（2014）佛顺法容民初字第2850号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-21
案件名称
佛山市顺德区保利房地产有限公司与何堂才,吴静商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区保利房地产有限公司,何堂才,吴静
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十一条，第九十八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法容民初字第2850号原告佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人刘文生，该公司董事长。委托代理人张鹏、欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。被告何堂才，汉族，住广东省德庆县。被告吴静，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区保利房地产有限公司诉被告何堂才、吴静商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2015年2月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人欧阳湘琴，被告何堂才到庭参加诉讼，被告吴静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月10日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告向原告购买位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会外环路2号保利外滩花园房屋，总价为1218801元。两被告应于2014年7月10日前交付首期款738801元，余款480000元向银行办理按揭。根据补充协议第二条之约定，两被告应在签订合同七日内办妥签订按揭贷款合同、提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料等其他按揭所需的手续，逾期办妥的，按照逾期付款处理。此外，合同约定逾期超出90天后，合同继续履行的，自合同规定的应付款项之第二天起至实际金额支付之日止，两被告应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。两被告仅在合同签订当日向原告支付部分首期款100000元，余款未在合同约定的时间内付款及办理按揭。原告多次催收未果，为此原告起诉要求：一、两被告支付购房款1118801元；二、被告向原告支付逾期应付购房款违约金（按逾期应付购房款每日万分之四计算，按揭款480000元从2014年7月18日起计算，首付款638801元从2014年7月11日起计算，均计至逾期应付购房款全部实际付清之日止，暂计至2014年12月11日为67574.14元）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，因两被告明确表示不继续履行合同，故原告变更本案诉讼请求为：一、解除原、被告在2014年7月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、两被告向原告支付违约金111880.1元；三、本案诉讼费由两被告承担。被告何堂才答辩称，被告对原告主张的解除合同没有异议，但被告认为原告要求的违约金过高。诉讼中，原告提供的证据及被告何堂才质证意见如下：1.原告的法定代表人身份证明书原件一份、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.商品房权属证明书复印件一份，证明原告合法销售本案房屋。3.房屋买卖合同及其附件原件一份、《合同补充协议》原件一份，证明两被告于2014年7月10日与原告签订本案合同及补充协议，购买本案房屋，按照《合同》第七条之约定，两被告应于2014年7月10日前交付首期款共738801元，余款共480000元向银行办理按揭。按照《补充协议》第二条之约定，两被告应在签订《合同》七天内办妥签订按揭贷款合同、提供齐全且合格的办理银行按揭所需材料等其他按揭所需的手续，逾期办妥的，按照逾期付款处理。若两被告逾期交款，按照《合同》第八条之约定，逾期90日内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同，两被告按累计应付款的百分之十向原告支付违约金，两被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，两被告应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。4.收款收据原件一张，证明两被告仅于2014年7月10日向原告支付了部分首付购房款100000元。5.催款函复印件一份、快递单原件一张，证明原告于2014年10月24日发催告函要求两被告尽快支付剩余购房款及办理银行按揭手续并承担违约责任。被告何堂才质证意见：对证据1-5的真实性没有异议，但违约金过高，被告一直与原告协商，但原告没有理睬，被告也曾向原告提交了书面的解除合同申请，也没有得到原告的答复；合同签订与交款的时间存在矛盾，签订交款时间为2014年7月10日，之前被告还签订了一份特殊申请表，首付最晚于2014年9月22日支付，因此存在矛盾。诉讼中，被告提供特殊申请表复印件一份、被告自制的申请表一份，证明被告曾与原告协商解除合同。原告质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，对特殊申请表是复印件，且相关人员的身份不明，同时该申请表的时间是2014年6月份，而原告与被告签订商品房买卖合同的时间是2014年7月10日，即使该申请表是真实的，被告后续与原告签订合同的相关约定对双方均有约束力，已经不再履行申请表，被告所称其在2014年9月22日交齐相关款项，但至今被告仍没有交齐相关款项；对于被告自制的申请表，该申请表是被告自制，也没有任何证据证明曾向原告提出申请，原告一直有向被告进行催促处理相关事宜。被告吴静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无提出答辩意见，视为其放弃抗辩权利。原告提供的证据1-5，被告何堂才均无异议，本院均予以采信。被告提供的特殊申请表虽然是复印件，但结合购房申请迟延付款的情况来看，被告持有该证据原件可能性小，故对该证据本院予以采信。关于被告自制的申请书，被告未提供其他证据予以佐证，本院对该组证据不予采信。经审理查明，2014年7月10日，原告与两被告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定两被告向原告购买位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会外环路2号保利外滩花园房屋，房屋总价格为1218801元，合同约定被告采取银行按揭方式支付房款，即2014年7月10日前支付738801元，余款480000元向银行办理按揭。此外合同第八条约定，被告如未按合同规定的时间付款，逾期超出90天后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的百分之十向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。此外合同补充协议第二条第1点约定，被告承诺在签订买卖合同七天内办妥签订按揭贷款合同、提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料等其他银行所需的手续。如果在签订买卖合同七天内未办妥按揭手续，按照逾期付款处理（即买卖合同第八条）。后两被告仅在签订合同当日支付首付款100000元。原告于2014年10月24日向两被告发放催款函要求被告支付拖欠的首期款638801元，并向银行办妥按揭款480000元。另查，因两被告存在资金困难，于2014年6月22日向原告提出申请，要求延至2014年9月22日前支付余下的首期房款638801元，该申请表经销售代表及发展商现场签名确认。再查，两被告因不想继续履行合同于2014年11月27日起诉原告，本院立案为（2014）佛顺法容民初字第2666号，在该案的起诉中两被告称：“…同年7月11日，原告突然对所有在售物业进行降价销售…”同时在该案庭审过程中，两被告明确表示需要解除合同。此外，原告在本案庭审调查中表示涉案房屋存在价格下跌情况。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于付款的方式，除了银行按揭之外，还有一次性付款或分期付款的方式，被告与原告约定以银行按揭或其他方式支付购房款，应是在充分考虑自身购房条件及经济状况的情况下作出的选择，现两被告表示不愿意继续履行合同，并拒绝支付首期款，其行为构成根本违约。现原告要求解除合同本院予以支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。由于原告变更诉讼请求前并未要求解除合同，因此，本院以本案变更起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认原告与两被告《商品房买卖合同》及补充协议在2015年1月20日解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条的规定，合同的权利义务虽得终止，但并不影响相关合同中约定的罚息等违约金条款的效力。原、被告双方争议焦点系违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。首先，本案中，原、被告虽然确认涉案房屋存在价格下降，但原告并未提供任何证据证明其损失的存在，其并不代表今后再次出售该房屋价格低于涉案合同的价格。其次，本案中两被告并非恶意违约，虽然两被告自制的解除合同申请表本院不予采信，但从该文的字里行间可以看出两被告生意失败、资金损失惨重，无法支付购房首期，同时愿意赔付相应的款项。庭审中被告亦积极与原告协商违约金的赔付数额，由此可见，两被告希望解除合同后尽快妥善解决问题，并非存在恶意拖欠支付购房款的情形。再次，本案当事人之间的交涉能力并不平等，涉案的合同乃格式合同，由原告单方提供，在现有的房地产交易市场，开发商占有更加有利的地位。综上本院认为原告主张的违约金过高，本院酌情调整为两被告向原告支付累计应付款的百分之七，即1218801元×7%=85316元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何堂才、吴静应于本判决生效后三十日内支付原告佛山市顺德区保利房地产有限公司违约金85316元；二、驳回原告佛山市顺德区保利房地产有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7739.68元（该款已由原告佛山市顺德区保利房地产有限公司预交），由原告佛山市顺德区保利房地产有限公司承担939.68元，被告何堂才、吴静承担6800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈威二〇一五年二月十日书记员 黄筠 来源：百度搜索“”