（2014）长民三（民）初字第3057号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-26
案件名称
上海传家房地产投资顾问有限公司与马列晨、张宁居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海传家房地产投资顾问有限公司,马列晨,张宁
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第四百二十六条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第3057号原告（反诉被告）上海传家房地产投资顾问有限公司，注册地上海市。法定代表人王贻正，总经理。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人刘知文，上海市辉煌律师事务所律师。被告（反诉原告）马列晨，女，户籍地江苏省。被告（反诉原告）张宁，户籍地福建省。上述两被告共同委托代理人白海珠，江苏谐达律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人龚蓓琦，江苏谐达律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下简称原告）上海传家房地产投资顾问有限公司（以下简称传家公司）诉被告（反诉原告，以下简称被告）马列晨、张宁居间合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘郡独任审理。审理中，被告马列晨、张宁提起反诉，本院2014年12月30日受理后，与本诉合并审理，于2015年1月6日公开开庭进行了审理，原告传家公司的委托代理人金黎、刘知文，被告马列晨、张宁的共同委托代理人白海珠及龚蓓琦到庭参加诉讼。同年1月26日，本院再次公开开庭对本案进行了审理，原告传家公司的委托代理人金黎，被告马列晨、张宁的共同委托代理人白海珠及龚蓓琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传家公司诉称：2014年3月31日，就购买上海市长宁区新华路73弄21号5、6室（以下简称涉讼房屋），原、被告双方及房屋出售方签订《房地产买卖（居间）协议》（以下简称《协议》），由原告为被告居间购买涉讼房屋。《协议》就涉讼房屋的总价、付款方式、税费承担、违约责任、佣金支付等均进行了约定。同日，在原告的居间撮合下，被告向房屋出售方支付了人民币5万元购房定金。原告认为，依据《协议》第5.4条及6.7条的约定，原告居间已经成功，被告应当依约支付原告总房价1%的佣金，但原告与两被告多次协商，两被告均未支付。故为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：两被告支付原告佣金35，000元。被告马列晨、张宁本诉共同辩称及反诉共同诉称，原告为被告购买房屋提供居间服务并签订上述《协议》，该合同由原告提供，并在原告斡旋下签订。但是，在合同缔结的过程中，原告违反法律规定而未尽告知义务并出具错误的经纪意见。原告要求被告在签订的合同中将合同价款申报为225万元而非真实房屋总价即350万元。这一行为，导致所应缴纳的税费与真实交易之间有差额，增加了被告的购房成本，超出被告的承受能力，经被告咨询了解该行为还属于恶意串通损坏国家利益的行为，导致该《协议》中关于居间的部分无效。且该行为违反了《房地产经纪管理办法》第25条第（五）款中关于禁止房地产中介机构以及经纪人员“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的规定。此外，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，使被告不但无法实现居间协议的目的，还损失了5万元的定金。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求判令：1、确认原、被告及房屋权利人于2014年3月31日签订的《协议》中关于居间的部分无效；2、原告赔偿两被告经济损失5万元。原告传家公司反诉辩称，本案系居间合同法律关系，而被告依据的是定金合同关系及买卖合同关系，与本案无关，在被告没有向房屋出售方主张5万元的情况下，不能就此对原告提出主张。《协议》补充条款约定的225万元与350万元的差异，是由被告与房屋出售方协商确定的，并非原告指导或者误导所致。合同条款中并没有涉及到税款的问题，而是被告自己的臆想，即便合同中约定的条款无效，按照350万元的价格，合同仍然是可以履行的，故是被告自己导致合同最终没有履行。故原告不同意被告的反诉请求，请求予以驳回。经审理查明：2014年3月31日，出售方（甲方）、买受方被告（乙方）及居间方原告（丙方）就涉讼房屋签订《协议》。《协议》2.1条约定“总房价款350万元”；6.7条约定“本房地产买卖（居间）协议成立即表明丙方居间成功，甲乙双方应各支付给丙方按本协议约定之房地产总价款1%的佣金（共计2%），是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户、划款、交房、物业过户等协助服务。”；补充条款约定“1、此房价款为甲方净到手价；2、双方约定买卖合同价为贰佰贰拾伍万元整；3、甲乙双方买卖合同的签订取决于甲方公证材料的齐全；4、甲方公证的相关材料需在两个月之内准备齐全”。此外，《协议》还就付款方式、税费承担、违约责任等进行了约定。出售方一栏由周丽娟代王璐签署。涉讼房屋产权人系王璐，周丽娟系王璐之母。签订《协议》当日，被告向出售方支付定金5万元。2014年5月29日，两被告委托江苏谐达律师事务所白海珠律师向原告发函称：涉讼房屋交易价格与合同价格不一致的行为系违法行为，而原告提供违法的意见，导致合同无效，故两被告对《协议》不再继续履行，同时应由原告向两被告赔偿损失。2014年5月30日，周丽娟与原告分别向两被告发《通知函》，告知两被告出售方公证材料已齐全，并要求两被告在收到该函之日起5日内至原告处签订《上海市房地产买卖合同》。另查明，在被告向原告发函后，《协议》未继续履行，被告也未就5万元定金向房屋出售方提出过诉讼主张。庭审中，原、被告双方对于周丽娟之身份及代王璐出售房屋的行为均予确认。上述事实，有房地产买卖（居间）协议、上海市房地产权证、收款收据（买卖）、律师函、通知函以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，居间合同是居间人向委托人如实报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告认为该合同中的价款与真实房屋价格不一致，导致应纳税收减少，属恶意串通损坏国家利益，故其居间部分应属无效。本院认为，被告在签署该合同时，理应对包括税费在内的购房相关事宜做出全面的了解，《协议》系原、被告及涉讼房屋出售方共同协商并自愿签署，有关“总房价350万元”、“买卖合同价225万元”的价格条款系买卖双方协商达成，如以较低价格纳税损害国家税收利益而使该价格条款无效，但并不必然导致居间关系整体无效，交易双方仍可按照真实的交易价格继续履行相关权利和义务，故被告以此认定居间合同无效，依据不足，其该项反诉请求本院不予支持。根据《协议》第6.7条及我国《合同法》的相关规定，原告作为居间人已经促成了买卖合同的签订，被告未能举证证明前述争议的价格条款系原告误导，也无充分证据证明原告在居间服务过程中违背相关的居间人义务、提供虚假信息等，故其辩称意见本院难以采纳，被告理应支付居间报酬。至于居间报酬的数额，虽原告促成被告与案外人达成交易，可按约取得居间报酬，但考虑到《协议》约定的房屋买卖合同最终并未实际履行，后续的居间服务原告客观上也未能继续提供，结合涉讼房屋交易未能继续的原因等实际情况以及公平原则，本院酌情确定居间报酬为2万元。关于被告反诉提出的要求原告赔偿5万元损失之请求，本院认为，5万元的定金系被告向房屋出售方支付，在被告没有向出售方就此提出过主张的前提下即向居间方提出主张，欠缺依据，且即使出售方拒绝或无须向被告返还上述5万元，该5万元损失与原告的居间行为之间亦不存在相当的因果关系，故对于被告的此项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马列晨、张宁应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海传家房地产投资顾问有限公司佣金人民币20，000元。二、驳回被告（反诉原告）马列晨、张宁全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币675元，因适用简易程序减半收取计人民币337.50元，由原告（反诉被告）上海传家房地产投资顾问有限公司负担人民币144.64元，被告（反诉原告）马列晨、张宁负担人民币192.86元。反诉案件受理费人民币525元（已减半收取），由被告（反诉原告）马列晨、张宁负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 刘郡二〇一五年二月十日书 记 员 陈清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。…… 更多数据：搜索“”来源：