（2014）浦民一（民）初字第24213号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-06
案件名称
陈先宏、奚高英与许长城房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
陈先宏；奚高英；许长城；上海喆喆房地产经纪事务所
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第六十三条第一款；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第六十三条第二款；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第六十三条第三款；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第24213号原告陈先宏。原告奚高英。上列二原告共同委托代理人徐辉，上海市东泰律师事务所律师。被告许长城。委托代理人许斌龙，上海恒杰律师事务所律师。委托代理人张毅霞，上海恒杰律师事务所律师。第三人上海喆喆房地产经纪事务所。法定代表人厉洪印。委托代理人罗永波。原告陈先宏、奚高英与被告许长城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院依法追加上海喆喆房地产经纪事务所作为第三人参与诉讼。本院于2014年8月12日、2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告陈先宏及其与原告奚高英的共同委托代理人徐辉，被告许长城的委托代理人张毅霞、第三人上海喆喆房地产经纪事务所的委托代理人罗永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈先宏、奚高英诉称，2013年5月19日，原告通过第三人居间与被告许长城的代理人案外人孙俊红就被告位于浦东新区横桥路xxx苑XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《委托购买意向书》（以下简称“意向书”），约定原告以人民币（以下币种相同）190万元的价格向被告购买“系争房屋”，同时约定在被告产证办理出的当日签订买卖合同，原告为此支付给孙俊红定金10万元，后又追加支付定金20万元，共计支付定金30万元，原告支付上述款项后从第三人处取得了“系争房屋”钥匙，并进行了简单装修后入住。2013年7月7日，原告将被告办证所需的费用53，447.22元交给了被告委托办证的第三人，8月23日，原告与被告签订《协议书》，被告确认收到上述办证费用，并同意在原告应付的房款中扣除。2014年6月，原告得知被告已办妥“系争房屋”产证，故要求与被告签订买卖合同并办理过户，但被告要求涨价，双方协商未成。原告认为，虽然“意向书”没有被告本人的签名，但是，《协议书》是被告本人所签，且根据原告与孙俊红谈话的录音资料及第三人提供的当时代被告办理“系争房屋”产证的第三人工作人员李慎味与被告的往来短信也能证明被告是委托孙俊红出售“系争房屋”的，故孙俊红代被告与原告签订的“意向书”合法有效，且已具备买卖条件，诉请要求判令被告协助原告履行“意向书”，即签订房屋买卖合同，签订合同当日办理“系争房屋”过户手续。审理中，原告表示，基于被告明确表示不卖房了，故变更诉请为要求被告向原告陈先宏双倍返还定金合计60万元，并返还为被告垫付的维修基金及契税费用共计53，447.22元。被告许长城辩称，“意向书”不是被告所签，被告既没有委托孙俊红出售“系争房屋”及与原告签订“意向书”，也没有收过原告相关款项，不同意双倍返还定金。被告不知道原告是通过什么方式进入“系争房屋”并进行装修，“系争房屋”本来是空关的，2014年3月，被告发现“系争房屋”被他人占用，里面铺了旧的地板、装了旧的油烟机，即报打了110，之后被告把门锁换掉，收回房屋。孙俊红与被告是一般的朋友关系，被告只是委托孙俊红帮忙办理“系争房屋”产权证，孙俊红处可能有“系争房屋”钥匙，但被告不清楚孙俊红是从哪里取得的。第三人上海喆喆房地产经纪事务所述称，当时孙俊红拿了“系争房屋”的预售合同来我们店里挂牌出售，原告是我们找的买家，原告和孙俊红谈妥并打电话给许长城确认后与原告签订了“意向书”。当时“系争房屋”产证还未办理，“意向书”签订后被告委托第三人办证，由第三人的业务员李慎味负责办理，在办理中李慎味跟许长城有短信沟通，但因被告有限购问题，产证未能办出，后被告自己找人办出了产证，之后被告就不愿意按“意向书”的价格履行了。经审理查明，“系争房屋”的产权于2014年5月26日登记在被告名下。2013年5月19日，由第三人的周浦店作为居间方（乙方）、原告陈先宏作为购买方（甲方），双方签订“意向书”，该“意向书”第二条约定，甲方愿意依下列条件购买“系争房屋”：购买总房价款为190万元整，净到手；签订买卖合同时支付房款150万元（含定金10万元），进交易中心交易，房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之当日，支付房款40万元。第三条约定：甲方为表示购买之诚意，同意于签订购买意向书同时，支付意向金10万元。第七条出售方意见及义务约定：1、本人同意以上总价和付款方式。该约定后面的出售方签名栏中由孙俊红代许长城签名。2、甲方于出售方同意出售后，如有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金（原意向金）由出售方全部没收；若出售方同意依甲方购买总价与付款出售后，应即于以上时间内依中介方之安排至中介方处，与甲方签订物业买卖合同或预售合同，如出售方不愿依约履行时，则出售方应双倍返还已收定金（原意向金）给甲方，以解除双方承诺之交易。第九条补充条款约定：1、购买方约定于15天之内再次支付20万元。2、买卖合同签订当日再支付120万元。3、产证办理出当日签订买卖合同。“意向书”签订的当天，原告支付给孙俊红定金10万元，由孙俊红代许长城出具《定金收据》。同年5月22日，原告又支付给孙俊红20万元，由孙俊红代被告出具内容为“今收到陈先宏购买上海市浦东新区周浦镇横桥路XXX弄XXX号XXX室房屋定金30万元，含2013年5月19日已支付的房屋定金10万元”的《定金收据》。2013年7月7日，原告支付给第三人的工作人员周亚玲代为垫付“系争房屋”维修基金3，750元，7月12日，原告又支付给周亚玲代为垫付办理“系争房屋”产权证的契税50，500元，上述付款有周亚玲出具《收据》。2014年5月26日，“系争房屋”产权登记至被告名下。庭审中，原告提供甲方为许长城、乙方为原告的《协议书》，该《协议书》载明：甲、乙双方约定，自愿达成如下协议：1、甲方许长城在办理上海市浦东新区周浦镇横桥路XXX弄XXX号XXX室房屋产证中所产生的维修基金3，749.41元，和契税49，697.81元，两项共计53，447.22元，由乙方陈先宏代为垫付，实际产生所有税、费以发票为准。且该笔款项于甲、乙双方签订此房屋买卖合同当日由乙方支付给甲方的首付房款中扣除。该《协议书》的出售方（甲方）处签有“许长城，2013.8.23”，乙方处签有“陈先宏、奚高英，2013.7.12”。原告称，因被告不在上海，故委托第三人办证，所需办证费用让原告垫付，原告为此把钱给了第三人的工作人员周亚玲，后来被告自己来上海办证，第三人就把这个钱给了被告，2013年8月23日，被告来上海签了这份《协议书》，确认收到原告代其支付的维修基金3，749.41元、契税49，697.81元，共计53，447.22元，并同意在签订买卖合同当日原告应付的首付款中扣除。被告表示《协议上》的签名不是其本人所签。第三人表示，2013年8月，被告确实到上海在《协议书》上签名。原告另提供2014年6月27日原告与孙俊红的通话录音，通话中孙俊红称被告认为售价太低了，要求原告按现价购买，同时孙俊红确认被告已收到原告支付的30万元。被告对录音的真实性不予认可。原告另称，在原告再支付20万元后，第三人将“系争房屋”钥匙交给了原告，之后原告对房屋做了简单的装修后入住，2014年5月左右，原告到“系争房屋”，发现门锁被换。第三人提供帮被告代办产证的业务员李慎味在代办产证过程中与被告的往来短信的打印件，证明被告是知道“系争房屋”出售的。原告对上述打印件的真实性没有异议，被告对真实性有异议，不予确认。审理中，被告就《协议书》上“许长城”签名是否系其本人所签申请笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，但因被告不愿前往鉴定中心书写样本字迹及未能按规定支付鉴定费用，故鉴定申请被退回。被告表示，因父亲在北京住院开刀，故无法来上海做笔迹鉴定。以上事实，由经庭审质证“意向书”、《定金收据》、《协议书》、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的《退卷情况说明》及原、被告、第三人的陈述在案佐证。本院认为，本案所涉“意向书”系孙俊红代被告所签，虽然被告称，其并没有委托孙俊红出售“系争房屋”，但是原告提供的《协议书》有被告的签名，虽然被告否认《协议书》上的签名非其本人所签，并申请鉴定，但申请后又不配合鉴定，被告称因父亲在北京住院开刀而不能来上海鉴定，对此被告也未提供证据证明，本院不予采信，鉴于被告未能提供证据证明《协议书》上“许长城”的签名不是其本人所签，而第三人也确认《协议书》上“许长城”的签名系其本人所签，故对《协议书》的真实性，合法性，本院予以确认。《协议书》的内容可以反映被告对“系争房屋”的出售是知晓的，也无异议，同时结合孙俊红持有“系争房屋”的预售合同、房屋钥匙及原告对“系争房屋”进行简单装修等事实，可以确认，孙俊红代被告出售“系争房屋”，即与原告签订“意向书”、代为收取房款是征得被告同意的。孙俊红代被告与原告签订的“意向书”确立了原告陈先宏与被告此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。双方据此交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。“系争房屋”已于2014年6月办妥产证，但被告拒绝与原告签订房屋买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张双倍返还定金，符合合同约定及法律规定，且定金的数额也未超过法律规定，本院予以准许。另原告为被告垫付的房屋维修基金及契税，被告应当返还。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告许长城应于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告陈先宏定金合计60万元；二、被告许长城应于本判决生效之日起十五日内返还原告陈先宏垫付的维修基金及契税共计53，447.22元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，334元，减半收取计5，167元，财产保全费5，000元，均由被告许长城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院审判员 张 敏二〇一五年二月十日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”