（2014）温瑞民初字第4224号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-13

案件名称

瑞安市华利塑料厂与董小青、朱贤钦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

瑞安市人民法院

所属地区

瑞安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

瑞安市华利塑料厂,董小青,朱贤钦,温州吉隆汽车零部件有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十条，第五十二条，第九十七条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款

全文

浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2014）温瑞民初字第4224号原告瑞安市华利塑料厂。法定代表人孙永王。委托代理人（特别授权）杨文清、阮再岳。被告董小青。委托代理人（特别授权）崔建国。被告朱贤钦。第三人温州吉隆汽车零部件有限公司。法定代表人朱况况。委托代理人（一般授权）苗雨强。原告瑞安市华利塑料厂为与被告董小青、朱贤钦、第三人温州吉隆汽车零部件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月19日向本院起诉，本院同日立案受理后，适用简易程序，于2015年1月6日公开开庭进行了审理，原告瑞安市华利塑料厂法定代表人孙永王及其委托代理人杨文清、被告董小青委托代理人崔建国、被告朱贤钦、第三人温州市吉隆汽车零部件有限公司委托代理人苗雨强到庭参加诉讼。在诉讼过程中，应原告申请，本院裁定查封了登记在被告朱贤钦名下、座落于温州市瓯海区仙岩街道仙南村的房屋（所有权证号01xxx59）。本案现已审理终结。原告瑞安市华利塑料厂诉称：原告为瑞安市塘下镇东陈村爱民路xx号厂房所有人。被告董小青系承租人，两被告为夫妻关系。第三人系厂房实际使用人。2013年2月25日，原告与被告董小青签订《厂房租赁合同》。合同约定：一、原告将座落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号厂房出租给被告董小青作为生产使用；二、租赁期限为五年，从2013年3月10日起至2018年3月10日止；三、1、年租金为736200元，2、租金按年递增8%，第二年起须提前30日内付清（即2014年租金被告应在2月10日之前付清）；六、因本合同产生的有关税费及土地税、房产税均由承租人承担；并约定补充：在租赁期限内，若遇承租方未按时交纳或未付足房租……同时支付二个月租金作为赔偿金，双方合同解除。其余详见《厂房租赁合同》。根据以上合同约定，2014年年租金应为795096元，日租金为2208.6元。被告董小青应于2014年2月10日前支付租金795096元，但届时被告董小青未付足租金。2014年4月7日被告董小青、朱贤钦向原告出具承诺书，承诺该所剩余租金于2014年5月底一次性付清，但被告董小青、朱贤钦又未能履行。此后，原告多次通知被告解除厂房租赁合同并要求被告支付剩余租金、赔偿金、缴纳税费，但被告仍然拒绝办理腾空该房，强行由第三人占有使用该厂房，原告于2014年11月11日又委托律师发函诉前告知：解除租赁合同，但均无果。另，被告董小青、朱贤钦结欠原告2013年度租金2万元，至今未付。原告认为，由于被告迟延履行主要债务，致使原告订立的合同目的不能实现，并造成原告的经济损失。现起诉要求：1、依法解除原告与被告董小青、朱贤钦厂房租赁合同；2、依法判决被告董小青、朱贤钦、第三人搬离并腾空座落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号厂房；3、依法判决被告董小青、朱贤钦支付2013年度拖欠租金2万元并支付赔偿金132516元；4、依法判决被告董小青、朱贤钦支付2014年度租金或占用使用费，从2014年3月10日开始按日租金2208.6元计算至实际腾空之日止（扣除已支付31万元，暂算至2014年11月10日为220064元）；5、诉讼费用由被告董小青、朱贤钦承担。被告董小青辩称：1、原告要求解除双方签订的合同无事实依据，与事实不符。被告租赁厂房的目的是给第三人使用，被告依约履行了义务。原告口头告知厂房已通过竣工验收，但是未出具厂房的竣工验收报告，第三人实际使用厂房仅14个月，被告不拖欠原告租金；2、被告不存在未支付或延期支付租金，第三人在使用厂房时，地面存在粉尘现象，被告多次要求原告进行处理，原告拒绝维修厂房地面，第三人出资3万余元对地面进行整改；3、原告第三、四项诉请有误。原告第三项诉请是按第二年递增后的标准进行计算，与事实不符。原告的第四项诉请显失公平。综上，请求驳回原告方诉请。被告朱贤钦的答辩意见与被告董小青意见一致。第三人温州市吉隆汽车零部件有限公司述称：1、原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》无事实和法律依据，且原告所述与事实不符。被告董小青租赁原告厂房的目的是为第三人生产汽车部件使用。第三人在进行装修等搬迁前准备工作时，该厂房的建设方通知：该厂房尚未通过验收，要求第三人立即停止装修。为此，第三人多次通过被告董小青要求原告提供厂房竣工验收报告和消防检验报告。因原告迟迟未能提供相关验收报告造成第三人长达9个多月的时间未能实际使用厂房；2、原告的厂房相关配套设施不完善，比如水表、电表均未分户，第三人用水、用电与其租户产生纠纷，并且厂房不平整和严重粉化现象存在质量问题致生产设备安装不稳影响生产进度以及产品严重锈蚀，严重影响第三人的正常生产经营。若法院查明被告确实拖欠租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第17条规定，第三人不同意原告与被告解除《厂房租赁合同》，第三人同意代被告董小青支付租赁及违约金。综上，第三人要求驳回原告诉请。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证，以证明原告主体资格；证据2、企业信息、身份证、户籍证明、结婚登记申请书，以证明被告、第三人主体资格及两被告系夫妻关系；证据3、土地使用权证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证，以证明原告系厂房合法所有人；证据4、厂房租赁合同，以证明厂房租赁事实；证据5、承诺书，以证明被告承诺支付租金及利息，后违约事实；证据6、欠条，以证明被告结欠原告2013年租金事实；证据7、厂房现状照片复印件，以证明该厂房由第三人在占有使用事实；证据8、律师函，以证明解除租赁合同已通知被告。（当庭提供）证据9、原告和案外人凯瑞鞋业有限公司订立的厂房租赁合同；证据10、用电客户信息及电费明细，证据9-10以证明凯瑞鞋业有限公司在2013年1月份正常使用厂房，不存在厂房无法使用的问题。质证后，两被告质证意见如下，对证据1、2、4真实性无异议；对证据3，土地使用权证无异议，建设用地规划许可证有异议；对证据5，真实性无异议，这是双方对厂房租赁的补充协议，是因为原告没有提供竣工报告和消防验收报告。协商期间，董小青要求扣除租期，租金另算，后经协商，董小青先予以支付2014年租金15万元，剩余租金与2013年使用厂房时间相抵扣；对证据6，关联性有异议，不能证明原告的待证事实；对证据8、真实性无异议，但仅仅是通知董小青解除合同，但是董小青并不同意解除合同；对证据9，真实性无异议，不能证明凯瑞鞋业在2013年使用该厂房，且使用的厂房是5-6层，与原告的厂房不在同一层，更不能对抗消防验收手续；对证据10，真实性无异议，恰恰能证明该房屋的电费是由凯瑞鞋业予以缴纳，第三人缴纳电费是向凯瑞鞋业缴纳，但也不能证明该房屋在2013年1月已使用厂房。第三人同意董小青代理人陈述的前八组证据的质证意见，对证据9-10，真实性无异议，安全质量问题至今没有任何证据能予以证明。本院认为证据7的真实性难以确定，不予采纳；证据9、10反映原告与案外人的合同，与本案无关，不予采纳；其余证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。被告董小青提供了以下证据：证据11、瑞安市凯瑞鞋业有限公司于2014年6月、7月收取第三人电费收据，以证明第三人使用的电是向凯瑞公司缴纳，第三人在用电情况上与凯瑞公司多次发生纠纷，以此能证明原告在用电方面没有进行分户；证据12、2014年8月、11月凯瑞公司收取第三人水费的收据，以证明第三人在缴纳水费问题上也是向凯瑞公司缴纳水费，以此能证明原告在用水方面没有进行分户；证据13、照片，以证明原告厂房存在粉化现象，影响第三人生产；该三份证据均能证明原告方的厂房不合格。质证后，原告对证据11-12真实性无异议，关联性有异议，没有分户不能说明达不到使用的标准，恰恰能说明被告和第三人是正常使用厂房的事实；对证据13，真实性和关联性均有异议，不能证明被告的待证事实。本院认为证据11、12、13记载的被告与案外人之间的事实，与本案无关，不予采纳。综合以上证据及原告、两被告、第三人的陈述，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，第三人的法定代表人系两被告女儿。2013年2月25日，原告与被告董小青订立《厂房租赁合同》，约定原告将其所有的座落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号厂房出租给被告董小青使用，期限为2013年3月10日至2018年3月10日止，年租金为736200元，租金按年交纳，每年递增8%，第二年起须提前30天内付清，合同另约定了其他事项。上述厂房土地使用权证登记在原告名下，尚未登记房屋所有权证。随后，原告将厂房交付给两被告，两被告将房屋交付给第三人使用，原告没有异议。2014年4月7日，因原告与被告董小青为第一年度租金发生争执，被告董小青出具《欠条》交原告收执，《欠条》记载：“今欠王玲（丽）英现金20000元（贰万元正）”。同日，两被告出具《承诺书》，《承诺书》记载：双方于2014年4月7日在厂内协商厂房租金一事，经双方协商，鉴于2014年租金事项作出如下安排：1、2014年3月10起出租租金先于2014年4月15日付十五万元。2、2014年5月15日前付租金壹拾万元。3、所剩余款于2014年5月底一次性付清。该项所余租金按3月10日起计息，利率按1.5%结息。两被告向原告支付第一年度租金736200元，第二年度租金310000元。在诉讼过程中，案外人王丽英到本院确认《欠条》上记载的“王丽英”系其本人，《欠条》上的权利属原告享有。本院就代为履行支付租金义务事宜向第三人征求意见，第三人不同意提供意见。本院认为：原告与被告董小青订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，当事人应按合同的约定履行义务。两被告出具《承诺书》，承诺于2014年5月底前付清余款，但届时没有付清款项，原告有权解除合同。合同解除后，被告应将厂房腾空后返还给原告，并按约支付结欠的租金或按租金标准计算的厂房占用费，2014年3月10日至2015年3月租金数额为736200元×（1＋8%）=795096元，二被告已支付310000元。原告要求支付赔偿金132516元，由于被告已出具《承诺书》，同意支付利息，表明《房屋租赁合同》中的赔偿金条款已被《承诺书》中条款所替，故原告的该项请求没有事实、法律依据，本院不予支持。两被告辩称的主要内容为：1、第三人从2013年11月起实际使用厂房，被告已依约履行义务；2、厂房地面存在粉尘现象，致使第三人的产品严重锈蚀。原告拒绝维修厂房地面，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定的义务；3、原告第三、四项诉请有误，原告第三项诉请是按第二年递增后的标准进行计算，与事实不符。第三人述称：1、被告董小青租赁原告厂房是为第三人生产汽车部件使用，但原告未能提供相关验收报告致使第三人在长达9个多月的时间内未实际使用厂房；2、原告的厂房相关配套设施不完善，比如水表、电表均未分户，第三人用水、用电与其租户产生纠纷，并且厂房存在粉尘现象，严重影响第三人的正常生产经营；若法院查明被告确实拖欠租金，第三人不同意原告与被告解除《厂房租赁合同》，第三人同意代被告董小青支付租赁及违约金。由于两被告于2014年4月7日出具的《欠条》及《承诺书》分别约定了第一年度结欠的租金、第二年度结欠的租金数额及支付期限，表明双方不存在其他争议，故被告、第三人所称的第1、2条理由没有事实依据，本院不予支持；虽然第三人述称同意代两被告支付租金及违约金，但本院向其征求具体意见时遭其拒绝，故其代被告履行的意愿不真实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十七条的规定，判决如下：一、解除原告瑞安市华利塑料厂与被告董小青订立的厂房租赁合同。二、第三人温州市吉隆汽车零部件有限公司搬离并腾空座落于瑞安市塘下镇东陈村爱民路58号的厂房。三、被告董小青、朱贤钦向原告瑞安市华利塑料厂支付拖欠的第一年度租金20000元。四、被告董小青、朱贤钦向原告瑞安市华利塑料厂支付第二年度租金（租金数额按年租金795096元标准计，从2014年3月10日起算至实际腾空之日止，扣除已支付的310000元）。上述义务，均于本判决生效后十日内履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告瑞安市华利塑料厂的其他诉讼请求。本案受理费3444元（已减半收取），诉讼保全费3670元，由被告朱贤钦、董小青负担（两被告于本判决生效后十日内到本院缴纳受理费及保全费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费6889元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。审　判　员　　缪正坚二〇一五年二月十日（代）书记员　　曹观乐来源：百度“”