（2014）单民初字第1875号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-08-04
案件名称
卢荣、张璋与吴恩惠、上海仁丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
单县人民法院
所属地区
单县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢荣,张璋,吴恩惠,上海仁丰房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十四条
全文
山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2014）单民初字第1875号原告卢荣，男，1985年8月17日出生，汉族。原告张璋，女，1988年12月3日出生，汉族。委托代理人张新强，山东荣清律师事务所律师。被告吴恩惠，男，1989年8月28日出生，汉族。委托代理人傅兵，上海康腾律师事务所律师。被告上海仁丰房地产经纪有限公司。法定代表人：高杰，总经理。委托代理人莫晓明，公司员工。原告卢荣、张璋诉被告吴恩惠、上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称上海仁丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月21日提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭。本案于2014年8月28日第一次公开开庭进行了审理，原告卢荣及其原告卢荣、张璋的委托代理人张新强，被告吴恩惠及其委托代理人傅兵，被告上海仁丰公司委托代理人莫晓明、窦世春均到庭参加了诉讼。2014年10月31日，第二次公开开庭审理了本案，原告卢荣及其二原告委托代理人张新强，被告吴恩惠及其委托代理人傅兵到庭参加了诉讼，被告上海仁丰公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。第二次开庭后，被告上海仁丰地产经纪有限公司寄来对其委托代理人窦世春的终止委托函，本案于2015年2月4日第三次公开开庭进行了审理。原告卢荣、张璋的委托代理人张新强到庭参加诉讼，被告上海仁丰地产经纪有限公司、被告吴恩惠经本案合法传唤逾期未到庭诉讼。本案现已审理终结。原告卢荣、张璋诉称：2014年2月15日，原告经被告上海仁丰公司居间介绍与被告吴恩惠签订房地产买卖合同，合同约定原告购买被告吴恩惠所有的位于上海市开鲁三村91号1108室房产（房地产权证号：杨20140026**），房地产转让价为人民币1950000元。原告为此支付购房款人民币585000元。后因受国家政策影响，三方于2014年5月30日协商解除上述买卖合同，并约定于2014年6月16日前被告将原告已支付的585000元退还给原告，双方互不追究违约责任。2014年6月13日二被告未履行协议。2014年7月8日，原告与被告上海仁丰公司达成补充协议，双方约定被告上海仁丰公司于2014年7月11日之前将585000元退还给原告，如上海仁丰公司再次违约，原告所交款项按照买房的定金处理。并且约定：受诉地为原告张璋户籍所在地法院。补充协议签订后，被告上海仁丰公司未履行约定义务。为维护原告的合法权益，请求法院判决二被告返还原告购房款585000元，判令被告上海仁丰公司向原告返还定金390000元。本案在审理中，原告变更诉讼请求，将判令被告上海仁丰公司向原告返还定金390000元变更为要求被告上海仁丰公司自2014年7月21日起按每天3000元支付违约金至还款之日；诉讼费用由被告承担。被告吴恩惠辩称：一、对于原告要求被告返还购房款585000元的诉讼请求，我方认为我方已经完全履行了返还义务，不应再承担返还购房款的义务；对于原告要求被告上海仁丰公司向原告返还定金390000元的诉求，与我无关，我方不发表意见。关于原告变更后的诉讼请求，被告吴恩惠辩称原告变更诉求已超过法定举证期限，不应得到支持。且原告方变更的诉讼请求是针对被告上海仁丰公司，与其无关。被告上海仁丰公司未答辩。经审理查明：被告上海仁丰公司成立于2001年10月2日，注册资本为100万元，经营范围为房地产经纪，原始股东为金平、朱静。2009年8月12日金平将其股份转让给高杰，现高杰为公司法定代表人，金平为公司员工。2013年11月30日原告卢荣、张璋与被告吴恩惠、上海仁丰公司签订《房屋买卖居间协议》，并由原告卢荣、张璋支付居间服务费9000元，被告上海仁丰公司为原告出具了收款收据（其收据号：NO0013420）。同日，原告与被告吴恩惠签订《房屋买卖协议》，并交付吴恩惠定金20000元。2013年12月7日，原告卢荣、张璋与被告吴恩惠签订《房屋买卖合同补充条款》，并按照约定向被告吴恩惠支付了545000元，同时向被告上海仁丰公司支付现金20000元。后原告卢荣、张璋与被告吴恩惠按照房屋买卖协议的约定又签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定由被告吴恩惠将位于上海市杨浦区开鲁三村91号（部位1108）的房产卖给二原告，价款为195万元。2014年5月30日原告卢荣与被告吴恩惠、上海仁丰公司签订协议书：“卢荣购买开鲁三村91号1108室之房屋，由于受国家政策影响，贷款不能如期贷出，故经过协商，互相解除双方签订的买卖合同，双方互不追究违约责任。首付款人民币伍拾陆万伍仟元及尾款贰万元，总共人民币伍拾捌万伍仟元。在15个工作日内，由吴恩惠做消费抵押贷款后于2014年6月13日前退至卢荣，若延迟到账上，整体即按1000元／天计算（计付利息），仁丰地产负责全程退赔事宜。若逾期，逾期费用由仁丰地产承担。最迟不得超过十天。超过十天部分每天按3000元／天计付利息，直至付清为止，一切责任均由仁丰地产承担。”协议签订后，二被告未按照协议约定退还房款。2014年7月8日，原告卢荣、张璋（作为甲方）与被告上海仁丰公司（作为乙方）又签订补充协议一份：“甲、乙双方经多次协商，乙方仁丰公司应于2014年6月13日退还甲方预付购房款（首付款）伍拾捌万伍仟元，至今未付。2014年7月7日甲方卢荣收到乙方仁丰公司两万元整，依据此前协议，乙方仁丰公司给付甲方卢荣、张璋的违约利息。此利息为2014年7月5日至同年7月11日的利息，截止到2014年7月8日甲方预交的伍拾捌万伍仟元的购房首付款，乙方仁丰公司仍未退还。双方经再次协商，定于2014年7月11日之前乙方仁丰公司应将伍拾捌万伍仟元（585000元）人民币如期汇入卢荣招商银行账号，如乙方仁丰公司再次违约。甲方所交款项，按照买房的定金处理。双方如产生纠纷，均可向张璋户籍所在地的人民法院提起民事诉讼。”该补充协议生效后，被告上海仁丰公司亦未按照协议约定退还原告购房款。庭审时被告吴恩惠抗辩，2014年5月30日原告与二被告签订协议书时，被告吴恩惠已将涉案585000元交给被告上海仁丰公司，原告对此是明知而且是同意的。被告吴恩惠并举出2014年4月18日的转账凭证，证明被告吴恩惠将515000元转到被告上海仁丰地产指定的账户，加上被告吴恩惠通过被告上海仁丰公司收的其他买房人的50000元的定金，被告吴恩惠已退还被告上海仁丰地产565000元，并举出被告上海仁丰房地产员工金平为自己出具的“已收到吴恩惠退还卢荣首期房款人民币伍拾陆万五千”的收条一份，被告吴恩惠同时辩称，加上原告交给被告上海仁丰公司的20000元的尾款，其已将原告所交房款585000元退还给被告上海仁丰公司。原告对被告吴恩惠的上述抗辩予以否认，称被告吴恩惠并未告知自己已将购房款585000元退还被告上海仁丰地产经纪有限公司。本案在审理中，到上海市公安局杨浦分局调查，上海市公安局杨浦分局于2014年9月5日对金平涉嫌挪用资金案立案侦查，其立案决定书号为沪公（杨）立字（2014）5672号。杨浦分局在对金平询问时，金平陈述“2013年11月吴恩惠同卢荣之间的房屋买卖，当时由于卢荣贷款贷不出造成违约，双方没有签过违约解除书，但2014年6月份，吴恩惠在卢荣不知情的情况下同他人签订房产买卖合同，并将卢荣支付的房款58.5万元退到了我们中介。因为钱进到公司账户后拿出来比较麻烦，公司在25号到5号之间要封账，万一客户突然提出要钱就比较被动了，所以我违规让客户把钱打到我的账户。之后我让卢荣自己去打吴恩惠违约官司，2014年7月25日，我接到法院传票，是山东法院的，因为卢荣是在山东法院起诉的。高杰当场就知道了，让我把钱交出来，2014年7月30日我把60万元打到高杰账户。”并举出了其转账回单（付款账户：300088680010017，收款户名高杰，账号：6013820800074970870）。对此，被告吴恩惠无异议。庭审时原告自认已收到被告上海仁丰公司自2014年6月4日至2014年7月17日的违约利息69000元，被告上海仁丰公司未请求调整违约利息。上述事实有当事人陈述、书证在卷，并经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2013年11月30日原告卢荣、张璋与被告吴恩惠、上海仁丰公司签订《房屋买卖居间协议》，同日，原告卢荣与被告吴恩惠签订《房屋买卖协议》。协议签订后，原告卢荣、张璋向被告上海仁丰公司支付了9000元的居间服务费。同时又支付吴恩惠20000元意向金，该款应认定为支付的购房款。2013年12月7日，原告卢荣、张璋与被告吴恩惠签订《房屋买卖合同补充条款》，并向被告吴恩惠支付了545000元，同时向被告上海仁丰公司支付现金20000元，即首付款的尾款。后原告卢荣、张璋与被告吴恩惠按照房屋买卖协议的约定签订了《上海市房地产买卖合同》，上述合同签订后原告按照合同的约定履行了支付房款的义务。说明双方签订合同时均为自己真实意思表示，且没有损害国家、集体和第三人的利益，应认定为有效合同。合同在继续履行过程中，原告卢荣与被告吴恩惠、上海仁丰公司于2014年5月30日又签订协议书一份，双方约定解除已签订的买卖合同，互不追究违约责任，首付款565000元及尾款20000元共计585000元，在15个工作日内，由吴恩惠做消费抵押贷款后于2014年6月13日前退至卢荣，若延迟到账，整体按即1000元／天计付利息，仁丰地产负责全程退赔事宜。若逾期，逾期费用由仁丰地产承担。最迟不得超过十天。超过十天部分每天按3000元／天计付利息，直至付清为止，一切责任均由仁丰地产承担。逾期后被告吴恩惠未按照约定返还原告585000元的购房款，其违约责任在被告吴恩惠。被告上海仁丰公司也未按照约定监督被告吴恩惠返还房款，亦构成违约。2014年7月8日，原告卢荣、张璋与被告上海仁丰公司签订了《对“2014年5月30日协议书”的补充协议》。2014年5月30日的“协议书”及2014年7月8日的“补充协议”均有双方的签名或捺印，协议内容不违反法律规定，亦未损害国家和第三人的利益，且该两份协议签订后，原告卢荣分四次收到上海仁丰公司支付的违约利息，证明双方已部分履行了协议内容，因此该两份协议书是双方真实意思表示，应认定为有效协议。“补充协议”签订后至今，原告卢荣、张璋仍未收到其支付的购房款。对于被告上海仁丰公司已支付的违约利息69000元是否过高，被告上海仁丰公司未要求调整是对自己权利的放弃。原告卢荣、张璋通过被告上海仁丰公司居间介绍与被告吴恩惠签订了房屋买卖合同，购买被告吴恩惠名下的房产，并按照合同约定履行了交付房款的义务，对此双方不持异议。后因国家政策影响，双方的房屋买卖合同无法继续履行，原告卢荣与被告吴恩惠、上海仁丰公司签订了解除买卖合同的协议书（即2014年5月30日的协议书），该协议书中明确约定购房款应由吴恩惠于2014年6月13日之前退至卢荣，上海仁丰地产经纪有限公司负全程退赔事宜。而二被告至今未将原告支付的购房款退还至原告，其行为已构成违约，实质上侵犯了原告合法权益。被告吴恩惠在庭审抗辩时，称其已于2014年4月18日将原告所交的585000元购房款退给被告上海仁丰公司，并举出了相关证据，同时称原告对此知情，但原告予以否认，被告吴恩惠没有举出已告知原告的证据，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”且金平在接受上海市公安局杨浦分局询问时称吴恩惠在卢荣不知情的情况下同他人签订房屋买卖合同，并将卢荣已支付的购房款58.5万元退至上海仁丰公司。根据上述规定及从杨浦公安分局调取的证据，对被告吴恩惠称原告对其将购房款退还给上海仁丰地产知情的辩驳理由，本院不予采信。既然被告吴恩惠已将所收受原告的585000元购房款已退至被告上海仁丰地产，而与上海仁丰又和原告于2014年5月30日签订协议书，二被告实质上存在欺诈行为。被告上海仁丰地产得到原告的585000元的购房款没有法律依据，属不当得利，应返还给原告。被告吴恩惠在房屋买卖合同解除后，本应将原告卢荣、张璋所交付的购房款交付给卢荣、张璋，但却将该款退给了上海仁丰公司，致使原告的合法权益得不到保障。被告吴恩惠存在重大过错，其与上海仁丰公司存在着共同侵权行为，应承担相应的连带责任。原告在诉讼中还请求被告上海仁丰公司按照补充协议的约定返还定金，后变更诉讼请求为要求被告上海仁丰公司自2014年7月21日起按每天3000元支付违约金至付清之日。原告卢荣与被告上海仁丰公司在2014年5月30日的协议中对违约金有了明确的约定，被告上海仁丰公司对于自己的违约行为应承担支付违约金的责任。但双方在协议中约定的违约金明显过高，基于原告方实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，根据合同相对性，本院酌定违约金的计算方式参照民间借贷逾期还款利息的计付标准，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。因此，被告上海仁丰公司应自2014年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付违约金。被告上海仁丰公司第二次、第三次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十四条的规定并经我院审判委员会评议，缺席判决如下：一、由被告上海仁丰房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告卢荣、张璋购房款585000元；二、被告吴恩惠对上述款项负连带清偿责任；三、被告上海仁丰房地产经纪有限公司应自2014年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付违约金至判决确定的还款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10586元、财产保全费5000元由被告上海仁丰房地产经纪有限公司负担（被告负担部分原告已垫付，待被告履行时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 牛延进审 判 员 孙朋安人民陪审员 程进光二〇一五年二月十日书 记 员 朱 颖 来自：