（2015）宁民终字第452号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-02-27

案件名称

上诉人秦岗、南京恒德酒店有限公司与被上诉人袁贤潮房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦岗,南京恒德酒店有限公司,袁贤潮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第452号上诉人（原审原告）秦岗，男，1972年8月8日生，汉族，南京蓉道餐饮管理有限公司总经理。委托代理人唐莉，江苏谢满林律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京恒德酒店有限公司，住所地南京市建邺区江东中路359号国睿大厦4楼。法定代表人冯卫斌，该公司总经理。被上诉人（原审被告）袁贤潮，男，1971年8月11日生，汉族，南京诚峰酒业有限公司总经理。委托代理人李美柯、梁萧，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人秦岗与上诉人南京恒德酒店有限公司（以下简称恒德酒店公司）、被上诉人袁贤潮房屋租赁合同纠纷一案，秦岗、恒德酒店公司均不服南京市建邺区人民法院作出的（2014）建民初字第1911号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人秦岗的委托代理人唐莉、恒德酒店公司的法定代表人冯卫斌、被上诉人袁贤潮的委托代理人李美河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦岗原审诉称，秦岗因经营餐饮的需要与恒德酒店公司协商后，双方于2010年9月6日签订了《房屋租赁协议书》，约定房屋租金为税后70万元，第一承租年度按季给付房租。双方签订协议的当天，经袁贤潮的要求，秦岗当天即预付定金10万元和转让费20万元。2010年9月25日，恒德酒店公司给秦岗出具了金额为30万元的收据。在租赁期内，秦岗按约给付了租金。2012年，秦岗因漏水与恒德酒店公司、袁贤潮发生纠纷，秦岗才得知房屋的所有权人为南京江东电力金具厂。2014年4月底，恒德酒店公司告知秦岗其与南京江东电力金具厂已经解除了租赁协议，秦岗遂为此要求和恒德酒店公司进行结算，恒德酒店公司拒绝承认秦岗已支付的30万元。秦岗遂诉至法院，请求：1、判令恒德酒店公司、袁贤潮返还秦岗支付的定金和转让费30万元；2、本案诉讼费由恒德酒店公司和袁贤潮负担。恒德酒店公司原审辩称，秦岗所诉30万元的转让费和恒德酒店公司无关，因为恒德酒店公司与袁贤潮已经于2010年10月2日签订了酒店转让协议，且该转让协议已经于同年10月9日生效，约定了10月9日之前的债权债务由袁贤潮负责，与恒德酒店公司无关。恒德酒店公司没有直接和秦岗发生关系，秦岗和袁贤潮之间的债权债务关系以及转让关系和恒德酒店公司无关。袁贤潮原审辩称，秦岗的诉讼请求没有事实和法律依据，秦岗的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，秦岗在诉状中陈述的租赁房屋漏水和本案没有关系。原审法院经审理查明，位于南京市应天西路778号建筑面积约为6000平方米的房屋为南京江东电力金具厂（下称江东金具厂）所有。2005年12月9日，江东金具厂和南京嘉逸大酒店有限公司（下称嘉逸公司）签订了房屋租赁合同一份，约定，江东金具厂将上述毛坯房屋（地下两层、地上六层）出租给嘉逸公司用于酒店业经营，租赁期限自2005年12月9日至2018年5月9日，租金为税后180万元，等。2009年9月28日，嘉逸公司和南京京城餐饮管理有限公司（下称京城公司）签订了房屋租赁合同一份，约定，嘉逸公司将上述房屋中的1280平方米左右的房屋（原有一楼及整个二楼）出租给京城公司用于餐饮经营，租期自2009年10月1日至2014年10月1日，租金为第一年60万元，自2010年10月1日起每年租金为70万元，京城公司可以根据经营的需要对房屋进行必要的装修，装修及相关费用全部由京城公司负担，租期届满或合同终止，京城公司可带走装修中投入的可移动物件，其余装修投入归嘉逸公司所有。协议签订后，京城公司在此开办了京城涮肉店，但在京城公司租赁期届满前，袁贤潮以嘉逸公司的名义于2010年9月6日就京城公司承租的上述房屋和秦岗签订了房屋租赁协议书一份，约定，嘉逸公司将上述房屋出租给秦岗用于饮食业经营，租期自2010年10月1日至2018年5月9日，租金为每年税后70万元，嘉逸公司收到租金后出具收款收据，可以根据需要对房屋进行必要的装修，装修费用由秦岗承担，租期届满或合同终止，秦岗可带走装修中投入的可移动的物件，其余装修投入归嘉逸公司所有。嘉逸公司和秦岗签订协议的当天，秦岗通过银行转账给付了袁贤潮款项30万元，袁贤潮于同年9月25日以嘉逸公司的名义向秦岗出具了收款收据一份，载明：收到秦岗转让款30万元（京城涮肉店）。秦岗并在承租的场地开办了蓉道酒店用于餐饮经营。2010年9月14日，袁贤潮以嘉逸公司的名义和京城公司在双方原租赁协议上注明：经双方协商，此合同一式两份同时作废，并同意将承租店面转让给第三方。袁贤潮表示，收取秦岗30万元的转让款系京城公司遗留下的设备设施和装修。2014年4月17日，冯卫斌以嘉逸公司的名义和江东金具厂签订协议书一份，约定，双方同意解除在此之前签订的房屋租赁协议，嘉逸公司负责将原蓉道酒店与嘉逸公司所签订的合同由江东金具厂与蓉道酒店重新签订协议，协议内容保持不变；同时约定嘉逸宾馆所承租的物业部分的交接及嘉逸公司与蓉道酒店租赁协议变更为2014年5月1日，等。同年5月6日，秦岗和江东金具厂就其承租的上述目前使用的约1500平方米的房屋和江东金具厂签订了房屋租赁协议书一份，约定租期为2014年5月9日至2018年5月9日，租金为每年税后70万元，等。原审另查明，袁贤潮、丁文明和冯卫斌、干贤君就嘉逸公司转让一事签订酒店转让协议一份，约定，袁贤潮、丁文明享有嘉逸公司100%的股权及酒店内所有资产及一切物品，包括固定资产和无形资产以280万元的价格转让给冯卫斌和干贤君；双方同时商定，以2010年10月9日为交接日，交接后的一切债权债务由冯卫斌和干贤君享有和承担，与袁贤潮和丁文明无关，原袁贤潮以嘉逸公司名义与秦岗签订的协议由冯卫斌和干贤君继续履行，等。冯卫斌和干贤君受让嘉逸公司的全部股权后，在工商行政管理部门办理了股东和企业名称变更登记手续，股东名称变更为冯卫斌和干贤君，企业名称变更为南京恒德酒店管理有限公司。以上事实有房屋租赁协议书、协议书、酒店转让协议、收据、工商变更登记、开庭笔录等予以证实。原审法院认为，公民的合法权益应当受到法律保护。本案中，其一、袁贤潮将其承租的南京市应天西路778号的部分房屋转租给秦岗使用，并签订了房屋租赁协议书，双方之间形成租赁合同的法律关系；其二、所谓的转让系新一手承租人向上一手承租人支付一定金额的费用作为转让费，该种转让符合日常的交易习惯。虽然嘉逸公司并非上一手次承租人，但其和京城公司之间已就涮肉店转让事宜达成一致的意思表示，嘉逸公司是有权以其名义将京城刷肉店予以转让的，秦岗将30万元的款项交付给袁贤潮后，袁贤潮以嘉逸公司的名义向秦岗出具转让款的收据，并为秦岗所接受，为此，嘉逸公司和秦岗之间形成转让合同的法律关系；其三、因嘉逸公司于2010年9月25日所出具的收据上仅注明收取秦岗30万元系转让京城涮肉店的款项，没有注明该款项所包含的具体转让项目明细，而交易习惯中的转让费既包含了硬件（主要包含设备设施和装修）的转让，又包含了软件（主要包含位置、场地空间）的转让，也就是说该30万元的转让款既包括了硬件方面的转让，也包含了软件方面的转让，在袁贤潮不能证明其收取的转让费仅仅只是包含了硬件方面的转让的情况下，原审法院认定该转让费30万元包含了硬件和软件两方面的转让；其四、嘉逸公司作为涉案房屋的承租人通过签订租赁合同的形式将房屋转租给秦岗使用，双方在租赁协议中的约定已经包含了软件部分和硬件中装修部分的转让，为此，嘉逸公司在通过租赁协议的方式收取秦岗租赁费的情况下，又由袁贤潮以嘉逸公司的名义收取秦岗转让费30万元中包含软件部分和硬件中的装修部分的转让费显属不当得利，该30万元中所包含的软件部分以及硬件中装修部分的费用应当予以归还秦岗，在30万元转让费没有约定转让项目明细的情况下，从公平原则出发，原审法院认定该30万元中包含的软件部分和硬件中装修部分的费用为15万元，该15万元应当予以返还；其五、因秦岗交付的转让费系袁贤潮以嘉逸公司名义收取，且袁贤潮系嘉逸公司股东，因此，该15万元的应返还款项应由嘉逸公司予以返还，即由嘉逸公司名称变更后的恒德酒店公司予以返还。关于袁贤潮主张秦岗起诉超过法定诉讼时效的问题，因嘉逸公司向秦岗收取转让款30万元中包含了双方在租赁协议中约定的租金部分，在租赁协议存续期间，秦岗是可以随时主张的，在租赁协议终止后，秦岗也是可以在知道或应当知道权利被侵害之日起两年内予以主张的，而双方的租赁协议实际于2014年5月终止，为此，秦岗的主张没有超过法定诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、恒德酒店公司于判决生效之日起十五日内返还秦岗转让款15万元。二、驳回秦岗对袁贤潮的诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由恒德酒店公司负担。上诉人秦岗不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定转让费30万元没有事实依据，实际上秦岗支付的30万元中有10万元是定金，其余20万元才是转让费。二、秦岗与恒德酒店公司终止租赁关系后，恒德酒店公司应返还10万元定金。三、关于20万转让费，秦岗的上一手承租人是京城公司而非恒德酒店公司，而恒德酒店公司并未得到京城公司的授权收取转让费，因此恒德酒店公司和袁贤潮均无权收取该转让费。综上，上诉人秦岗请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。上诉人恒德酒店公司不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审判决将30万元认定为转让费属于事实认定错误，将30万元的一部分认定为不当得利，属于适用法律错误。二、原审认定“30万元的转让款既包括了硬件方面的转让，也包含了软件方面的转让”与交易习惯不符，且也无证据支持，属认定事实错误。三、转让费是房屋租赁领域的交易习惯，系双方当事人的真实意思表示，并且双方也实际履行房屋的交接和转让费的交付，因此，该转让费合法有效，依法应受到保护。综上，恒德酒店公司请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由秦岗承担诉讼费用。其答辩意见同上述意见一致。被上诉人袁贤潮辩称，其是受京城公司的委托对涉案店面进行转让的，转让费共30万元全部属于京城公司，其中11万元用于支付京城公司拖欠的租金，19万元支付给了京城公司，这30万元嘉逸公司并没有实际占有该款项。综上，请求法院驳回秦岗的原审诉请，同意恒德酒店公司的上诉意见。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，袁贤潮以嘉逸公司名义与秦岗于2010年9月6日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。而本案中双方合同约定租期至2018年5月9日止，但在合同未到期时，嘉逸公司于2014年5月退出不再履行该份租赁合同，而是由秦岗与江东金具厂重新签订协议。现双方租赁合同提前终止，嘉逸公司无权获取租赁合同期内30万元保证金的全部利益，秦岗要求嘉逸公司退还租期内给付的定金及转让费用，应部分予以支持。袁贤潮抗辩其将30万转让费用已给付上家京城公司，并认为30万元转让费系京城公司遗留下的设备设施及装修，但其并未提供相关证据予以证明，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。原审法院依据公平原则，兼顾合同履行情况以及该30万元性质的认定等因素，酌定恒德酒店公司返还15万，并无不当。综上，上诉人秦岗、恒德酒店公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5800元，由上诉人秦岗、南京恒德酒店有限公司各负担2900元。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　付　双二〇一五年二月十日书　记　员　　朱亚芳更多数据：