（2015）大民二终字第00028号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-10

案件名称

王彩霓与张青松、深圳市方大建科集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王彩霓,张青松,深圳市方大建科集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00028号上诉人（原审原告）：王彩霓。委托代理人：朱作文，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张青松。被上诉人（原审被告）：深圳市方大建科集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南十二路方大科技大厦19楼。法定代表人：熊建伟，该公司董事长。原审原告王彩霓与原审被告张青松、深圳市方大建科集团有限公司（以下简称“方大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年9月29日作出（2014）中民初字第1579号民事判决，王彩霓不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人王彩霓的委托代理人朱作文，被上诉人张青松到庭参加诉讼。被上诉人方大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王彩霓一审诉称：深圳市方大装饰工程有限公司（以下简称“方大装饰公司”）通过生效法律文书取得了案涉房屋的物权，取得物权后二被告间签订了房屋购买合同，约定方大装饰公司将案涉房屋出售给张青松，后原告因办公需要购买房屋经与张青松协商达成一致，约定张青松将案涉房屋出售给原告并承诺尽快办理房屋的产权手续，并提出如果原告需要办理工商备案登记，被告可以在一个月内协助原告办理工商登记手续。签订房屋买卖协议后，原告向张青松共付款2万元，并与装修公司签订了办公室装修合同，对办公室进行装修。在后续的时间内原告多次与被告协调办理房屋产权事宜，被告以种种理由推托。后经原告查询，产权部门答复是案涉房屋没有竣工备案手续和消防验收手续，因此不能办理产权过户手续。购买案涉房屋用于办公是原告的真实意思表示，也是原告与被告张青松达成的一致意见，现案涉房屋未通过消防验收情况下不具备办公条件，也不能办理产权过户手续。虽经原告多次催告，仍不具备办理房屋过户手续的条件，因此请求解除双方买卖协议。原告与张青松签订房屋买卖协议无论从标题及内容均可看出双方就房屋买卖事宜达成一致，不是租赁关系。从合同价款及办理产权的税费承担等相关约定均可看出，双方是就房屋买卖一事达成协议。从二被告签订的房屋购买合同看，双方对合同的产权办理时间有一定的预期，在18个月内应办理完毕，双方是可以解除合同的，可以认定二被告间就房屋办理产权登记时间是有约定的。根据双方约定被告方大装饰公司办理产权时间应在2013年6月17日之前完成，而至今案涉房屋仍不具备办理产权条件，可以认定案涉房屋在合理期限内是不能办理产权变更手续的，同时方大装饰公司通过生效的裁决和中院的执行裁决书取得的案涉房屋物权。根据物权法第31条规定，方大装饰公司依据生效文书取得了案涉房屋的物权，但是其要在处分该物权时应当依照法律规定办理登记手续，但至今二被告均没有办理相关登记，即案涉房屋至今尚不具备处分的条件，因此原告与张青松之间就房屋买卖协议的履行是无法进行，原告购买房屋的目的不能实现。从合同签订至今，已经过了催要期限，因此双方间签订的买卖协议已经不具备履行的条件，应依法予以解除。同时，被告出售案涉房屋就应当满足该房屋具备过户的条件，房屋至今不能过户，导致合同的目的不能实现，应当由被告承担违约责任。二被告的共同原因导致该损失发生，因此要求二被告共同赔偿因装修造成的损失。故原告诉至法院，要求判令：解除原告与被告张青松签订的《房屋买卖协议》；被告张青松返还原告支付的全部房款共计2万元；二被告共同赔偿原告经济损失人民币181784元。被告张青松一审辩称：原告与张青松签订的协议第6条，说明原告已经知晓该房屋为被告方大装饰公司抵债所有，不在张青松名下，张青松没有隐瞒。被告与原告的买卖合同早已失效，应是租赁关系，双方买卖合同协议中第6条第5款规定，原告早已与被告方大装饰公司取得联系，但未达成买卖协议与张青松无关，原告与张青松的买卖合同因未签订协议已经失效。原告未与被告方大装饰公司签订合同有各种原因，所以买卖合同早已无效，应是租赁关系。双方协议中表明若原告未与被告方大装饰公司签订买卖合同就为租赁关系。合同第6条均提到租金的事实。在中山区法院另案庭审笔录中原告已经承认租赁关系。张青松与方大装饰公司合同中约定张青松有权将房屋出租给第三方，张青松与原告是租赁关系，原告应支付租金，原告无法使用该房屋并提出装修赔偿，无任何证据。张青松早已支付给被告方大装饰公司款项，拥有房屋所有权。原告占有房屋至今，理应支付使用费或以租金形式支付。原告没有证据表明未使用该房屋，表明原告一直在使用该房屋。故不同意原告的诉讼请求。被告方大公司一审辩称：方大公司与原告无任何合同关系，也无其他关联关系，对事实不清楚，与方大公司无关，装修损失不应由方大公司承担。故不同意原告诉讼请求。一审法院审理查明：2011年6月1日，大连市中级人民法院作出（2011）大执一恢1字第47、87号执行裁定书，裁定如下：一、自本裁定书生效之日起，申请执行人方大装饰公司即拥有位于大连市中山区同兴街25号世界贸易大厦的第28层（现32层）12号等14套房屋的所有权抵偿其债权。2011年12月16日，被告张青松与方大装饰公司签订房屋购买合同。方大装饰公司将案涉房屋出售给张青松。方大装饰公司认可被告张青松已经支付房款。2012年10月13日，原告与被告张青松签订房屋买卖协议，甲方（张青松）将位于大连市同兴街25号世界贸易大厦2812室（电梯显示为3212室，即案涉房屋），建筑面积68.96平方米的房屋出售转让给乙方（王彩霓）。协议第一条约定，如果因甲方不同意卖出或不告知深圳方大联络人的原因造成方大装饰公司不能为乙方过户或办理产权，甲方应返还乙方已经缴纳给甲方的全部租金和保证金。协议第六条特别约定，因办理过户手续的时间不确定，在签订本合同之日起，甲方同意“以租代售”的形式，乙方知晓目前房屋产权并不在甲方名下，但双方均自愿接受如下条款：……每月16日前支付次月租金4000元。4.如因乙方的原因单方面决定不购买该房产，则按租赁方式结算；第七条约定，如乙方注册公司，甲方应在一个月内协助乙方办理工商部门所需的办公场所登记备案手续。合同签订当日，被告张青松将案涉房屋交给原告。2012年10月13日，被告张青松收取原告保证金及租金各4000元；2012年11月19日，被告张青松收取原告2012年11月-12月份租金4000元；2012年12月24日，被告张青松收取原告租金4000元。2013年2月22日，被告张青松收取原告4000元。原告王彩霓系宝一通商（大连）国际贸易有限公司的法定代表人，该公司于2009年5月18日成立。2012年12月29日，宝一通商（大连）国际贸易有限公司与大连乾贺装饰工程有限公司签订办公室装修工程合同。工程项目：大连世界贸易大厦2812室（电梯显层3212号）办公室装修工程。2014年8月18日，大连乾贺装饰工程有限公司（收款方）为宝一通商（大连）国际贸易有限公司（付款方）开具发票，工程款金额为181784元。被告张青松称不知道原告注册公司，亦不认可原告曾要求其协助办理工商部门所需的办公场所登记备案手续。被告张青松认为原告系自行装修，对装修费用亦未与原告商量，对装修状态与费用不知情。案涉房屋至今未办理交接。原告未提供案涉房屋现不具备办理房屋过户手续条件是因为案涉房屋没有竣工备案手续和消防验收手续的相关证据。2014年3月12日，深圳市方大装饰工程有限公司变更名称为深圳市方大建科集团有限公司（即本案被告方大公司）。一审法院认为，原告与被告张青松签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。现原告明确表示要解除与被告张青松签订的房屋买卖协议，既符合双方约定，亦未违反法律规定，予以支持。关于原告诉请要求判令被告张青松返还原告支付的全部房款2万元一节，因原告与被告张青松签订的房屋买卖协议明确约定，因办理过户手续的时间不确定，双方同意“以租代售”的形式。原告知晓目前房屋产权并不在被告张青松名下，双方约定月租金为4000元。案涉房屋已于2012年10月13日交给原告，原告至今未将案涉房屋交还给被告张青松，且原告未提及被告存在按双方约定被告应返还原告租金及保证金的情形，故原告该诉请没有事实和法律依据，不予支持。原告装修房屋是否经被告张青松同意，未举证证明，被告张青松亦不予认可。原告在被告未提供相关消防验收手续的情况下即接收案涉房屋，并自行装修后，又以案涉房屋未经消防验收不能作为其设立的贸易公司办公用房为由，及原告还认为被告方大公司依据生效文书取得了案涉房屋的物权，但是其要在处分该物权时应当依照法律规定办理登记手续，但至今二被告均没有办理相关登记，即案涉房屋至今尚不具备处分的条件，因此原告与张青松之间就房屋买卖协议的履行是无法进行，原告购买房屋的目的不能实现。二被告的共同原因导致原告造成相应的装修损失，因此要求二被告共同赔偿装修损失没有法律依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十三条第一款之规定，判决：一、解除原告王彩霓与被告张青松于2012年10月13日签订的房屋买卖协议；二、驳回原告王彩霓的其他诉讼请求。案件受理费4330元，由原告负担。宣判后，王彩霓不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，支持王彩霓返还房款及赔偿装修损失的诉讼请求或发回重审。主要上诉理由是：原审法院已经认定王彩霓与张青松签订的房屋买卖协议合法有效，并确认因张青松和方大公司未办理相关登记，案涉房屋尚不具备处分条件，买卖合同无法履行从而导致合同目的无法实现。王彩霓基于买卖房屋目的占有房屋后进行房屋装修不必经张青松认可，原审法院亦认定是方大公司和张青松的共同原因导致王彩霓相应的装修损失，故即使张青松否认对装修知情，张青松也应赔偿王彩霓的装修损失。另外，王彩霓并没有使用案涉房屋，张青松提供的电费明细可以证实。张青松二审答辩认为：不同意王彩霓的上诉请求。王彩霓签订合同时知晓房屋不在张青松名下，方大公司是经法院执行裁定取得的房屋产权，依法是可以转让的。王彩霓与张青松签订合同后就对房屋进行了装修，对此张青松原审提供的电费明细可以证明。合同签订当日，双方办理了房屋交接。至于王彩霓是否使用房屋，与张青松无关。王彩霓也没有将房屋交付给张青松。故双方因种种原因没有达成购买协议，责任不在张青松。方大公司二审未到庭答辩。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：2012年10月13日，张青松（甲方）与王彩霓（乙方）签订的房屋买卖协议第六条特别约定：“因办理过户手续的时间不确定，在签订本合同之日起，甲乙双方同意‘以租代售’的形式，乙方知晓目前房屋产权并不在甲方名下，但双方自愿接受如下条款：1.租金计算方式：租期从2012年10月16日起计算，年租金为48000元人民币。乙方向甲方支付保证金4000元，每月16日前支付次月租金4000元；2.如乙方2012年12月31日之前按照本合同约定的价格及相关条款与深圳市方大装饰工程有限公司（签订）该房屋的购买合同，甲方需将乙方支付的保证金和租金返还给乙方。……4.如因乙方的原因单方面决定不购买该房产，则按照租赁方式结算。”第八条约定，乙方与物权人深圳方大装饰工程公司正式签订房屋的买卖合同，甲方将保证金和租金扣除补偿金（若有）返还给乙方后，则本协议自动终止。二审中，王彩霓和张青松均称房屋现仍登记在房屋开发单位大连宏进世界贸易大厦有限公司名下。案涉房屋未办理产权的原因，王彩霓和张青松庭审中均称系因案涉房屋没有通过消防验收。本院认为，王彩霓和张青松对原审判令解除双方于2012年10月13日签订的房屋买卖协议均无异议，故对原审判决第一项，本院予以维持。关于王彩霓要求张青松返还房款2万元的上诉请求，本院认为，根据双方签订的房屋买卖协议第六条“因办理过户手续的时间不确定，在签订本合同之日起，甲乙双方同意‘以租代售’的形式，乙方知晓目前房屋产权并不在甲方名下”之约定，案涉房屋在办理过户手续之前，王彩霓与张青松之间实为租赁合同关系，王彩霓应按协议约定向张青松支付保证金4000元和按照年租金48000元标准支付租金。自2012年10月13日起至2013年2月22日，王彩霓向张青松交付保证金4000元和租金16000元，即王彩霓所称的购房款2万元。房屋买卖协议约定，“如果因甲方不同意卖出或不告知深圳市方大联络人的原因造成方大装饰公司不能为乙方过户和办理产权，甲方应返还乙方已经缴纳给甲方的全部房租和保证金4000元”；“如乙方2012年12月31日之前按照本合同约定的价格及相关条款与深圳市方大装饰工程有限公司的该房屋的购买合同，甲方需将乙方支付的保证金和租金返还给乙方。”本案中，王彩霓明知房屋办理过户手续的时间不确定且房屋并不登记在张青松名下，仍与张青松签订房屋买卖协议，理应承担非因张青松主观原因导致的房屋不能办理过户手续的风险。根据王彩霓和张青松的庭审陈述，案涉房屋至今未办理产权，系因房屋未通过消防验收所致，而非是张青松不同意卖房或不告知方大公司而导致方大公司不能为王彩霓办理过户。并且，王彩霓与方大公司就案涉房屋也未签订购买合同。案涉房屋于2012年10月13日交付给王彩霓，至今王彩霓未将房屋交还给张青松。按照双方协议中有关租金标准以及保证金和租金返还的约定，王彩霓要求张青松向其返还房款2万元，依据不足，本院不予支持。至于王彩霓所称并未使用房屋一节，张青松向王彩霓交付房屋后，房屋处于王彩霓实际控制下，王彩霓是否实际使用该房屋，是其自己对房屋的处分，不应构成其要求张青松返还保证金和租金的抗辩理由。至于王彩霓主张的装修损失，如上分析，房屋在办理过户手续之前，王彩霓与张青松之间实为房屋租赁合同关系，王彩霓理应经过张青松同意后才可装修房屋。王彩霓明知房屋过户手续办理时间不确定，其又未经张青松同意而对房屋进行装修，由此发生的装修费用，应由王彩霓自行承担。故王彩霓要求张青松和方大公司共同承担其对房屋的装修损失，没有法律依据，本院亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元（上诉人预交），由上诉人王彩霓负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯学枝审　判　员　　丁大勇代理审判员　　刘冬艳二〇一五年二月十日书　记　员　　王　亮微信公众号“”