（2014）杭江民初字第130号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-10

案件名称

浙ＸＸ成投资开发有限公司与浙江丰联控股集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙ＸＸ成投资开发有限公司,浙江丰联控股集团有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第一百零九条，第一百��十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2014）杭江民初字第130号原告（反诉被告）浙ＸＸ成投资开发有限公司，住所地杭州市江干区富春路308号华成国际发展大厦37楼。法定代表人沈凤飞，董事长。委托代理人何健华、李青青，该公司员工。被告（反诉原告）浙江丰联控股集团有限公司，住所地杭州市拱墅区庆隆横路7-3号2幢103室。法定代表人徐春燕，董事长。委托代理人俞荣华、朱保则，浙江汉博律师事务所律师。原告浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）为与被告浙江丰联控股集团有限公司（以下简称丰联公司）租赁合同纠纷一案，于2014年1月8日向本院起诉，反诉原告丰联公司于2014年4月1日对反诉被告华成公司提出反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日、10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华成公司的委托代理人何健华、李青青，被告（反诉原告）丰联公司的委托代理人朱保则到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华成公司诉称，2013年2月27日，浙江丰联实业有限公司与原告签订《华成国际发展大厦租赁合同》（以下简称《合同》），租用华成国际发展大厦第2101、2102室办公用房。现浙江丰联实业有限公司已于2013年8月23日名称变更为丰联公司。合同生效后，被告支付了第一期租金，原告即将房屋交付使用。根据合同3.1.2条约定，被告应于2013年8月27日前支付第二期租金，但是无论原告如何催促，其一直推拖。其后，原告于2013年9月29日正式发函要求履行合同，支付租金及滞纳金，但被告仍不予理睬；于2013年10月16日公证邮寄《解除合同通知》，通知被告原告已解除双方的��赁合同，并要求其付清租金、滞纳金及违约金等费用，该邮件被拒收。无奈，原告只得将《解除合同通知书》张贴于被告公司门上的方式来送达通知书。原告认为，被告一直拖欠租金以及消极协商的行为已严重违反了合同和诚信原则，给原告造成了极大的经济损失。因此，原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告之间的《华成国际发展大厦租赁合同》，并要求被告在7日内腾退房屋；2、判令被告立即向原告付清应交租金393427.8元（4.1×1332.75×72＝393427.8，天数从2013年10月8日暂计算至起诉日2013年12月19日，并计算至被告腾退房屋之日止）、滞纳金568421.2元（997230.2×0.005×114＝568421.2，天数暂计至起诉之日，请求计算至付清之日止）、违约金398892.1元，以上三项共计1360741.1元。被告丰联公司辩称，1、原告在诉状中陈述的双方签订合同及被告名称的变更无异议。2、被告��同意解除合同，本案纠纷是因原告首先违约引起，具体为：（1）2013年盛夏时期，原告向被告提供的房屋中央空调是坏的，给被告办公造成困难，被告自行购买。（2）原告提供给被告的房屋中消防设施有严重损害，造成被告的办公用品损坏，损失价值为100多万，至今双方一直在协商。3、基于上述理由，原告无权要求被告支付租金、滞纳金、违约金。（1）租金方面，因原告违约给被告造成100万的损失，根据合同6.6条约定，上述损失可以直接抵扣租金。（2）关于滞纳金，在民事案件中无此概念，滞纳金的约定在本合同中无效。（3）关于违约金问题，因本案系原告违约，被告不存在违约，所以原告无权主张违约金。退一万步说，即使被告拖欠租金构成违约，违约金也过高。4、关于解除合同的通知，被告没有收到过。反诉原告丰联公司反诉称，2013年2月27日，反诉原告与反诉被告签订《华成国际发展大厦租赁合同》一份，约定反诉原告承租反诉被告所有的华成国际发展大厦2101、2102室房屋作为办公用房。合同签订后，反诉原告即按约支付房租，并投入巨大人力物力对承租房屋进行装修，购置了电脑等各种办公设备，反诉原告将承租房屋装修好之后即投入使用。然而，令反诉原告意想不到的是，时值盛夏，反诉被告房屋空调制冷设备出现严重故障，没有任何的制冷效果，根本无法正常营业，迫于无奈反诉原告只能再行投入资金购置并安装空调，给反诉原告造成不必要的损失。2013年8月27日下午，反诉被告房屋第22层消防水管发生爆裂，致使反诉原告承租的房屋全部被水淹没，造成反诉原告装修设施、办公设备、设施等严重受损。后反诉原告多次与反诉被告协商、沟通，反诉被告均没有一个合理的解决方案。综上所述，反诉原告认为��反诉被告的行为给反诉原告造成巨大损失，反诉原告现为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：判令反诉被告立即向反诉原告支付赔偿款1010452.73元。反诉被告华成公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实与法律依据。（1）本案本诉是租赁合同纠纷，反诉是相邻关系中的财产损害赔偿，两者的法律关系不同，不属于可以提起反诉的类型；（2）反诉原告提起的反诉主体不当，反诉原告在租赁房屋后，与物业公司签订了前期物业协议，因此对于华成国际发展大厦公共设施的保管及由此造成的损失应当向物业公司主张。（3）对于反诉原告所提出的空调不制冷造成无法正常营业的情况，不符合事实。反诉原告擅自改动制冷设备才造成制冷设备出现故障，反诉被告不仅没有对反诉原告造成损失，且要求反诉原告在腾退房屋时应当将管道恢复原状。（4）关于22层消防水管爆裂，确实是事实，但与反诉原告租金的支付没有任何关系，按照《合同》约定，反诉原告应当在2013年8月27日付清第二笔的租金，而水管爆裂发生在当日的下午4：00，反诉原告一直没有支付租金，恰好是下午4：00以后水管爆裂，反诉原告以此为借口拒不支付租金。（5）消防管爆裂后，反诉原告向反诉被告提出处理的要求，反诉被告积极督促物业公司进行处理，且物业公司也与反诉原告多次进行协商，并要求反诉原告提供受损清单以向保险公司索赔，但是至今为止，反诉原告对口头、书面通知置之不理，拒不提供相应的财产受损清单，导致无法定损并向保险公司索赔。反诉原告财产没有受到赔偿完全是系其自身原因造成，与反诉被告无关。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）华成公司提交了以下证据：1、华成国际发展大厦租赁合同1��，拟证明丰联公司租用华成公司21层房屋及双方约定的权利、义务；2、催款函、文件签收单各1份，拟证明华成公司向丰联公司催讨租金、丰联公司已签收函件；3、入住通知书1份，拟证明华成公司通知丰联公司入住的事实；4、公证书及邮政快递回执各1份，拟证明华成公司公证向丰联公司邮寄解除合同通知书并被丰联公司拒收的事实；5、照片1组，拟证明华成公司将解除合同通知书送达到丰联公司所在的2101、2102办公室并进行张贴的事实；6、物业公司证明1份，拟证明丰联公司入住21层房屋及使用至今；7、民事裁定书1份，拟证明浙江丰联实业有限公司改名为丰联公司；8、前期物业服务合同1份，拟证明绿城物业服务集团有限公司对华成国际发展大厦提供物业服务；9、华成国际发展大厦临时管理规约及前期物业服务协议各1份，拟证明丰联公司在租赁房屋内��办公区域、公共设施、公共物业均由浙江绿城物业管理有限公司进行服务和管理；10、工作联系单2份，拟证明丰联公司一直不予配合进行受损财务的申报；11、照片1组，拟证明因丰联公司拒收，物业公司将工作联系单张贴在丰联公司办公处。上述证据经庭审质证，对华成公司提交的证据1，丰联公司对真实性无异议，本院认为，该证据能证明双方签订租赁合同并作出相关约定的事实，予以确认。对华成公司提交的证据2、3，丰联公司不予认可；本院认为，上述证据有丰联公司人员签字，能证明华成公司欲证明的事实，予以确认。对华成公司提交的证据4，丰联公司对真实性无异议，但认为其未收到解除合同通知书；本院认为，该证据能证明华成公司欲证明的事实，予以确认。对华成公司提交的证据5，丰联公司不予认可；本院认为，照片中所示场景与实际情况一致，而丰联公司并无相应反驳证据，该组照片能证明华成公司欲证明的事实，予以确认。对华成公司提交的证据6，丰联公司对真实性、证明对象有异议；本院认为，该证据与华成公司提交的证据3并不一致，本院不予确认。对华成公司提交的证据7，丰联公司无异议，能证明华成公司欲证明的事实，本院予以确认。对华成公司提交的证据8、9，丰联公司认为与本案无关；本院认为，上述证据与本案缺乏直接的关联，不予确认。对华成公司提交的证据10、11，丰联公司有异议；本院认为，上述证据的真实性可予确认。被告（反诉原告）丰联公司提交了以下证据：1、华成国际发展大厦租赁合同及租赁意向书各1份，拟证明丰联公司租赁华成公司21层房屋，约定双方权利和义务；2、会议纪要1份，拟证明华成公司房屋空调不制冷、房屋漏水给丰联公司造成巨大损失，丰联公司��物业公司协商等事实；3、函、ems邮寄凭证、名片各1份，拟证明华成公司房屋漏水给丰联公司造成巨大损失后，丰联公司致函华成公司要求暂缓支付租金并及时修缮房屋、进行赔偿；4、电子邮件1份，拟证明华成公司房屋漏水给丰联公司造成巨大损失后，丰联公司致函华成公司要求暂缓支付租金并及时修缮房屋、进行赔偿；5、光盘1份（含照片、视频、录音），拟证明华成公司房屋空调不制冷、房屋漏水给丰联公司造成巨大损失；6、照片1组，拟证明丰联公司受损；7、发票1组，拟证明丰联公司购买空调等设备及受损等事实；8、物业公司人员名片1份，拟证明刘昆是物业公司的工作人员；9、建筑装饰工程施工合同、结算书、发票1组，拟证明丰联公司在案涉房屋被淹之前装修的成本共计1034000元；10、维修材料9份、新购电脑发票1份、情况说明1份，拟证明案��房屋由于水管爆裂给丰联公司造成的损失；11、维修前装修平面图1份，拟证明装修前的房屋结构。上述证据经庭审质证，对丰联公司提交的证据1，华成公司对真实性无异议，对证明对象有异议；本院认为，该证据能证明双方签订租赁意向书、租赁合同的事实，予以确认。对丰联公司提交的证据2、8，华成公司对三性均有异议，但认可刘昆曾是物业公司员工；本院认为，上述证据相互印证，其真实性可予确认。对丰联公司提交的证据3、4，华成公司称收到邮件但未收到函；本院认为，华成公司对上述证据的反驳意见并无证据证明，本院不予采纳，故对上述证据均予以确认。对丰联公司提交的证据5，华成公司有异议；本院认为，录音真实性难以核实，不予确认，照片与视频的真实性可予确认。对丰联公司提交的证据6、7，华成公司有异议；本院认为，证据7中显示的��货单位并非丰联公司，证据6、7不足以证明丰联公司欲证明的事实，不予确认。对丰联公司提交的证据9-11，华成公司对三性均有异议；本院认为，上述证据不足以证明丰联公司因漏水造成的损失，不予确认。综上，本案事实认定如下：2013年2月27日，华成公司（甲方）与丰联公司（乙方）签订《华成国际发展大厦租赁合同》1份，约定：1.1甲方合法拥有坐落于浙江省江干区富春路308号华成国际发展大厦第2101、2102室办公用房产权，建筑面积1332.75平方米，甲方同意将该承租单元租予乙方；2.1甲、乙双方约定，甲方于乙方支付首期租金后的一个工作日向乙方交付该房屋，租赁期限自2013年2月8日至2016年2月7日止，其中前两个月为乙方装修期，装修期内甲方同意免除房屋租金；3.1.1甲乙双方约定，该房屋租金按每日每平方米4.1元计（含税），年租金合计1994460.4元，该房屋租��在2013年2月8日至2014年4月7日不变，该房屋租金在2014年4月8日至2016年2月7日按照年租金6%逐年递增；3.1.2租金每半年一付，先付后用，首期租金于合同签订后三个工作日内一次性支付，人民币997230.2元，对应租期为2013年4月8日至10月7日，首次支付半年租金后于2013年8月27日前支付下一期租金，以此类推；3.1.5若乙方未能向甲方按时支付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期额的千分之五支付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）；3.1.6如乙方逾期超过应付租金日30天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付应付租金日至退回承租房屋日止的租金、滞纳金、同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金；3.2.1如乙方按期支付第一期租金，则乙方已支付的20万定金自动转为乙方的租房押金；3.2.4若一��提前解除合同（或一方因另一方违约而依据约定解除本合同时），违约方应向守约方支付年租金20%的违约金，违约金不足补偿守约方损失的，违约方应予补足；6.6在承租期内，乙方发现房屋结构损坏（如墙裂、屋漏等）或该房屋内属甲方维护的附属设施有损坏或故障时，应当及时通知甲方进行修复（通知物业管理中心的，视为向甲方通知），甲方应在乙方保修之日起5个工作日内开始维修，逾期未修的，乙方可自行或委托修复，费用由甲方负担，并从下期租金中直接扣除，因甲方逾期修复造成涉及乙方损失或不能正常办公的，其损失和责任由甲方承担，乙方可在下期租金中直接抵扣；7.2.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，（1）不按照合同约定支付租金逾期超过三十日的，（2）擅自改变该房屋用途的、转租给第三方、拆改变动导致损坏房屋主体结构的，（3）利用该房屋从事违法活动的、损害公共利益的；等等。上述合同签订后，丰联公司入住2101、2102室办公用房并进行装修，现丰联公司已支付华成公司押金20万元及第一期租金997230.2元，后未再支付华成公司租金。2013年8月27日下午4时左右，因华成国际发展大厦第22层消防喷淋接头开裂，导致丰联公司承租的2101、2102室办公用房部分区域漏水。当日晚，丰联公司人员通过电子邮件向华成公司告知，因21层办公场地受22层消防喷淋爆裂事件影响，暂缓支付下半年房租。2013年9月30日，华成公司向丰联公司发送《催款函》，要求丰联公司在2013年10月9日之前向其支付应交租金997230.2元、滞纳金154571元。2013年10月9日，丰联公司人员与华成国际发展大厦物业管理单位浙江绿城物业管理有限公司人员召开会议并形成纪要，纪要载明：丰联公司在夏天使用房屋过��中，因空调制冷效果不好，曾多次向浙江绿城物业管理有限公司反映，浙江绿城物业管理有限公司也派员进行了核查；2013年8月27日，因华成国际发展大厦22层消防喷淋发生爆裂，致使21层漏水，浙江绿城物业管理有限公司收到丰联公司的通知后，对漏水处进行了勘查……2013年10月9日，丰联公司向华成公司邮寄《函》1份，载明：……我司承租的办公场地于2013年8月27日下午被水淹没，对我司造成了严重的损失，我司当日函告贵司，希望贵司妥善处理并尽快拿出书面的解决方案，时至今日，仍不见贵司的答复……对于本期租金，我公司在扣除相应的损失后向贵公司支付，同时，请贵司在7日内进行整改修缮……2013年10月16日，华成公司向丰联公司邮寄《解除合同通知》1份，该通知书载明：……根据约定，贵公司（丰联公司）应于2013年8月27日前支付租金997230.2元，我公司于2013年9月29日发函要求贵公司履行合同，支付租金及滞纳金，但贵公司至今未付。鉴于贵公司延期支付租金已超过30天，并置我公司催款函于不顾，为此我公司根据合同3.1.6条的约定，行使单方解除权，现特发本通知与贵公司，告知贵公司，我公司现解除与贵公司订立的《合同》，请贵公司在收到本通知后十日内付清租金、滞纳金及违约金，并腾退房屋……2013年10月19日，因丰联公司拒收，上述邮件退回。此外，华成公司还将《解除合同通知书》张贴在华成国际发展大厦第2101、2102室的大门上。2014年3月10日、4月21日，浙江绿城物业管理有限公司对丰联公司发送工作联系函，要求丰联公司提供因22楼漏水导致的财产损失清单以上报保险公司，丰联公司均拒收。2014年4月21日，浙江绿城物业管理有限公司将工作联系单张贴在华成国际发展大厦第2101、2102室的大门上。在本案审理过程中，丰联公司向本院申请对2101、2102室房屋因22层漏水造成的装饰装修、办公设备损失进行司法鉴定。本院准许后，委托浙江韦宁工程审价咨询有限公司进行鉴定。因丰联公司无法提交办公设备（具体申报为一台笔记本电脑）发票及数据清单等，导致对办公设备的评估工作无法开展进行，故浙江韦宁资产评估有限公司于2014年8月19日退回对办公设备的评估委托。又因受损范围不明确、维修方案不明确、涉案各方对提交的资料存在重大争议而造成鉴定条件不足、鉴定工作无法开展进行，浙江韦宁工程审价咨询有限公司于2014年10月14日退回对装饰装修损失的评估委托。本院认为，华成公司与丰联公司之间签订的《华成国际发展大厦租赁合同》合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。根据该租赁合同第3.1.1条、3.1.2条约定，丰联公司应在2013年8��27日支付华成公司2013年10月8日至2014年4月7日租金997230.2元。至于拒付租金的理由，丰联公司主张华成公司在2013年盛夏时期提供的中央空调制冷效果不好、影响办公，2013年8月27日下午因22层漏水导致21层租赁场地装饰装修、办公设备损失。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，现丰联公司并无证据证明2013年夏天因中央空调问题影响其办公，故其主张公共能源设备不正常的损失费（冷气机）39452.73元，本院不予支持。至于2013年8月27日的漏水事件，丰联公司主张依据《华成国际发展大厦租赁合同》6.6条，屋漏则通知甲方（华成公司）修复，若逾期未修的，乙方（丰联公司）自行或委托修复，费用由甲方负担。而从丰联公司主张的各项漏水损失来看，其中吊顶6万元、地毯2万元、木饰面、踢脚线5万元、矿棉板0.6万元、施工维修费1.2万元，上述各项修复费用��总计为17.3万元，远小于丰联公司应于2013年8月27日支付给华成公司2013年10月8日至2014年4月7日的租金997230.2元；至于丰联公司主张的维修停业损失费（员工工资、营业损失）64万元、笔记本电脑8000元、电脑文件、数据丢失损失费15万元，上述损失并不属于双方租赁合同范畴。况且，丰联公司亦无充分证据证明因漏水造成的各项损失，对于丰联公司提出的要求华成公司支付其办公场地因水淹的损失97.1万元的反诉请求，本院不予支持，相应地，丰联公司并没有拒付全部租金的合法抗辩事由，其不支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《华成国际发展大厦租赁合同》第7.2.5条第（1）项规定，丰联公司不按照合同约定支付租金逾期超过三十日的，华成公司有权单方解除合同。至华成公司于2013年10月16日向丰联公司邮寄《解除合同通知》，丰联公司已逾期支付2013��10月8日至2014年4月7日租金超过三十日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方签订的《华成国际发展大厦租赁合同》已于2013年10月19日丰联公司拒收《解除合同通知》之日解除，故华成公司诉请要求解除合同已无必要，本院不予支持。因双方租赁合同已解除，丰联公司应当将租赁房屋即华成国际发展大厦第2101、2102室办公用房腾退给华成公司，本院对华成公司提出的要求丰联公司腾退的诉讼请求，予以支持，腾退所需的合理期限由本院酌情确定。关于华成公司主张的租金。因双方的租赁关系解除，现丰联公司尚未支付2013年10月8日起的租金，丰联公司应支付上述租金、占用费至其实际腾退租赁房屋之日止。根据《华成国际发展大厦租赁合同》的约定，经计算，丰联公司应支付华成公司2013年10月8日至2014年10月29日的租金为1184490.9元，此后，参��华成公司与丰联公司签订的《华成国际发展大厦租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止。关于华成公司主张的滞纳金、违约金。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，《华成国际发展大厦租赁合同》第3.2.4条规定，一方因另一方违约而依据约定解除本合同，违约方应向守约方支付年租金20%的违约金。现华成公司依据上述约定主张违约金，本院予以支持，经计算，丰联公司应支付的违约金为398892.08元（1994460.4＊20%）。对于违约金金额，丰联公司主张过高；本院认为，考虑到案涉房屋面积较大，租赁合同解除后可能会有一个较长的空置期，双方在《华成国际发展大厦租赁合同》约定的违约金金额并不偏高，本院对丰联公司的上述主张不予采纳。又因丰联公司已支付押金20万元，华成公司亦同意将此20万元押金从违约金中抵扣，本院予以支持。在扣除该押金后，丰联公司尚应支付华成公司违约金398892.08-200000＝198892.08元。因丰联公司支付的上述违约金足以弥补华成公司的损失，故本院对华成公司主张的滞纳金一项不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、浙江丰联控股集团有限公司于本判决生效之日起六十日内将华成国际发展大厦第2101、2102室办公用房腾退交还给浙ＸＸ成投资开发有限公司；二、浙江丰联控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付浙ＸＸ成投资开发有限公司租金、占用费人民币1184490.9元（暂计算至2014年10月29日），此后，参照浙ＸＸ成投资开发有限公司与浙江丰联控股集团有限公司签订的《华成国际发展大厦租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止；三、浙江丰联控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付浙ＸＸ成投资开发有限公司支付违约金人民币198892.08元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告浙ＸＸ成投资开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告浙江丰联控股集团有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币24014元，保全费人民币5000元，合计人民币29014元，由浙ＸＸ成投资开发有限公司负担人民币6764元，由浙江丰联控股集团有限公司负担人民币22250元。反诉案件受理费人民币6947元（已减半），由浙江丰联控股集团有限公司。浙江丰联控股集团有限公司负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币37908元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　宋伟锋代理审判员　　钱　姣人民陪审员　　刘　雁二〇一五年二月十日代书　记员　　徐媛媛搜索“”