饮经营使用，原告在当地工商部门注册为西安市大明宫遗址区满香楼蒸碗店，于2013年6月10日开业。开业后，由于7号楼30余家业主反映扰民，物业公司等到相关部门责令停业整改，至今本店不能正常经营，原告多次找被告协商此事未果。故原告诉至法院，请求判令原被告所订商铺租赁合同无效，被告返还违约保证金4万元。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告返还房租费36万元及营业损失10万元，赔偿房屋装修及设备的费用。被告（反诉原告）胡人方辩称，原被告之间租赁合同合法有效，原告2013年9月13日已领取营业执照和餐饮许可证，该房屋可以用于餐饮经营，且合同已履行一年半，所以不存在合同无效的情形。原告违规经营是导致其停业整顿的原因，与双方的租赁行为无关。反诉原告（本诉被告）胡人方诉称，2013年5月10日其与反诉被告赵德全签订了房屋租赁合同，将位于西安市未央区汇林华城锦华苑7号楼底商05号和7栋1014房出租给反诉被告，共计136.9平方米。双方签订合同并履行一年半时，反诉被告要求确认与其签订的房屋租赁合同无效。其认为双方签订的合同合法有效，故诉至法院要求反诉被告继续履行合同，支付房屋租金12万元，违约金2400元，支付物业费900元、垃圾费300元。反诉被告（本诉原告）赵德全辩称，其与反诉原告签订合同时，反诉原告未将购买房屋的相关手续向其出示，其对房屋性质不知情。反诉原告违反合同约定，将住宅以商铺形式租赁给其经营餐饮服务，致使合同内容违反法律强制性规定而导致无效。租赁合同现已无法继续履行，反诉原告应承担违约责任，赔偿其经济损失。关于租金和物业费，其均已缴清。经审理查明，赵德全为经营餐饮，经西安市未央区汇林华城售楼部介绍认识胡人方。赵德全与胡人方于2013年4月29日签订《租赁协议》，双方达成初步意向，胡人方将位于西安市未央区汇林华城锦华苑7号楼底商05号和7号楼1014房出租给赵德全，共计136.9平方米，胡人方收取赵德全诚意金2万元2013年5月10日赵德全与胡人方签订租赁合同，当天赵德全交付10万元租金和2万元履约保证金，租期从2013年5月25日到10月24日，2013年9月24日赵德全交付租金14万元，租期从2013年10月25日到2014年5月24日，2014年5月24日交付租金12万元，租期从2014年5月25日到2014年11月24日。胡人方在购房时，因7号楼底商05号没有天然气无法做餐饮，故于2013年5月20日又购买7号楼1014室作为商用厨房，并保证严格按照物业要求用水用电用气。2013年6月10日，赵德全经营的西安市大明宫遗址区满香楼蒸碗店（以下简称“满香楼”）正式开业。2013年6月27日赵德全出具承诺书一份：“……如以后发现对小区住户正常生活有影响我们全力配合物业办二次整改如有对物业造成我们负全部责任赵德全13年6月27日”。2014年6月29日，7号楼业主向汇林华城物业部投诉，因原告在7号楼一楼门面房经营餐饮，油烟扰民，环境卫生差，存在安全隐患，影响了居民的居住环境和身心健康。汇林华城物业部多次向原告下达通知书责令其停业整改。2014年6月30日，西安市未央区城市管理综合行政执法局向原告下达《责令停止行政违法行为通知书》，因满香楼油烟扰民，责令其停止违法行为。2014年9月18日西安市未央区食品药品监督管理局向原告下达《监督意见书》，禁止其无《餐饮服务许可证》私自经营餐饮，限其立即停业整改。另，赵德全称因签订合同时胡人方未告知其7号楼1014室系住宅，致使其无法办理7号楼1014室的《餐饮服务许可证》，加之住宅的烟道与其他住户相通导致油烟扰民，从而被要求停业整改。胡人方称因赵德全自己经营管理不善导致油烟扰民，且《餐饮服务许可证》系到期未续办致使无证经营才被停业整改。庭审中，赵德全与胡人方均同意解除租赁合同，赵德全于2014年12月22日腾房，且双方就装修、设备费用及物业费、物业服务费、电梯费、取暖费、垃圾费等相关费用达成一致调解意见，当庭履行完结。以上事实，有租赁协议、租赁合同、房屋买卖合同、餐饮服务许可证、限期整改通知书、责令停止行政违法行为通知书、监督意见书、承诺书、情况说明、用户交费查询明细、当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，赵德全与胡人方签订的《房屋租赁合同》在履行期间，双方均同意解除合同，本院依法予以准许。涉案房屋被赵德全占有使用至2014年12月22日，故其要求胡人方返还2013年5月25日至2014年11月24日的租金36万元的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，赵德全与胡人方同意解除合同，并就装修、设备费用及物业费、物业服务费、电梯费、取暖费、垃圾费等相关费用达成一致调解意见，且已履行完结，因双方自愿，本院予以确认。赵德全经营的满香楼被停业整改，系因赵德全经营管理不善导致油烟扰民，且无相关证据证明其营业损失，故其要求胡人方赔偿营业损失10万元的诉讼请求，本院不予支持。现因双方自愿解除合同，胡人方应当向赵德全返还诚意金2万元及履约保证金2万元。2014年12月22日，赵德全腾房并交付给胡人方，故赵德全应当支付2014年11月25日至2014年12月22日的租金1.8万元，胡人方反诉要求赵德全支付2014年11月至2015年5月的租金12万元及违约金2400元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条之规定，判决如下：一、依法解除原告赵德全与被告胡人方签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）赵德全于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡人方支付2014年11月25日至2014年12月22日的租金1.8万元；三、反诉原告（被告）胡人方于本判决生效之日起十日内向反诉被告（原告）赵德全返还诚意金2万元及履约保证金2万元；四、驳回原告（反诉被告）赵德全的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）胡人方的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元（原告已预交），由胡人方承担72元，剩余828元由赵德全自行承担；反诉案件受理费1386元（被告已预交），由赵德全承担204元，剩余1184元由胡人方自行承担。赵德全承担部分于上述第一项款项时间一并支付胡人方，胡人方承担部分于上述第二项款项时间一并支付赵德全。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　员　　孙芳玲代理审判员　　杨　宁代理审判员　　郭丽华二〇一五年二月十日书　记　员　　任瑞鑫关注微信公众号“”