（2015）中二法东民一初字第24号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-08-19
案件名称
麦文江与麦桥帮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦文江,麦桥帮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法东民一初字第24号原告：麦文江，男，1960年4月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：史宏斌、李肖悄，广东永隆律师事务所律师、实习律师。被告：麦桥帮，男，1964年3月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。原告麦文江诉被告麦桥帮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员马孟秋独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人史宏斌、被告麦桥帮及其委托代理人官丽群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年10月25日原、被告签订《租屋合同》约定原告将位于中山市东凤镇金怡南路79号一栋租给被告使用，租期六年，每月租金为7500元，被告应在每月10日前交清当月租金，如需转租第三方需原告书面同意。2009年3月10日，原、被告签订《续租合同》，约定按原合同不变，续租房屋期限至2019年10月30日止，从2014年11月1日至2015年10月30日每月租金为11000元，从2015年11月1日至2016年10月30日每月租金为11500元，以此递增；2018年11月1日至2019年10月30日每月租金为13000元整。2014年10月28日原告发现被告在未经同意的情况下，擅自将案涉商铺转租给第三人赵盛平、吴锦秋、何财发使用，严重违反了合同约定，遂提出与被告解除合同，并于2014年10月30日向被告发出解除合同通知书，该通知书被告已于2014年10月31日签收。原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告未经原告同意，擅自将案涉商铺转租给第三人使用的行为，违反了法律规定及合同的约定，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，要求：1.判令确认原、被告签订的《续租合同》于2014年10月31日解除；2.判令被告立即返还原告中山市东凤镇金怡南路79号房屋；3.判令被告赔偿原告自2014年11月1日起至实际交还房屋之日止的租金、水电费损失；4.判令被告承担本案的诉讼费用。被告答辩称：1、租金问题，原告希望解除合同，原告一直没有前往被告处收租，以前都是原告到被告租赁房屋处收取租金的，从2014年11月开始，被告都是通过邮政汇给原告租金，被告不存在拖欠租金；2、被告认为合同有效，应该继续履行，原告在租赁前就知道被告是要转租的，原告在被告租赁之前，被告从陈荣轩处转租这栋楼一层的两个铺位，然后被告将两个铺位之中的一个铺位自己留作经营，另一个转租给一个郭权标经营食店，楼上还有几层陈荣轩就租给别人的。后来由于陈荣轩跑路了，原告就找到被告，要求被告把整栋楼租下来，当时郭权标经营副食店还在继续经营，所以在租赁的时候就已经有转租给别人的情况，之后被告租赁下整栋楼后被告就将楼上的铺位转租给别人，期间有很多人租，其中有东凤镇千爱副食店、东凤镇鑫悦电子电器厂、东凤镇特湘木桶饭店、中山市泰平电子有限公司等多家厂家先后承租，原告已经是明知被告方有转租的事实，从房屋的外观看，就知道有很多人在经营不同的厂家，而且原告居住在丽景花园，距离租赁房屋很近，不可能不知道房屋有转租的情况，原告在收租的时候有时候还问楼上的铺位有没有租出去，所以原告是明知并默认被告转租别人的行为，原告认为现在租金较低想解除合同，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2008年10月25日原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租屋合同》约定：“1.甲方将东凤镇金怡路79号楼一座租给乙方，租期为六年，即从2008年11月1日起至2014年10月30日止，每月租金为7500元；2.乙方应在每月10日前交清当月租金，如过期5天仍未交付，甲方有权终止合同，并没收押金。3.甲方收取乙方押金7500元，租期满甲方将该款无息退回。若乙方的租金或其他一切杂费未付清时，可在押金中扣除，如果乙方提前退楼，甲方有权没收押金作补偿费用。4.所有要征收的管理费、税费、水电费、公共天线费用乙方自理，甲方提供必要的资料及方便。5.该房的一切装修及现行的设施不得损毁或搬走，到租赁期后所有装饰的固定设施不得损毁或搬走，否则由乙方负责维修或按价赔偿。6.乙方在该楼房租赁期间，必须遵守有关的管理规定，不能违法，否则造成的一切损失将由乙方负责，甲方有权收回租赁使用权，押金不退回。7.乙方在该楼租赁期间，所有的一切责任及人身安全全由乙方自负，一概与甲方无关。8.未经甲方同意前，不得改变该楼结构。9.本合同一式两份，双方各执一份，签署后即具有同等法律效力。10.合同期满前三个月可继续与甲方协商续约。11.甲方在合同期间不得以任何理由收回租赁权，否则赔偿乙方损失。”原告持有的合同显示甲方处有原告的签名及捺印、乙方处有被告的签名及捺印，同时日期下方有用铅笔手写的内容“12.乙方需要转租第三方则要甲方书面确认才能转租。”而被告持有的合同显示甲方处有原告的签名、乙方处有被告的签名，日期下方没有用铅笔手写的内容。被告称原告持有的合同是经过伪造的，本来是没有第十二条的，因为原告需要将租赁的房产抵押贷款，故双方在原告持有的合同上捺印的；原告则称两份合同都存在第十二条手写的内容，故申请对被告持有的合同原来是否存在第十二条的内容进行鉴定。后原告未在指定的时间内向法院递交书面的鉴定申请。2009年3月10日原、被告签订续租合同，约定：“1、按上合同不变，续租屋期至2019年10月30日止。从2014年11月1日起加租金为：2014年11月1日至2015年10月30日每月租金为11000元、2015年11月1日至2016年10月30日每月租金为11500元、2016年11月1日至2017年10月30日每月租金为12000元、2017年11月1日至2018年10月30日每月租金为12500元；2018年11月1日至2019年10月30日每月租金为13000元。2、补充条款：在租赁期要遵守一切租赁条约，按时交纳应交的税金等，违者甲方有权收回租赁权并没收押金。3、所有的基建不得乱拆，期满归甲方所有。4、追加保证金7500元。”2014年11月7日、12月8日被告通过邮政储蓄银行向原告各汇款11000元。庭审中原告确认已经收取截止2014年12月份的租金。2014年4月3日被告与案外人赵盛平签订楼房租赁合同，约定将中山市东凤镇金怡南路79号二至五楼租给赵盛平使用。2014年10月30日原告以被告擅自将房屋分租给他人使用为由要求解除合同，并通过特快专递向被告邮寄了解除合同通知书，被告庭审中不确认收到该份解除合同通知书。另查明：2007年11月27日案外人高玉英在中山市东凤镇金怡南路79号注册个体工商户中山市东凤镇羊城快餐店，2010年11月9日因经营不善注销；2008年11月10日案外人郭权标在中山市东凤镇金怡南路79号之二注册个体工商户中山市东凤镇千爱副食店，2013年11月21日因经营不善注销；2010年10月18日案外人颜江在中山市东凤镇金怡南路79号（首层）注册个体户中山市东凤镇鑫悦电子电器厂，2011年9月5日因经营不善注销；2012年11月22日案外人赵盛平、赵壮扬在中山市东凤镇金怡南路79号三楼投资设立中山市泰平电子有限公司，经营期限至2016年11月22日；2010年12月20日案外人熊学健在中山市东凤镇金怡南路79号地铺B前铺设立个体户中山市东凤镇特湘木桶饭店，2014年2月27日因经营不善被注销；2013年12月12日案外人吴锦秋在中山市东凤镇金怡南路79号商铺首层之三设立个体工商户中山市东凤镇龙秋日用百货店；2014年3月10日案外人何才发在中山市东凤镇金怡南路79号首层之二设立中山市东凤镇通发牛杂店。被告称承租房屋的外观上有多家承租人在外悬挂的广告，且原告住在东凤每次都到涉案房屋收租早已清楚房屋存在转租的事实，为此原告提供两张现场的图片予以佐证。原告确认居住在东凤镇，同时也确认偶尔去涉案租赁物处查看，但称没有实质证据证明被告存在转租的行为；对于被告提供的照片原告称不清楚位置故不予确认。经查原告提供的照片醒目的标注有通发肥牛火锅、美怡佳及相应内容的广告。庭审中原、被告均确认被告未拖欠租金及水电费，原告确认解除合同的理由即被告存在转租行为。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于转租的问题，原告庭审中明确承认偶尔去涉案租赁物处查看，且原告居住场所距离涉案租赁物较近；同时自2007年起至今涉案场所已先后设立6家个体工商户、1家公司，且底层均为日用品店或饭店，根据被告提供的图片或者基于常理均可得知饭店或日用品店均会在显著位置张贴广告内容，因此原告对转租必然是知情的，但原告并未在6个月内提出任何异议，因此原告现以此为由要求解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。故原告未提供充分证据证明被告存在违约行为，也未提供证明本案租赁合同符合法定或约定解除条件，因此原告承担不利后果；另原告庭审中也确认被告不存在拖欠租金或水电费的情形，故原告要求解除租赁合同并要求被告腾空租赁场所并赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告所有诉讼请求。案件受理费200元，减半收取为100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 马孟秋二〇一五年二月十日书记员 苏嘉俊 更多数据：