（2015）皇民二初字第01260号
裁判日期: 2015-12-09
公开日期: 2016-11-18
案件名称
原告中共沈阳市委党校诉被告沈阳市皇姑区融庄酒店房屋租赁纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中共沈阳市委党校,沈阳市皇姑区融庄酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第01260号原告中共沈阳市委党校，住所地沈阳市皇姑区崇山西路*号。法定代表人徐兴家，系该校常务副校长。委托代理人刘洪涛，男。委托代理人张曦文，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告沈阳市皇姑区融庄酒店，住所地沈阳市皇姑区崇山西路*号。经营者谢雷，男。委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人马薇，系辽宁英泰律师事务所律师。原告中共沈阳市委党校诉被告沈阳市皇姑区融庄酒店房屋租赁纠纷一案，原告于2015年3月2日起诉至本院，我院受理后，依法由审判员林雪梅担任审判长，与审判员历贺，人民陪审员郭跃红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洪涛、张曦文，被告融庄酒店经营者谢雷及其委托代理人常壮、马薇均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于沈阳市皇姑区崇山西路4号东侧附属楼部分一、二层房屋出租给被告使用，共计1300平米，年租金528000元，租期自2012年12月5日至2019年12月4日。租金上打租分两次支付，提前一个月支付下一次租金。合同约定被告不能按合同约定按时付清租金，原告有权单方解除合同，并书面通知被告迁离并交回出租房屋。合同签订后，2013年末，被告迟迟不交2014年租金，至2015年1月28日，被告共欠缴租金479087元。原告多次发函催缴未果后，于2015年1月18日向被告发出《解除通知》，依法解除与被告签订的《房屋租赁合同》。至2015年2月12日，被告仍未迁出房屋及补缴租金，故诉至法院，请求依法判令被告立即腾空房屋并支付逾期腾房使用费（自2015年2月12日起至实际搬离之日止，比照合同项下年租金计算）；依法判令被告支付所欠租金479087元及利息（按人民银行同期贷款利率计算，自2014年3月5日起，暂计算至2015年1月28日，其余利息待计至判决确定给付之日止）；依法判令被告给付因逾期腾房所产生的电费（自2015年1月28日起至实际搬离之日止）。被告辩称，被告前身是“沈阳京东华肥牛火锅城”，在2009年7月即与原告签订《房屋租赁合同》，后又于2009年12月签订《房屋租赁补充合同》，约定将党校东侧一至二楼食堂部分100平方米租给被告做厨房及库房使用，面积共1300平方米，年租金528000元。合同签订后，原告同意被告对2号“工字楼”实施改造工程。2012年9月，原、被告重新签订了《房屋租赁合同》。被告一直严格履行合同并按时交纳房租，租赁期内被告投入大量资金对酒店进行了装修。2013年5月，原告提供的空调系统达不到制冷要求，经原告同意，被告出资对空调系统进行了全面改造。2014年初，被告购置了单体室外空调机。2014年3月起，原告突然通知被告，决定拆除2号“工字楼”，但对涉及被告租赁的100平方酒店配套设施搬迁至何处及损失赔偿并未提及，被告一直要求原告面谈，但原告不配合，双方始终未能达成一致意见。2014年12月，原告擅自拆除了专供酒店使用的燃气设施，断掉气源，造成酒店厨房无法工作。2014年3月租金到期后，被告多次找原告交租金，但原告以领导没同意收租金为由拒绝接受。原告的真实目的是非法解除合同，在合同未到期的情况下不再将房屋租赁给被告使用。现被告不同意解除合同，同意给付租金，但不同意给付利息。被告从未拖欠电费。经审理查明,位于沈阳市皇姑区崇山西路4号49549平方米国有划拨教育用地使用权人为原告，该地上建有办公及网点房建筑面积共1222平方米，房屋产权人为原告。原、被告于2009年起即建立租赁关系。2012年9月21日，双方签订《房屋租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）。双方约定，原告将坐落于沈阳市皇姑区崇山西路4号东侧附属楼部分一、二层房屋出租给被告使用，建筑面积共计一千三百平方米；年租金528000元，租期自2012年12月5日至2019年12月4日。租赁期满二整年时，乙方年总租金在原年总租金基础上递增3%。租金于每年起租日起上打租分二次向原告交付，提前一个月支付下一次的租金。乙方预交保证金二万元，合同到期后返还本金。被告租房作餐饮用途，不得改作其他用途和转租。租赁期内，原告负责支付房产税、土地使用费、租赁合同登记费、房屋租赁管理费、取暖费，被告负责支付出租房屋水、电费，营业中发生的所有费用自理。关于出租方的合同解除权，双方约定:“有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方不能按合同约定，按时付清租金；（二）乙方不能按合同约定，付清各项费用；（三）……。甲方依据上述情形单方解除合同，并书面通知乙方迁离并交回出租房屋。”上述合同签订后，双方按约履行，2014年3月5日前房屋租金被告已交齐。2014年3月5日后二个季度的房屋租金被告应提前一个月交纳，但被告拖欠未按时交纳。2014年4月末，原告通知被告，租赁房屋中建筑面积约为100平方米的“工字楼”经检测为危房，将予拆除。其后原、被告就“工字楼”拆除所涉及的燃气问题、酒店仓库物品存放等问题进行协商，但未达成一致，被告亦未再交纳房屋租金，后“工字楼”未实际拆除，现仍由被告继续使用。2014年12月23日，原告向被告下达《催款通知》，催交2014年3月5日至2014年12月5日期间租金及电费。2014年12月24日，被告向原告发出《融庄酒店关于催款通知回复》，提出欠缴租金及电费系因双方就拆除“工字楼”所涉及库房、燃气等事项未达成共识，请求原告对被告给予赔偿及答复。2015年1月28日，原告向被告下达《解除通知》，决定解除与被告间的《房屋租赁合同》，限定被告收到通知后15日内迁出房屋。后被告未实际腾房，原告遂起诉至本院。上述事实，有原、被告陈述及房屋电子登记查询证明、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、租赁合同、结算票据、催款通知及回复、解除通知、房屋租赁补充合同、回复意见、请示、回复等证据在卷，已经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，承租方不能按合同约定按时付清租金，出租方享有合同解除权。本案中被告2014年3月5日起欠缴租金，被告抗辩其欠缴租金存在正当理由：其一为原告口头通知出租房屋要收回，拒收租金，其二为“工字楼”拆除后赔偿事宜协商未果。关于被告主张原告收回房屋、拒收租金问题，被告提交视听资料证据2份加以证明，原告庭上质证表示对真实性及关联性存在异议。经本院审查，该录音系本案审理期间，原告与被告工作人员通话录音，均为私自录音，上述证据的合法性存在瑕疵。在没有其他证据辅助证明形成完整证据链条的情形下，本院不能认定被告曾口头通知收房并拒收租金的事实。关于“工字楼”拆除事宜协商未果问题，被告提交原、被间往来书面函证据，经本院审查，上述证据能够证明2014年4至6月间，双方就“工字楼”拆除后酒店物品存放、配套设施等问题进行了协商，但函件内容中不能体现出原告同意被告暂缓交纳全部租金的约定。双方协商的“工字楼”面积仅为100平方米，占租赁房屋总面积1300平方米的一小部分，被告欠缴全部房屋租金明显具有违约行为。综上，被告无正当理由欠缴房屋租金，在2014年12月原告下达《催款通知》后仍未缴纳，已构成违约。2015年1月28日原告向被告下达《解除通知》，符合合同约定，本院予以确认。原、被告间的《房屋租赁合同》已于2015年1月28日解除，本院对原告有关合同解除的诉讼请求予以支持，被告应在本院指定期限内将租赁房屋腾出完好交予原告。关于原告主张判令被告支付所欠租金及利息问题。因“工字楼”未实际拆除，一直由原告用于经营使用，故原告应按合同约定的租金标准支付租金。自2014年3月6日至2015年1月28日共计329天，租金应为478266元（528000元/365天*275天+528000元*103%/365天*54天），本院予以确认。利息应自2014年3月6日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，至实际给付时止。关于原告主张逾期腾房使用费问题。应参照合同约定租金给付标准（528000元每年）计算，自2015年2月12日起,至2015年12月11日共计10个月，应为440000元，其后发生的费用原告另行告诉解决。关于原告主张判令被告支付电费问题。被告对欠电费事实予以否认，原告现未提交相关欠费凭据，本院对原告该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原、被告间的《房屋租赁合同》于2015年1月28日解除，被告沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市皇姑区崇山西路4号东侧附属楼部分一、二层房屋（建筑面积1300平方米）腾出(可移动物品自行拆除)，完好交予原告中共市委党校；二、被告沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中共沈阳市委党校房屋租金478266元（自2014年3月6日起至2015年1月28日止）；三、被告沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中共沈阳市委党校房屋租金478266元的利息，自2014年3月6日起至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、被告沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中共沈阳市委党校房屋占用费440000元(自2015年2月12日起至2015年12月12日止)；五、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14982元由被告沈阳市皇姑区融庄酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 林雪梅审 判 员 历 贺人民陪审员 郭跃红二〇一五年十二月九日书 记 员 李 丽 更多数据：搜索“”来源：