（2014）泸民终字第101号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-04-01

案件名称

陈友明、合江县陈明利市场有限公司与徐礼奎、王英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省泸州市中级人民法院

所属地区

四川省泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈友明,合江县陈明利市场有限公司,徐礼奎,王英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省泸州市中级人民法院民事判决书（2014）泸民终字第101号上诉人（原审被告）陈友明，男，生于1970年12月26日，汉族，住合江县。委托代理人蒲德超，四川荔香律师事务所律师。上诉人（原审被告）合江县陈明利市场有限公司。住所地合江��车辋镇滨河路陈友明房屋，组织机构代码05411568-X。法定代表人陈琬，经理。委托代理人蒲德超，四川荔香律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐礼奎，男，生于1973年9月23日，汉族，住合江县。委托代理人王仕贵，四川万盛行律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王英，女，生于1991年6月9日，汉族，住合江县。委托代理人柳清宣（王英之母），女，生于1964年9月28日，汉族，住合江县。上诉人陈友明、合江县陈明利市场有限公司（以下简称“陈明利市场”）与被上诉人徐礼奎、王英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈友明与陈明利市场的共同委托代理人蒲德超、被上诉人徐礼奎及其委托代理人王仕贵、被上诉人王英的委托代理人柳清宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原��审理查明：徐礼奎与王英系父女关系。2011年5月10日，徐礼奎和陈友明签订购房合同，约定陈友明将位于车辋镇（面积约135平方米，单价每平方米1600元）住房一套以216000元的价格出售给徐礼奎，同时约定陈友明负责办理土地证、房权证并负责税费，合同签订当日徐礼奎付购房款五万元，该房主体工程完工徐礼奎必须付清购房款总价的95%，否则陈友明有权收回房屋另行卖给他人，并不退换预交的订房款，徐礼奎支付的购房款以陈友明的收条为准。合同签订当日，徐礼奎向陈友明支付了购房款50000元，同时陈友明向徐礼奎出具了收条，后陈友明又于2012年2月20日向徐礼奎出具付清全部购房款的收条。2011年5月10日，王英与陈友明签订购房合同，约定王英购买位于车辋镇的住房一套（面积约118平方米，单价每平方米1600元），价格188800元。2012年2月20日，王英又与陈友明签订购房合同，约定王英购买位于车辋镇场上滨河路（从车辋至赤水第三间）门市一间（面积约88.4平方米），价格249800元，该合同签订当日，陈友明向王英出具付清全部购房款249800元的收条，2012年4月19日，该门市的房权证办理在了王英的名下。之后徐礼奎和陈友明因房屋买卖款产生争执，徐礼奎遂要求陈友明履行购房协议并赔偿损失，诉讼中，徐礼奎变更诉讼请求，要求陈友明双倍返还定金50000元和购房款166000元，并承担由此产生的利息等损失。以上事实，徐礼奎提供了和陈友明于2011年5月10日签订的购房合同一份、陈友明于2011年5月10日出具的购房款50000元的收条一张、陈友明于2012年2月20日出具的载明“徐礼奎购陈明利市场B栋3楼4室2厅房款已全部付清”的收条一张、陈友明和王英于2011年5月10日和2012年2月20日签订的购房合同各一份、陈友明出具的“今收到王英��房屋定金伍万元整（50000元）”的收条一张、陈友明于2012年2月20日出具的载明“今收到王英购门市款贰拾肆万玖仟捌佰元整（249800元）”的收条一张、所有权人为王英的泸房权证合江县字第2012065**号房权证，以上证据均真实合法，结合当事人的陈述，足以证明。本案争执的焦点在于徐礼奎是否已向陈友明支付购房款。徐礼奎主张在2011年5月10日签订合同时向陈友明支付定金50000元，于2012年2月20日付清全部购房款216000元，并提供了陈友明出具的两张收条、2012年2月20日徐礼奎之妻柳青宣的取款依据、证人邓伟、张从华、李正六的证言（其中邓伟、张从华出庭作证）、九支供电所2013年10月8日的安装搭火竣工验收记录和销货清单。陈友明认为2012年2月20日向徐礼奎出具的载明“徐礼奎购陈明利市场B栋3楼4室2厅房款已全部付清”的收条不是事实，因为陈友明代陈明利市场有限公司实际收到款项的收条上均载明具体数额，加之2012年2月20日诉争房屋项目尚未动工，该项目于2013年7月完工，徐礼奎不可能提前履行付款义务，徐礼奎之妻柳青宣的取款依据不能证明陈友明收到了该笔款项，在出具收条的2012年2月20日当日，王英与陈友明签订购买门市合同并付清全部门市款，应当认定徐礼奎的购房合同已经解除，徐礼奎所购买的住房已经调换为第三人王英所购买的门市，为证明自己的主张，陈友明提供了2011年5月10日和徐礼奎签订的购房合同两份（其中一份购买的房屋位于政府左侧旺旺来市场马四房后B栋一单元四室两厅三楼第二套，另一份与徐礼奎提供的购房合同一致）、2012年2月20日与王英签订的购房合同一份、与胡小兵、郭军兰、先远华签订的购房合同以及收条各一份、证人金世良、毛文才的证言各一份、陈明利市场有限公司的民用电开通函两份、王英的退款条一份（载明购陈明利市场内住房定金伍万元人民币已退还购政府对面门市）。上述证据中，陈友明向徐礼奎出具的收条是证明徐礼奎已向陈友明付清房款的直接证据，陈友明对收条的真实性无异议，予以采信。徐礼奎提供的王英与陈友明于2012年2月20日签订的购房合同，陈友明对其真实性无异议，亦予采信，但陈友明提供的2012年2月20日与王英签订的购房合同上第三部分增加了第4条，载明“市场内房屋取消调换门市，两套房合同、收条作废”，该条内容由陈友明填写，徐礼奎和王英对此予以否认，因该合同系由陈友明单方面提供，所添加内容是否系双方真实意思表示，应由其承担举证责任，但添加部分上的捺印无法鉴定，且陈友明也未提供其他证据予以证明，另陈友明未在规定期限内提供王英退款条的原件，因此对该两份证据不予采信。陈友明提供的其余证据均无法否定其出具的收条，结合调取的徐礼奎之妻柳青宣及陈友明2012年2月20日的账户交易明细，以及徐礼奎与陈友明签订的购房合同中约定的房屋面积、单价以及付款方式，应当认定徐礼奎共向陈友明支付了房款人民币216000元（含定金50000元）。原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反其禁止性规定。作为商品房预售，依法应具备相应的资质并办理相应的预售手续，徐礼奎与陈友明在商品房修建之前签订的购房合同符合商品房预售合同的特征，但陈友明个人不具有商品房预售资质，且未取得商品房预售许可证明，因此其与徐礼奎签订的关于诉争房屋的购房合同违反了法律的禁止性规定，属无效合同。合同无效后，双方因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，均��过错的应当各自承担相应的责任。徐礼奎主张陈友明双倍返还定金50000元以及购房款166000元，由于购房合同第四部分付款方式中约定“签订当日付购房款伍万元”且合同中没有定金约定，徐礼奎于2011年5月10日合同签订当日向陈友明支付的50000元应属预付购房款，不属双倍返还定金的范畴，故对徐礼奎主张双倍返还定金的请求，依法不予支持。同时鉴于徐礼奎、王英与陈友明签订的其他购房合同中涉及的门市办理了房权证，徐礼奎在签订合同时也没有对陈友明的资质进行审查，陈友明不属于故意隐瞒事实和提供虚假证明的情形，故徐礼奎要求双倍返还购房款166000的主张，亦不予支持。前述陈友明因合同无效应向徐礼奎返还的购房款为216000元。徐礼奎由于合同无效受到的损失为该购房款从2012年2月20日起的利息损失，陈友明明知自己无商品房预售资质而与他人签订��房合同并出售房屋，对合同无效具有重大过错，故对徐礼奎所受损失应承担主要赔偿责任，原审法院酌情确定为70%，徐礼奎签订合同时疏于审查，也具有一定过错，其余部分损失由其自行承担。徐礼奎已经安装的门窗可由其自行拆除，所主张的其他损失未提供证据证明，不予支持。陈友明虽系合江县陈明利市场有限公司股东，且在庭审中陈述系代其收取相关款项，但未提供证据证明在售房等相关问题上二者具有授权委托关系，同时从其与徐礼奎签订售房合同具体情况来看，亦不符合表见代理相关特征，且陈友明在收取徐礼奎给付的购房款后，并未转入合江县陈明利市场有限公司账户，而系由其个人收取，因此陈友明以其个人名义签订合同并导致合同无效的法律后果应由其个人承担。据此，原审判决：一、陈友明返还徐礼奎购房款人民币216000元，限于本判决生效之��起十日内付清，并按70%的比例向徐礼奎支付该款从2012年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利随本清。徐礼奎自行拆除在合同房屋内安装的门窗，限于本判决生效之日起十日内拆除。二、驳回徐礼奎的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人陈友明、陈明利市场提起上诉，请求撤销原审判决，并发回重审。具体理由有：一、一审法院程序违法。上诉人陈友明提交了其与王英于2012年2月20日签订的《购房合同》，该合同第三条4项“市场内房屋取消调换门市，两套房合同、收条作废”，该条由王英盖了指印予以认可，泸州科正司法鉴定中心出具证明无法鉴定，但上诉人在一审期间要求重新鉴定，因为该指纹是否是被上诉人王英所捺与案件有重大影响，一审法院剥夺了上诉人的权利。二、一审法院认定事实不清。一审法院认定2012年2月20日被上诉人徐礼奎支付给上诉人陈友明购房款166000元错误，不符合上诉人和被上诉人双方合同约定，不符合交易习惯，被上诉人徐礼奎之妻取款总额与当日付款的金额只能是支付购门市款，没有证据证明被上诉人徐礼奎之妻取款支付给上诉人陈友明，一审法院认定事实采用推理方式，该推理结果不是唯一的，被上诉人徐礼奎与被上诉人王英的购房合同中，除交房约定不相一致，王英没有履行而被上诉人徐礼奎履行相矛盾。上诉人打给被上诉人徐礼奎的收条内容“徐礼奎购陈明利市场B栋3楼4室2厅房款已全部付清，收款人陈友明，时间2012年2月20日”实际系该房调换为被上诉人王英门市作废，与上诉人陈友明提供的证据相一致。被上诉人徐礼奎辩称：一审程序合法。一审鉴定机构得出结论，不具备鉴定条件，并非不予鉴定，并未剥夺上诉人的诉讼权利。且在原审笔录中，上诉人��友明已经承认合同增加内容为其添加。一审认定事实清楚，适用法律正确。本案二审过程中，上诉人提交了一份《退款条》，载明“购陈明利市场内住房定金伍万元人民币已退回购政府对面门市。此条，退款人：王英。2012年2月20日”，欲证明王英已将购房款5万元予以退回，同时两套住房换为门市的事实。被上诉人王英认为该签字不是其本人所签。被上诉人徐礼奎认为该退款条与本案无关。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为：被上诉人陈友明于2012年2月20日向徐礼奎出具了内容为“徐礼奎购陈明利市场B栋3楼4室2厅房款已全部付清”的收条，并于同日向王英出具了内容为“今收到王英购门市款贰拾肆万玖仟捌佰元整（249800元）”的收条，该两张收条载明的付款人、标的房屋均不相同，具有证明两��房屋款项均已支付的证明力，结合徐礼奎之妻柳青宣及陈友明2012年2月20日的账户交易明细，以及徐礼奎与陈友明签订的购房合同中约定的房屋面积、单价以及付款方式，应当认定徐礼奎共向陈友明支付了房款人民币216000元。上诉人认为其与王英签订的合同第三条4项“市场内房屋取消调换门市，两套房合同、收条作废”由王英盖印确认，但一审时鉴定机构已经出具证明表示不具备鉴定条件，且根据合同相对性原则，王英与陈友明签订的合同不能对第三人产生拘束力，因此，原审未同意重新鉴定并不影响本案的审理。上诉人在二审中虽提供了内容为“购陈明利市场内住房定金伍万元人民币已退回购政府对面门市。此条，退款人：王英。2012年2月20日”的退款条，欲证明王英已将购房款5万元予以退回，同时两套住房换为门市的事实，但二被上诉人均对此予以否认，认为不是王英所签，本院认为，根据合同相对性原则，上述退款条即使是王英所签也不对徐礼奎产生拘束力，且上述退款条所指房屋并不明确，无法证明与徐礼奎所购房屋有必然联系。综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人陈友明、合江县陈明利市场有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邹　波审　判　员　　曹天全代理审判员　　李　杰二〇一五年二月十日书　记　员　　叶媛媛微信公众号“”