（2014）邵中民三终字第36号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
陈华龙与邵阳市鸿泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈华龙,邵阳市鸿泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一四十四条，第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）邵中民三终字第36号上诉人（原审原告）陈华龙。委托代理人刘奇，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）邵阳市鸿泰房地产开发有限公司。法定代表人唐春芳，该公司总经理。上诉人陈华龙与被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，湖南省邵阳市大祥区人民法院于2014年4月4日作出（2013）大民初字第741号民事判决，陈华龙不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭审理了本案，上诉人陈华龙及其委托代理人刘奇到庭参加了诉讼，被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。湖南省邵阳市大祥区人民法院经审理查明，被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司始建于1999年5月31日，2006年4月30日公司名称变更为邵阳市云昊房地产开发有限公司，2012年3月21日，又变更为邵阳市鸿泰房地产开发有限公司。2011年3月6日，原、被告签订《房屋预购协议书》，签订的甲方为邵阳市云昊房地产开发有限公司金都花苑项目部，乙方为陈华龙。《房屋预购协议书》第一条约定：“甲方将邵阳市祭旗社区金都花苑项目部B栋一单元住房壹套卖给乙方，此住房层次为第坡顶层02房。该套住房的交易价格为1160元／㎡（大写：壹仟壹佰陆拾元），总价约为116000元，最终以房产局测绘的面积为准。”第六条约定：“付款方式：签订合同时，乙方付壹拾万元房款给甲方……该栋房屋封顶时交清90%房屋款，交钥匙时，乙方付清房款的98%，余下2%的房款在办证时付清，付款均以收款收据为准。”第七条约定：“交房时间：2011年3月6日至2012年2月30日。”双方还在《房屋预购协议书》上注明：“陈华龙同志买屋坡面屋顶，固定是壹佰平方。在办证时，平方有多，不加钱，平方有少不减钱。”合同签订后，原告即向被告支付了100000元房款。另查明，被告的金都花苑项目从签订合同起至今未动工修建，未取得商品房预售许可证。原判认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。从双方签订《房屋预购协议书》至今，被告未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定该双方签订的《房屋预购协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告收取的购房款应退还给原告，原、被告虽未约定如何承担违约损失，原告实际因被告的行为遭受了经济损失，故被告应按同期银行贷款利率承担利息损失。原告要求按照同期银行贷款利率的四倍计算利息无法律依据，不予支持。关于利息计算的期限，原告诉请要求从2011年3月6日计算到“起诉之日止”，但原告的诉状落款时间为2013年8月30日，可知原告所称的“起诉时止”是指到2013年8月份原告原准备起诉时止，因此利息计算时期：自2011年3月至2013年8月共30个月。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从以上规定可知，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供了虚假的商品房预售许可证明。虽然本案被告未取得商品房预售许可证明，但原告没有提供证据证明被告系故意隐瞒无证的事实或提供虚假的商品房预售许可证明，故原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈华龙与被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司（原邵阳市云昊房地产开发有限公司）于2011年3月6日签订的《房屋预购协议书》无效；二、被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈华龙购房款100000元及其利息14625元（按同期银行贷款年利率5.85%，从2011年3月计算到2013年8月止）；三、驳回原告陈华龙的其他诉讼请求。陈华龙不服上述判决，上诉称被上诉人在没有取得商品房预售许可证明的情况下，采取故意隐瞒事实真相，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应承担返还已付购房款一倍的赔偿责任，原审判决被上诉人只支付上诉人已付购房款利息明显不当，属适用法律不当。请求依法改判被上诉人在原审判决的基础上再增加136576元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司未予以答辩。本院二审审理查明的事实及证据认定与原审一致。本院认为，本案系本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人争议的焦点是被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司是否需要承担上诉人陈华龙已付购房款一倍的赔偿责任及原判对利息的处理是否正确？被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司与上诉人陈华龙签订《房屋预购协议书》时未取得商品房预售许可证明，协议签订之后至今仍未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定。陈华龙与邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于2011年3月6日签订的《房屋预购协议书》应认定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。邵阳市鸿泰房地产开发有限公司作为专业房地产开发公司，明知必须首先取得商品房预售许可证明才能预售商品房，其却在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与上诉人签订《房屋预购协议书》，协议签订之后仍未取得商品房预售许可证明，且对已预售的商品房并未进行开发建设，故应认定为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形。邵阳市鸿泰房地产开发有限公司应返还上诉人已付购房款及利息。并应在上诉人已付购房款一倍以内承担相应的赔偿责任，上诉人对被上诉人是否有商品房预售许可证明亦未尽到审慎审查的义务，负有一定过错。故宜由被上诉人承担上诉人已付购房款30%的赔偿责任。陈华龙上诉还提出邵阳市鸿泰房地产开发有限公司退还的购房款应按照银行同期贷款利率的四倍计算利息，因无法律依据，该上诉理由不能成立，不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，判决不当，应予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2013）大民初字第741号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2013）大民初字第741号民事判决第三项；三、被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人陈华龙经济损失30000元。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人陈华龙的其他诉讼请求。本案一、二审诉讼费8371元，由上诉人陈华龙承担2000元，被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司承担6371元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 莫佩华代理审判员 廖莎菲二〇一五年二月十日书 记 员 王巾英附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或变更；……第一四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效第九条出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 微信公众号“”