（2015）沈中民二终字第00578号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与上诉人杨俊峰、冯亚红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳曙光房地产开发有限公司,杨俊峰,冯亚红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00578号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司副经理，住辽宁省辽阳市文圣区。上诉人（原审原告）：杨俊峰，男，1966年6月30日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人（原审原告）：冯亚红，女，1966年9月17日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与上诉人杨俊峰、冯亚红房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1875号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司的委托代理人王寅生，上诉人杨俊峰、冯亚红的委托代理人吴玲到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原审杨俊峰、冯亚红诉称：请求法院判令沈阳曙光房地产开发有限公司支付杨俊峰、冯亚红逾期办证违约金29，330.52元；并承担本案诉讼费用。原审沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：逾期办证的责任不在沈阳曙光房地产开发有限公司，杨俊峰、冯亚红请求逾期违约金，违背合同约定，没有法律依据，请法院驳回杨俊峰、冯亚红诉讼请求。且约定的违约金也过高，沈阳曙光房地产开发有限公司只是协助房产局办证，办证是合同次要义务、随附义务，不应该承担过高的违约金。另外，杨俊峰、冯亚红的起诉已经超过法定的诉讼时效期间，沈阳市中级人民法院关于诉讼时效倒算的规定不具有司法解释的效力，不能作为法院判决的依据，法院应当依民诉法的规定和最高法院的司法解释对时效问题作出判决。原审法院查明：杨俊峰、冯亚红与沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年6月23日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号605号建筑面积70.93平方米的房屋一处，房屋总价款358，126元。合同第十五条约定，沈阳曙光房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沈阳曙光房地产开发有限公司的责任，杨俊峰、冯亚红不能在规定的期限内取得房地产权属证书，一年内，沈阳曙光房地产开发有限公司按日向杨俊峰、冯亚红支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，杨俊峰、冯亚红提出退房，沈阳曙光房地产开发有限公司将杨俊峰、冯亚红已付房款退还杨俊峰、冯亚红，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿杨俊峰、冯亚红损失。合同签订后杨俊峰、冯亚红按约定支付了房款，沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年6月15日交付房屋。因沈阳曙光房地产开发有限公司于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故杨俊峰、冯亚红来院起诉。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条已明确约定沈阳曙光房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年6月15日交付房屋，应在180天内即2011年12月12日前将办理权登记需要由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，沈阳曙光房地产开发有限公司仍未完成合同约定的义务，故沈阳曙光房地产开发有限公司已构成违约。关于违约金的问题，因双方已在合同中对违约责任作出约定，即“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。”，故双方已明确约定沈阳曙光房地产开发有限公司仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，杨俊峰、冯亚红有权退房，现杨俊峰、冯亚红不选择退房，而按一年内违约责任计算标准要求沈阳曙光房地产开发有限公司支付至2014年9月12日的违约金的请求，与双方合同约定不符，杨俊峰、冯亚红仅有权主张从2011年12月13日起至2012年12月12日期间的违约金，但杨俊峰、冯亚红在明知沈阳曙光房地产开发有限公司违约后，并未及时向沈阳曙光房地产开发有限公司要求赔偿，怠于行使其权利，直到2014年9月24日才起诉要求给付违约金，故2012年9月24日之前的部分已超过了诉讼时效，不予支持，2012年9月25日起至2012年12月12日止期间的沈阳曙光房地产开发有限公司共计违约79天，应支付逾期办证违约金358，126元×0.0001×79天=2，829.20元，故原告要求被告支付逾期办证违约金29，330.52元的诉讼请求，对其中2，829.20元予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，原审判决：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告杨俊峰、冯亚红逾期办理房屋产权证违约金2，829.20元；二、驳回原告杨俊峰、冯亚红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533元，由杨俊峰、冯亚红负担483元、沈阳曙光房地产开发有限公司负担50元。宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司、杨俊峰、冯亚红均不服，上诉至本院。沈阳曙光房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，并由杨俊峰、冯亚红承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定沈阳曙光房地产开发有限公司没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在沈阳曙光房地产开发有限公司，而在沈阳市消防局，是不属实的。沈阳曙光房地产开发有限公司在一审提交了11份证据，证明沈阳曙光房地产开发有限公司已经按照合同约定交付了房屋，证明沈阳曙光房地产开发有限公司已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了向房产局的登记资料报备时间。庭后，沈阳曙光房地产开发有限公司根据法官示明，又到沈阳消防局，要求其给出具因消防验收争议，消防局一直没有出具验收合格证的证明，但消防局一直没有给出示。举证材料中，包括我公司提交的于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》和我方于2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》。这些证据包括庭审举证足以证明，造成我方逾期报备办证的责任不在我方，而在国家行政执法机关消防局。而没有消防验收合格证，沈阳市房产局即使接收办理房屋产权的其他全部登记资料，也不给办理房屋产权证，这也是全国各地无一例外的通行做法。而根据合同第十五条约定，逾期报备办证的责任不在我方，我方不应当承担逾期办证的违约责任。二、从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。三、我公司按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，我公司也没有因此向杨俊峰、冯亚红再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让我公司承担逾期报备责任，既不公平也不合理。杨俊峰、冯亚红答辩称：沈阳曙光房地产开发有限公司在合同约定期限内没有办理产权证，在办理房证到期后的三年时间里仍没有及时办理，根据省法院民事审判100问，已经严重超出了合理交房范畴。上诉人杨俊峰、冯亚红上诉请求：请求撤销原判，发回重审或依法改判支持我方的诉讼请求。事实与理由：沈阳曙光房地产开发有限公司合同约定交房日期到期后一直没有交房，一审法院没有认定，根据省法院民事审判100问，严重超出交房的合理期限，应给予我方支持。沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：延期办理房证的责任不在我方。对方的主张已经超过两年诉讼时效。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为：曙光公司与杨俊峰、冯亚红签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，曙光公司应于2011年12月12日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，曙光公司至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故曙光公司不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于曙光公司提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，曙光公司不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明曙光公司在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明曙光公司未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使曙光公司主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于曙光公司未与杨俊峰、冯亚红明确约定因第三人的原因造成违约可以减免曙光公司的违约责任，故曙光公司亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决曙光公司向杨俊峰、冯亚红承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当。关于杨俊峰、冯亚红上诉主张的违约金支付问题，考虑曙光公司与杨俊峰、冯亚红已在合同中就曙光公司逾期报备资料的违约责任做出明确约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故原审仅支持一年内的违约金，超过一年的违约金请求不予支持并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，066元，由沈阳曙光房地产开发有限公司负担533元，由杨俊峰、冯亚红负担533元。本判决为终审判决。审判长 王惠丽审判员 白丽萍审判员 丁广昱二〇一五年二月十日书记员 董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”