（2015）丹民一终字第00055号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-22
案件名称
广州与宽甸金远房地产开发有限公司、高源案外人执行异议之诉二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周广州,宽甸金远房地产开发有限公司,高源
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一终字第00055号上诉人（原审原告）：周广州，男，1987年4月26日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县宽甸镇城东街道*组。委托代理人：王居民，辽宁兴达律师事务所律师。委托代理人：邢福波，男，1965年7月23日出生，无职业，住宽甸满族自治县灌水镇车古轮泡村*组62。被上诉人（原审被告）：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：滕德荣，董事长。被上诉人（原审被告）：高源，女，1952年10月1日出生，汉族，宽甸满族自治县人民法院退休干部，住宽甸满族自治县宽甸镇东关街道15组。上诉人周广州与被上诉人宽甸金远房地产开发有限��司（以下简称金远公司）、被上诉人高源案外人执行异议之诉一案，宽甸满族自治县人民法院于2014年12月10日作出（2014）宽民一初字第02792号民事判决。上诉人周广州对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周广州（原审原告）在一审诉称，2012年12月10日，原告与被告金远公司签订了房屋买卖合同，购买宽甸魅力城小区A11幢1单元402房屋，原告全额交付了购房款，被告金远公司将房屋钥匙交付给原告。因被告金远公司怠于履行义务，该房屋未能办理过户手续。2014年6月5日，被告高源另案诉被告金远公司一案诉讼保全，将原告所购买的房屋予以查封。2014年7月1日原告向宽甸法院提出书面异议，被裁定驳回了异议。故原告诉至法院请求：一、确认原告与被告金远公司签订的房屋买卖合同有效，同时协助原告办理房屋过户手续（��备案登记）并交付；二、撤销宽甸法院对涉案房屋的查封。金远公司（原审被告）在一审辩称，我与原告之间的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，支持原告的诉讼请求。高源（原审被告）在一审辩称，一、原告周广州与被告金远公司签订的房屋买卖合同应为无效合同。在双方订立合同时，被告金远公司并未取得商品房预售许可证。在法院查封涉案房屋前，被告高源曾找亲属到魅力城售楼处查看房源，售楼处经理提供的房源信息中包含涉案房屋，说明涉案房屋当时并未出售，而原告提供的买卖合同时间却在其后，应为虚假合同。二、涉案房屋没有交付原告，原告并未实际占有，原告没有取得涉案房屋的物权，原告无权请求撤销人民法院查封裁定。三、在预售许可证办理后，原告并未到房管部门办理登记，原告存在过错，涉案房屋仍属被告金��公司财产。在人民法院对涉案房屋进行查封时，涉案房屋虽然已经取得商品房预售许可，但被告金远公司并未提出异议。法院查封裁定应为合法有效，不应撤销。一审法院经审理查明，被告高源与被告金远公司因商品房预售合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2014年5月12日作出了（2013）宽民一初字第03557号民事判决书，判决高源与金远公司签订的买卖合同无效，金远公司于判决生效后十五日内双倍返还高源房屋款2470000元，合计4940000元。2014年6月5日，被告高源申请该院诉讼保全，该院作出的（2013）宽民一初字第03557-1号民事裁定书，查封了被告金远公司所有的座落于宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A1号楼1单元801室、802室；A11号楼1单元302室、402室；A15号楼2单元501室。2014年7月1日，原告周广州向该院提出执行异议，称查封的房屋中A11号楼1单元402室已由其购买��2014年7月24日该院作出了（2014）宽民执监字第00009号执行裁定书，裁定书认为原告周广州在购买涉案房屋时，该房屋并没有取得预售许可证。在该房屋取得预售许可证后，原告没有及时到有关部门办理商品房预售登记备案手续。因此，该涉案房屋仍在被告金远公司名下，该院对该涉案房屋的查封符合法律规定，原告周广州依据商品房买卖合同和收款收据不能对抗该院对该涉案房屋的查封。故驳回了原告的异议。2014年7月31日，原告周广州诉至本院，要求：一、确认原告周广州与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效，同时协助办理房屋过户手续（或备案登记）并交付；二、撤销宽甸法院对涉案房屋的查封。庭审中，原告周广州提供了商品房买卖合同一份，显示内容为：2012年12月10日，原告购买宽甸满族自治县魅力城小区A11幢1单元402号建筑面积为91.43平方米房屋，单价为每平方3840元。合同第六条付款方式及期限约定一次性付款：买受人于2012年12月10日一次性付款351091元。合同落款处加盖被告金远公司公章，委托代理人王恩柱签字，买受人周广州签字。同时，原告出具了2012年12月10日被告金远公司为其出具的收款收据一张，付款单位为周广州，金额为351091.20元，收款事由为房款A11-1-402。原告周广州提供了中国农业银行银行卡存款业务回单一份，欲证明原告与被告金远公司达成购房意向后，曾于2012年10月21日，向被告金远公司总经理王恩柱账户存入30万元作为购房预付款。被告金远公司委托代理人王恩柱对此款项予以认可，并称其本人的银行卡也是公司现金使用的账户。被告高源申请证人出庭作证，证人杨馥宁当庭证实，称曾于2014年5月26日随同几个朋友，一起到被告金远公司售楼处，以购房名义查询可购买房源，时任销售经理杨宇出具了可供销售的房源为A1-1-801、802，A11-1-302、402及A15-2-501。欲证实在该院进行查封时，涉案房屋并未出售。证人谢春竹、林桂霞、霍丽华出具了书面证言证实上述事实。证人杨宇作为被告金远公司售楼处原销售经理为被告高源出庭作证，证实当时确实向上述几名证人提供了上述房源。同时杨宇提供了被告金远公司楼盘销控表，该表中显示涉案房屋为空白未销售状态。同时该表中注明此价格表于2014年2月16日起执行。原告及被告金远公司对被告高源提供证据质证意见为：证人杨馥宁、谢春竹、林桂霞、霍丽华与被告高源系亲属关系。对证人杨宇的证实质证意见为：杨宇系被告金远公司于2014年5月解聘人员，与被告金远公司存在利害关系。对杨宇提供的楼盘销控表，被告金远公司称该表系公司制作，但不能反映实际销售部门以外人员对楼盘销售情况。同时根据被告高��申请，本院于2014年9月19日要求调阅证人杨宇原在被告金远公司销售部的工作电脑中所记录的被告金远公司楼盘销售情况，以证实涉案楼房A11-1-402的具体销售状态，但被告金远公司拒绝提供，并表示对其拒绝提供行为可承担不利后果。庭审中，被告金远公司对被告高源的抗辩意见和证据未能提供相反证据予以反驳。2014年5月27日，被告金远公司取得涉案房屋的预售许可证。至该院查封该涉案房屋时，原告周广州没有到相关部门办理预告登记备案手续。一审法院经审理认为，本案为执行异议之诉，争议的焦点是原告与被告金远公司之间是否存在真实的房屋买卖行为。本院对涉案房屋执行查封行为是否为合法有效。庭审中，原告虽提供了房屋买卖合同和收款收据，但在被告高源不予认可，且又提供了被告金远公司原销售人员杨宇当庭证实并出示了楼盘销控表进一步证明涉案房屋在该院查封时并未出售的情况下，原告及被告金远公司应进一步提供相关证据予以证明双方所签房屋买卖行为的真实合法性。庭审中原告所提供的2012年10月21日汇款30万元银行汇款存根证明其买卖实际汇款，但此汇款与原告所提供的房屋买卖合同签订及房款收据出具相差近2个月，不符合正常买卖行为即结即清的交易习惯。原告所提供的房屋买卖合同注明一式三份，收款收据也是三联单据，但庭审中原告及被告金远公司均未能提供被告金远公司应作为档案材料保管的合同备份及收据存档联。且在该院依被告申请要求调取被告金远公司原销售人员工作电脑中楼盘销售记录的档案材料时，被告金远公司拒绝提供查阅，并表示可承担不利后果，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提��，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。同时根据该规定中第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。考虑到原告及被告金远公司所举房屋买卖合同及收款收据与原告的汇款存在一定疑点，双方不能进一步提供证据证实，且被告金远公司拒绝法院调取查阅公司销售电脑内楼盘销售的档案材料。同时也考虑到被告在2014年5月27日取得预售许可证的情况下，至该院2014年6月5日送达查封裁定书期间，涉案房屋并未办理相关预告登记备案手续，故原告与被告金远公司所举证据不能得出该买卖合同是真实性的唯一结论，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共��国民法通则》第五十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决：驳回原告周广州的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担。上诉人周广州不服一审判决，请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担诉讼费用。理由：原审判决认定上诉人与被上诉人金远公司之间的房屋买卖不成立，是错误的。上诉人与被上诉人金远公司之间签有商品房买卖合同、付了对价款、实际已交付（金远公司当庭认可），法律规定应当有效的。请求二审人民法院依法查明事实，作出公正判决。被上诉人金远公司未答辩。被上诉人高源辩称，一、此案是执行异议之诉，本案焦点是上诉人对涉案执行的房屋是否享有实际权力。被上诉人高源认为上诉人对涉案执行的房屋不享有实际权利。其理由：1、涉案房屋未备案顶记。��诉人对涉案争议房屋没有在房地产交易中心备案登记；法律明确规定，不动产物权设立变更，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。此涉案执行房屋没有登记在上诉人名下；是在被上诉人金远公司名下，被上诉人高源请求查封是合法的，法院查封没有错误。2、涉案房屋没有交付。上诉人没有任何对涉案房屋权属转移手续，没有房屋契税票据，上诉人没有被上诉人金远公司向上诉人交付此房屋的凭据。上诉人对涉案房屋不具有实际权利，没资格也无权对执行标的物主张权利。二、上诉人对此房屋既没有依法取得所有权，也没有依法实际占有。以一纸合同和被上诉人金远公司没入账的收款白条对抗法院执行，是对法律秩序的破坏。二审法院不应支持。三、上诉人有过错。上诉人与被上诉人金远公司在房屋买卖合同中约定：2012年12月31日交付，而上诉人没有及时主张交付，所以没有取得所有权。在长达二年时间不向被上诉人金远公司主张交付，也不依法诉讼主张交付权利，不动产没有交付，所有权不发生转移。上诉人的自身过错必然导致今天的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人不仅没实际占有，还有过错；法院查封并无不当。四、争议标的物查封前没有出售。被上诉人金远公司对涉案房屋财产权利没有转移，有证据证明。杨馥宁等四人有证，被上诉人金远公司销售部人员杨宇有证。五、法院查封后被上诉人金远公司没有提出任何问题。被上诉人金运公司对法院查封是明知的，这也说明房屋没有出售，财产权利没转移。在被上诉人高源申请调取涉案房屋相关证据（证明销控表真实内容、证明房屋没有出售），被上诉人金远公司拒不提供，并愿意承担���能举证的后果，至今也没有证据证明房屋所有权属于他人。六、上诉人与被上诉人金远公司房屋买卖合同有瑕疵，不具有真实性。1、订立合同主体与履行合同主体不一致。合同主体是金远公司，收款主体是王恩柱不是金远公司。2、付款金额不是合同标的额，合同标的额35万，付款是30万，差5万多。与合同标的额不一致，也没有说明。3、付款时间与订立合同时间不一致，相差两个多月，先付款后订合同；先于2012年10月付款30万，后于2012年12月订立的合同，合同内容与以上行为有何原因及联系，没有说明。5万多房款何时付清的不清楚，没有证据，也无说明。4、交款没入账，缺少合法票据。七、上诉人与被上诉人金远公司有明显恶意串通，阻止判决执行嫌疑。这是对法治的挑战，是对社会诚信的破坏，目的使法院判决成为法律白条。望二审法院对上诉人的请求予以驳回，以维护法律的尊严。二审中，上诉人为支持其上诉请求，在本院询问中提供如下证据：案外人于桂荣从宽甸建行于2012年12月10日取款14万元、及当日又取款3万元，2012年10月11取款10万元，共计27万元的个人活期明细查询（复印件），用以证明于桂荣当天从银行取钱借给周广州。该证据是在一审结束后到银行查询的，银行给出具的这两份凭证。被上诉人高源对该证据的意见是，一审当中上诉人已经提供了这方面的证据，王恩柱收到周广州200多万元的借款，这是王恩柱个人收到这个钱，并不是金远公司。该证据只能证明从于桂荣的名下取了27万元，但不能证明该27万元借给了谁。取款人是于桂荣不是周广州，取款数额不是一次性，而是两次取的，且与买房款的数额不符。因为该证据是复印件，没有加盖银行的公章，不能作为定案依据使用。本院的认证意见如下：��证据未加盖银行的公章，无法证明其证据来源，被上诉人高源对该证据的真实性持有异议，且该证据体现的客户名称是于桂荣在两天内分三次取款共计27万元，无法证明该款系周广州向被上诉人金远公司交付的购房款。而该证据体现的数据截止系统结账时间为2014年9月27日，故该证据在一审诉讼期间就已经存在，一审法院在2014年10月14日的庭审中，已经询问上诉人是否有新的证据，上诉人明确表示没有。故上诉人提供的该证据不属一审庭审结束后新发现的证据，本院不作为定案依据。被上诉人高源在二审询问中未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人周广州在一审诉讼中向法庭提供了中国农业银行户名为王恩柱的银行卡存款业务回单，证明其于2012年10月21日向王恩柱汇款的30万元，就是支付给被上诉人金远公司的购房款，上诉人对此非常肯定。现上诉人在二审中又推翻这一主张，提出上诉人是案外人于桂荣的孙女女婿，买房的事情都是于桂荣的儿子邢福波（上诉人周广州的委托代理人）一手办理的，因于桂荣的孙女买房钱不够，就向奶奶于桂荣借，故购房款系上诉人向案外人于桂荣所借的27万元，并将交房款的收据名头写为上诉人。故上诉人在一、二审中所提出的主张存在矛盾，且上诉人对事实的陈述亦有悖常理。由于被上诉人金远公司在一审诉讼中，没有提供充分的证据证明上诉人与被上诉人金远公司存在真实的房屋买卖行为，故上诉人的上诉请求证据不足，本院不予支持。本案案由系案外人执行异议之诉，上诉人提出执行异议，应就执行的标的物享有所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。而本案涉案房屋所有权系被上诉人金远公司所有，上诉人主张其已购买该��屋，但其没有办理相关产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故涉案房屋的物权没有发生变动。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因上诉人未实际占有使用涉案房屋，且上诉人明知被上诉人金远公司没有取得涉案房屋的预售许可证，仍诉称其已购买该房屋，致使不能办理房屋过户登记手续，上诉人对此存在过错。故一审法院在审理被上诉人高源与被上诉人金远公司商品房预售合同纠纷案中，依法采取诉讼保全措施，查封所有权属于被上诉人金远公司的涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，上诉人周广州不是涉案房屋的所有权人，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人周广州负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕伯昌代理审判员 房春堂代理审判员 王 杨二〇一五年二月十日书 记 员 王海鹰 搜索“”