（2014）肇端法民一初字第437号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-12-22
案件名称
广东华南智慧城发展有限公司与肇庆市冠粤土地开发有限公司、罗广强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东华南智慧城发展有限公司,肇庆市冠粤土地开发有限公司,罗广强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2014）肇端法民一初字第437号原告：广东华南智慧城发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：莫细文。委托代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。委托代理人：梁凤娜，广东余黎张律师事务所律师。被告：肇庆市冠粤土地开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：罗广强。被告：罗广强，男，汉族，身份证住址广东省高要市，现羁押于高要市看守所。原告广东华南智慧城发展有限公司（以下简称华南智慧城）诉被告肇庆市冠粤土地开发有限公司（以下简称冠粤公司）、罗广强租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告华南智慧城的委托代理人梁凤娜，被告冠粤公司的法定代理人罗广强（亦是本案被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华南智慧城诉称：华南智慧城与罗广强于2013年5月10日签订《物业租赁合同》，约定华南智慧城将位于肇庆市太和北路12号华南智慧城B1区1幢302C单元，建筑面积为292.5平方米的物业单元出租给罗广强（承租方）作为其公司的经营场所。《物业租赁合同》第三条约定“租赁期限为5年，自2013年5月17日至2018年5月16日，自2013年8月17日起计乙方承租物业单元的租金。”合同第四条又约定：“2013年5月17日至2014年5月16日，每月租金单价为人民币24元／平方米，2014年5月17日至2015年5月16日，每月租金单价为人民币26元／平方米，2015年5月17日至2016年5月16日，每月租金单价为人民币28元／平方米，自2016年5月17日起，每年租金递增率为8%；乙方应在每月20日前缴纳下个月的租金和物业管理费，逾期未支付的，乙方应向甲方支付欠款额2‰的滞纳金。”。从2013年8月21日起，冠粤公司、罗广强再没有向华南智慧城支付租金，截至2014年7月20日止，冠粤公司、罗广强拖欠华南智慧城租金及滞纳金113121.45元。2014年2月6日，华南智慧城向冠粤公司、罗广强寄送《律师函》要求其立即支付其所拖欠的租金及滞纳金，冠粤公司、罗广强却以各种理由拒绝支付。为此，华南智慧城特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、立即解除原告与被告签订的《物业租赁合同》；2、两被告立即搬迁，向原告交还其承租的房屋（即肇庆市太和北路12号华南智慧城B1区1幢302C单元）；3、两被告立即向原告支付自2013年9月17日至2014年9月16日期间的物业租金86580元和滞纳金26541.45元（租金、滞纳金计至2014年7月20日，之后的租金计算至被告交还房屋之日止，滞纳金按照每日2‰的标准计算至付清款时止）；4、本案诉讼费全部由两被告承担。被告冠粤公司、罗广强辩称：1、原告所述属实，我们租赁场地后投入了30多万元装修，希望原告给予时间，我们希望协商解决；2、滞纳金标准过高，要求予以减少；3、已交保证金要求在租金中抵减。经审理查明：据粤房地权证肇字第××号《房地产权证》记载：肇庆市太和北路12号B1区1幢302C房的房地产权属人是肇庆市傲翔科技信息有限公司。2013年1月31日，肇庆市傲翔科技信息有限公司授权华南智慧城对其名下坐落于肇庆市太和北路12号B1区1-10幢写字楼物业、商铺和地下停车场配套物业进行租售，并确认因租售上述物业产生的权利、义务由华南智慧城承担。2013年5月10日，华南智慧城作为甲方（出租方）与罗广强作为乙方（承租方）签订《物业租赁合同》，约定：华南智慧城将位于肇庆市太和北路12号华南智慧城B1区1幢302C单元（建筑面积为292.5平方米）出租给罗广强作为商业营业用房；租赁期限为5年，自2013年5月17日至2018年5月16日，自2013年8月17日起计乙方承租物业单元的租金；2013年5月17日至2014年5月16日，每月租金单价为24元／㎡，2014年5月17日至2015年5月16日，每月租金单价为26元／㎡，2015年5月17日至2016年5月16日，每月租金单价为28元／㎡，自2016年5月17日起，每年租金单价递增率为8%；乙方应在每月20日前缴纳下个月的租金和物业管理费，逾期未支付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠款额2‰的滞纳金；乙方应在本合同签订5个工作日内向甲方一次性支付保证金14040元，如乙方构成违约而使合同终止的，则甲方有权扣押上述保证金；乙方拖欠租金、水电费、物业管理费等任何费用达两个月的，视为违约，甲方有权解除本合同。合同对双方的权利、义务、违约处理、装修、争议的解决等事宜作了具体约定。合同签订后，罗广强依约向华南智慧城交纳了保证金14040元，华南智慧城亦依约将合同约定的场地交付给罗广强使用。冠粤公司和罗广强（冠粤公司的法定代表人）将上述场所作为冠粤公司的办公场所使用。在使用租赁房屋过程中，冠粤公司和罗广强开始能按时交纳租金及相关费用，但从2013年8月21日起，冠粤公司、罗广强没有向华南智慧城支付租金，截至2014年7月20日，冠粤公司、罗广强累计拖欠华南智慧城租金86580元。2014年2月6日，华南智慧城向冠粤公司、罗广强寄送《律师信》，要求其立即支付拖欠的租金及滞纳金，但冠粤公司、罗广强没有支付。华南智慧城多次向冠粤公司、罗广强催收拖欠的租金及滞纳金无果，遂向本院提起诉讼。另查明，2012年7月6日至本案开庭的2015年1月21日期间，中国人民银行规定的六个月至一年（含一年）短期贷款年利率为6%。本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于华南智慧城和冠粤公司签订的《物业租赁合同》的效力问题，一、该合同是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示；二、该合同约定承租方逾期未支付租金的，每天应向华南智慧城支付欠款额2‰的滞纳金，经查，拖欠租金期间中国人民银行规定的六个月至一年（含一年）短期贷款年利率6%，上述约定违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，超出损失总额即利息的130%部分不受法律保护。除此之外，《物业租赁合同》其他内容并未违反法律法规强制性规定。华南智慧城依约提供租赁房屋给冠粤公司、罗广强使用，但冠粤公司、罗广强使用承租房屋后没有按时交租，且拖欠租金时间较久，显属违约，华南智慧城要求解除合同的请求，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。鉴于《物业租赁合同》需予以解除，故冠粤公司、罗广强应搬走其自有物品，将租赁的房屋交还华南智慧城，并向华南智慧城付清拖欠的租金。冠粤公司、罗广强交还房屋前不得损害房屋的主体结构。华南智慧城要求冠粤公司、罗广强交还租赁房屋及交清拖欠租金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。华南智慧城要求冠粤公司、罗广强按照每天2‰的标准计算滞纳金的诉讼请求，超出有关法律规定，对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。结合《物业租赁合同》约定的租金交纳时间，本院调整为冠粤公司、罗广强应按照中国人民银行规定的六个月至一年（含一年）短期贷款利率的130%从逾期付款之次日（即欠付租金的上一个月的21日）起按照实际欠付租金数额向华南智慧城分段计算逾期付款滞纳金至付清款时止。对于冠粤公司、罗广强已交纳的保证金14040元，双方对此数额均无异议，本院予以确认。华南智慧城以冠粤公司、罗广强违约为由要求予以没收，冠粤公司、罗广强则要求在拖欠的租金中予以抵减，考虑到对冠粤公司、罗广强拖欠租金的违约行为已通过计付滞纳金的方式弥补华南智慧城的损失，若没收保证金则会对冠粤公司、罗广强重复处罚，故对于华南智慧城要求没收保证金的主张，缺乏依据，本院不予采纳。冠粤公司、罗广强已交纳的保证金14040元应在其拖欠的租金中予以扣减。至于冠粤公司、罗广强提及的装修押金，因双方对该部分的陈述不一，故本案对装修押金不作调整，双方当事人可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告广东华南智慧城发展有限公司和被告罗广强于2013年5月10日签订的《物业租赁合同》。二、被告肇庆市冠粤土地开发有限公司、罗广强应在本判决发生法律效力之日起五日内自行搬走存放在肇庆市太和北路12号华南智慧城B1区1幢302C房内属其所有的物品，将上述房屋交还原告广东华南智慧城发展有限公司。三、被告肇庆市冠粤土地开发有限公司、罗广强应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华南智慧城发展有限公司支付拖欠的租金72540元（截至2014年9月16日拖欠的租金为86580元，扣减保证金14040元后余额为72540元。2014年9月17日至被告肇庆市冠粤土地开发有限公司、罗广强交还房屋之日的租金按《物业租赁合同》的约定另计）。四、被告肇庆市冠粤土地开发有限公司、罗广强应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华南智慧城发展有限公司支付逾期付款滞纳金【滞纳金按照中国人民银行规定的六个月至一年（含一年）短期贷款利率的130%的标准计算至付清款日止，其中2013年9月17日至2013年10月16日的租金7020元从2013年8月21日起计算，2013年10月17日至2013年11月16日的租金7020元从2013年9月21日起计算，之后拖欠租金的滞纳金的计算方法以此类推】。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8695元（原告广东华南智慧城发展有限公司已交纳8695元），由被告肇庆市冠粤土地开发有限公司、罗广强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蒙婉珊审 判 员 葛雪媚人民陪审员 何焕芳二〇一五年二月十日书 记 员 文晓桥 微信公众号“”