（2014）宣中民四终字第00114号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-18
案件名称
安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司与彭利武房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第八条第一款，第三十九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宣中民四终字第00114号上诉人（原审被告）：安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司，住所地安徽省泾县。法定代表人：王保忠，该公司董事长。委托代理人：沈新星，安徽桃潭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭利武，男，住安徽省泾县。上诉人安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司（以下简称“泾县中裕公司”）因与被上诉人彭利武房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2014）泾民一初字第01160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人泾县中裕公司的委托代理人沈新星、被上诉人彭利武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年3月7日，彭利武、彭利斌与泾县中裕公司签订《房屋置换协议》，约定彭利武、彭利斌以坐落在泾县泾川镇谢园路南侧的房屋、院落及所有建筑物、构筑物，与泾县中裕公司提供的门面房2间计70平方米、二楼营业房70平方米（每间门面不低于35平方米，大于幅度在35-40平方米之间，彭利武、彭利斌不找差价，二楼同门面房）、补偿费80000元进行置换，由泾县中裕公司协助办理房屋产权证，房地产管理部门规定的代征税费由泾县中裕公司承担100%，并注明门面房补偿中有一间35平方米归彭利斌所有。2010年8月27日，彭利武与泾县中裕公司签订《房屋置换补充协议》，约定置换给彭利武的房屋为谢园名郡A号楼一层1025号门面房，面积48.6平方米；谢园名郡A号楼二层2025、2026号门面房，面积102.69平方米；双方保留对房屋面积差存在的争议，该争议通过诉讼解决；置换及弥补房屋面积差的房产的办理房产证、土地证及其他手续所需的税费和水电开户等费用均由泾县中裕公司承担；泾县中裕公司待开发的房屋竣工手续完善后，将所置换房屋移交给彭利武，并按原先约定为彭利武办理房产证、土地证和水电到户；交房时间定于2010年8月28日；原签订的《房屋置换协议》等相关文件中的违约金、房租等经协商，彭利武不再追究，除门面房赔偿面积有争议部分的条款外，其余全部作废；本协议签订后由双方按本协议约定签订正式《商品房买卖合同》。同日，彭利武与泾县中裕公司就上述置换给彭利武的谢园名郡A幢一层1025号门面房，二层2025号、2026号营业房签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，办证费用由出卖人承担。2010年下半年，泾县中裕公司向彭利武交付房屋。彭利武至今未取得房屋所有权证、国有土地使用证。2014年8月5日，彭利武提起诉讼，请求判令：1、泾县中裕公司将位于泾县泾川镇谢园西路谢园名郡A幢一层1025号门面房，二层2025号、2026号门面房的房产证、土地证办至彭利武名下；2、诉讼费用由泾县中裕公司承担。原审法院审理认为：案件争议焦点在于办理房地产权属证书需向房地产管理部门交纳的房屋维修基金是否属于办证费用及是否由泾县中裕公司交纳。合同当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案所涉《商品房买卖合同》不是一般意义上的商品房买卖合同，系由拆迁人与被拆迁人的《房屋置换协议》演变而来，该《房屋置换协议》约定房地产管理部门规定的代征税费全部由泾县中裕公司承担，根据该约定结合房屋置换的交易习惯，办证时房地产管理部门收取的房屋维修基金应由泾县中裕公司承担。彭利武与泾县中裕公司其后签订的《房屋置换补充协议》、《商品房买卖合同》均约定办证费用由泾县中裕公司承担，该约定应与《房屋置换协议》中泾县中裕公司承担办证义务的含义相一致，故房屋维修基金属于本案约定的办证费用，应由泾县中裕公司承担。彭利武与泾县中裕公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应按约定全面、实际履行自己的义务。泾县中裕公司按约定履行交付房屋的义务后，未按约定履行办理房地产权属证书的义务，致彭利武未能在合理的期限内取得该房地产权属证书，其应承担继续履行办理房地产权属证书的违约责任，故对彭利武的诉讼请求予以支持。泾县中裕公司关于房屋面积的争议，可按约定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，第一百零七条之规定，判决：被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内将位于泾县泾川镇谢园西路谢园名郡A幢一层1025号门面房，二层2025号、2026号营业房的房屋所有权证、国有土地使用证办至原告彭利武名下。案件受理费80元（原告彭利武已预交），减半收取40元，由被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司负担（于判决生效后十五日内向安徽省泾县人民法院交纳）。泾县中裕公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：物业专项维修资金不属于办证费用，该项资金应由购房业主个人交纳，而不应由泾县中裕公司交纳，因业主彭利武未交纳案涉房屋物业专项维修资金而导致该房屋房地产权证未能办理，责任在彭利武。请求二审法院撤销原判，发回重审。彭利武未提交书面答辩状，在庭审中答辩称：案涉房屋属于拆迁安置房，而不是普通的商品房，双方在协议中有约定，办证费用均由泾县中裕公司承担，物业专项维修资金是房屋办理产权证时必须交纳的费用，属于办证费用，因泾县中裕公司未交纳该项费用，导致案涉房屋产权证至今未能办理，故泾县中裕公司应履行其办证义务。泾县中裕公司上诉理由不能成立，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审期间，彭利武为证明其诉讼主张，提交的证据有：1、身份证复印件1份，证明彭利武的身份情况；2、《房屋置换协议》、《房屋置换补充协议》各1份，证明彭利武与泾县中裕公司就房屋置换达成协议，并约定由泾县中裕公司承担所有办证费用；3、《组织机构代码证》1份，证明泾县中裕公司具有诉讼主体资格。一审期间，泾县中裕公司提交《商品房买卖合同》1份，证明泾县中裕公司与彭利武签订《商品房买卖合同》，约定办证费用由出卖人承担，但该办证费用不包括房屋维修基金。上述证据，原审法院均已经随案移送本院，二审期间双方当事人均无新证据。二审期间，双方当事人举证、质证意见均与一审相同。一审对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。二审查明的事实与一审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。二审另查明：泾县中裕公司对其开发建设的案涉房屋所在楼盘已经办理大产权证。另彭利武对其案涉的安置房屋办理房地产权属证书应交纳房屋登记费和房屋物业专项维修资金。本案二审争议焦点为：房屋物业专项维修资金是否属于房管部门代征的办证税费，该房屋物业专项维修资金应当由谁交纳。本院认为：泾县中裕公司因对彭利武户房屋所在地段进行开发建设而与彭利武签订的《房屋置换协议》、相关补充协议和《商品房买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。房屋物业专项维修资金是根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，由住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼相连的非住宅物业的业主，按照国家有关规定交纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，其性质相当于房屋的“医疗和养老保险金”。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。因此，房屋物业专项维修资金不属于房屋产权登记的办证税费，应当由住宅物业业主在办理房屋产权登记时交纳。因商品房业主办理商品房产权登记时须应同时交纳房屋登记费和房屋物业专项维修资金，而本案中根据泾县中裕公司与彭利武签订的《商品房买卖合同》约定办证费用由泾县中裕公司承担，由于泾县中裕公司和彭利武对合同中约定的办证费用是否包括房屋物业专项维修资金理解不同，即泾县中裕公司认为不包括，彭利武认为应当包括，而该合同系泾县中裕公司提供的格式合同，合同中未明示办证费用不包括房屋物业专项维修资金，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式合同的泾县中裕公司一方的解释，所以该物业专项维修资金亦应视为合同中约定的办证费用由泾县中裕公司承担。按照合同约定，泾县中裕公司应为彭利武承担办理案涉房屋产权证的费用，并就彭利武办理案涉房屋产权证和国有土地使用权证承担协助义务，原审法院判决泾县中裕公司直接为彭利武办理案涉房屋房产证和国有土地使用权证不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：变更安徽省泾县人民法院（2014）泾民一初字第01160号民事判决“被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内将位于泾县泾川镇谢园西路谢园名郡A幢一层1025号门面房，二层2025号、2026号营业房的房屋所有权证、国有土地使用证办至原告彭利武名下”为“上诉人安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助彭利武办理位于泾县泾川镇谢园西路谢园名郡A幢一层1025号门面房和二层2025号、2026号营业房的房屋所有权证、国有土地使用证”。本案一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 环审 判 员 包 娟代理审判员 冯忠山二〇一五年二月十日书 记 员 李翼飞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：