（2015）东三法樟民一初字第1133号

裁判日期: 2015-12-09

公开日期: 2018-09-17

案件名称

曹兵与东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹兵,东莞市建隆房地产开发有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2015）东三法樟民一初字第1133号原告曹兵，男，汉族，1986年8月9日出生，住湖南省新化县，被告东莞市建隆房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市黄江镇中惠金士柏山花园商业3幢105。法定代表人莫凤娟，总经理。委托代理人林燕华，广东方中天律师事务所律师。原告曹兵与被告东莞市建隆房地产开发有限公司（以下简称建隆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告曹兵、被告建隆公司的委托代理人林燕华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹兵诉称：原告曹兵经中介服务公司介绍，拟购买被告建隆公司开发的位于东莞市××与××道交汇处（镇政府斜对面）风度XX项目X栋X单元XX号房一套。2015年7月19日，原告曹兵与被告建隆公司签订认购书。在签订认购书之前，原告曹兵通过微信发送自己的征信报��给被告建隆公司查看，被告建隆公司在经合作银行查看并知晓原告曹兵征信报告内容后确认且无提出其他任何要求的前提下，原告曹兵再次向被告建隆公司确认能办理银行按揭情况下，交付给被告建隆公司定金20000元并签订认购书，并约定原告曹兵支付首付款时间为2015年7月26日前。原告曹兵于2015年7月25日到被告建隆公司售楼处签约时，被告建隆公司告知合作银行提出要办理按揭的要求：开具征信报告上提到的曾贷款结清凭证。即便如此，原告曹兵还是积极配合，在办理好曾贷款结算凭证给被告建隆公司后，还是不能办理按揭。原告曹兵找被告建隆公司多次交涉未果且被告建隆公司拒绝退还定金的情况下，原告曹兵有理由认为被告建隆公司与原告曹兵签订认购书有诱骗的行为。被告建隆公司应当双倍返还定金40000元并赔偿原告曹兵回家办理曾贷款结清凭证而误工的��用3000元。为维护自身的合法权益，原告曹兵特诉至法院，请求法院判令：一、被告建隆公司向原告曹兵双倍返还购房定金40000元，并赔偿原告曹兵误工费3000元（误工天数暂计至起诉日，并实际支付至履行完毕之日，即实际误工的天数）；二、本案的诉讼费由被告建隆公司承担。原告曹兵为证明自己的主张，向本院提供了风度XX特殊申请表、钜隆花城XX认购书、高校助学贷款结清凭证、国家开发银行助学贷款非恶意欠款证明、收款收据作为证据。被告建隆公司辩称：第一，原告曹兵以被告建隆公司拒绝提供办理按揭的证明为由主张被告建隆公司存在欺诈无法律依据。首先，原告曹兵的按揭申请能否获批取决于原告曹兵的信用情况和经济能力，银行在与原告曹兵面签后仍需进行相应审批，审批通过前银行无权利也无义务为原告曹兵开具任何证明。其次，原告曹兵的按揭申请是否获批，取决于银行，被告建隆公司并非原告曹兵按揭贷款的审批人，也没有义务保证原告曹兵的按揭申请一定能获得银行通过，被告建隆公司已经尽力协助原告曹兵与银行进行沟通，原告曹兵要求被告建隆公司开具证明或承诺书是强人所难。再者，原告曹兵与被告建隆公司在认购书明确约定原告曹兵需自行承担办理银行按揭贷款的责任与风险，若原告曹兵的按揭申请不通过，原告曹兵需自行更换付款方式保证合同的继续履行。现原告曹兵要求被告建隆公司保证如果原告曹兵按揭贷款不通过则原告曹兵有权追究被告建隆公司欺诈的权利，是强加义务给被告建隆公司。第二，原告曹兵未能及时提供相关资料应当自行承担不利后果。首先，原告曹兵有配合提供按揭资料的义务，根据原告曹兵与被告建隆公司签订的认购书第二条第四款的约定，��原告曹兵选择银行按揭贷款方式付款的，在签署该认购书前，原告曹兵已对申请按揭贷款的必备条件和所需提供的全部文件了解清楚，确信自己符合贷款条件，并承诺贷款银行要求及时提供贷款文件，自行承担办理按揭贷款的责任和义务。其次，按揭银行要求原告曹兵提供贷款结清证明合情合理，正常情况下贷款人结清银行贷款的有权要求银行为其开立银行贷款结清证明，原告曹兵主张自己的贷款均已结清，据此负有证明责任。且若贷款已结清，可以推断原告曹兵手上应当有相应的贷款结清证明。即使原告曹兵还未与相应银行开具贷款结清证明，也可以在合理时间内取得该证明。按揭银行的要求是合理的，并无超出常人可以预估的标准。第三，原告曹兵诉请误工费无法律依据。开具贷款证明是原告曹兵的义务，与被告建隆公司无关，且双方并无误工费的约定，原��曹兵也没有提供相应的误工费的证据。综上，原告曹兵无理要求被告建隆公司出具保证其按揭可以通过的证明，并以此为由拒绝在约定的期限内签署买卖合同已经构成违约。原告曹兵的诉请无法律依据，请法院驳回。被告建隆公司为证明自己的主张，向本院提供了微信聊天截图、短信截图、告知函、快递单、快递单网上查询记录作为证据。经审理查明：被告建隆公司系从事房地产开发、经营的有限责任公司。2015年7月19日，原告曹兵与被告建隆公司签订了一份编号为8880368的《钜隆花城XX认购书》。该合同约定：原告曹兵向被告建隆公司购买位于东莞市花城XX（宣传推广名为风度XX）项目2栋1单元2001号的商品房；该房建筑面积为110.51平方米，原价911000元，认购价854746元；定金20000元由原告曹兵于签署该认购书时付清，首期款264746元（含定金）于签署��认购书后7天内付清，同时签署《商品房买卖合同》，贷款金额59000元须于2015年7月26日前办理银行按揭贷款，并提供完全符合按揭银行要求的、达到可获得按揭银行贷款批准的有关个人（或法人）资信及身份等资料，贷款年限、金额以银行最终批复为准。该认购书第二条第3款规定：原告曹兵须严格按照该认购书约定的时间和金额支付购房款、办理银行按揭贷款申请手续、签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关手续；若原告曹兵逾期七日仍不办理上述手续，则视作原告曹兵放弃购买该房产的权利，在此情况下被告建隆公司有权没收原告曹兵已支付的定金，并有权在不另行通知原告曹兵的情况下，将上述房产收回另行出售，因另行出售而获得的一切收益归被告建隆公司所有，原告曹兵不得作任何形式的权利主张。该认购书第二条第4款规定：若原告曹兵选择银行按��贷款方式付款的，在签署该认购书前原告曹兵已对申请按揭贷款的必备条件和所需提供的全部文件了解清楚，确信自己符合贷款条件并承诺按贷款银行要求及时提供所需文件，自行承担办理按揭贷款的责任和义务；原告曹兵应在签署该认购书的3日内，向按揭银行提交全部按揭贷款申请文件。该认购书第二条第5款规定：原告曹兵选择银行按揭贷款方式付款的，若因原告曹兵怠于办理或提供的资料不符合规定导致贷款申请失败或批准的贷款年限、金额低于申请年限、金额的，或者政府、银行等有关部门单位政策变化影响原告曹兵贷款的，原告曹兵须于该申请被驳回或在被告建隆公司发出书面通知（如亲自送达或按该认购书登记地址寄发特快专递等）之日起10日内自行前往售楼中心办理以下事宜中的一项或多项（据具体情况而定）：①更改贷款银行、贷款年限、贷款金额；②付清因贷款金额降低而需补缴的首期款；③将银行按揭改为一次性付清全部楼款并于15日内付清应付款项；如原告曹兵超过上述时间仍未按上述要求更改贷款银行、付款方式和付清楼款的，则视为原告曹兵严重违约，在此情况下，被告建隆公司有权解除该认购书，没收原告曹兵支付的定金，并可将原告曹兵认购的房产另行出售；如原告曹兵另交有部分房款的，则被告建隆公司扣除购房定金后将余款本金退还给原告曹兵。该认购书第二条第6款规定：原告曹兵必须保证向被告建隆公司、按揭银行提供的个人（或法人）资信及身份资料等完全真实、有效、符合贷款要求。上述认购书签订当天，原告曹兵向被告建隆公司支付了定金20000元。2015年7月25日，被告曹兵以银行按揭无法正常办理、需要回去开具银行贷款结清证明为由，向被告建隆公司申请签约日期延至2015年8��2日，并保留签约折扣。2015年8月2日，原告曹兵以助学贷款结清证明需学校盖章后银行方能开具，因暑假期间学校无法盖章为由向被告建隆公司再次提出申请要求保留该房号及签约折扣，在申请内容中曹兵称其在认购交定金前通过销售人员将其本人征信报告发给合作银行工作人员，该银行工作人员在知晓征信报告内容后确认可以正常办理银行按揭且无提出其他条件。2015年9月7日，国家开发银行国家助学贷款管理中心湖南分中心、湖南工程学院应用技术学院出具了高校助学贷款结清凭证以及国家开发银行助学贷款非恶意欠款证明给原告曹兵。被告建隆公司于2015年10月通过微信、短信要求原告曹兵签约商品房买卖合同，原告曹兵要求银行给其开具能办理按揭贷款的证明以及要求被告建隆公司给其开具能办理按揭的证明或交首付款以后未能办下按揭如何处理退还首付款及��金的承诺函，被告建隆公司不同意出具相应的证明或者承诺书。2015年10月27日，原告曹兵诉至本院，请求判如所请。2015年10月28日，被告建隆公司委托广东尚宽律师事务所向原告曹兵发出告知函，要求原告曹兵于2015年10月31日前按照认购书约定前往花城XX售楼处签署《商品房买卖合同》及相关文件，缴纳相关房价款以及办理相关签约手续，否则将按照认购书约定处理。原告曹兵于2015年10月29日签收了告知函，但原告曹兵未在上述期限内与被告建隆公司签订《商品房买卖合同》及支付首付款。以上事实，有风度XX特殊申请表、钜隆花城XX认购书、高校助学贷款结清凭证、国家开发银行助学贷款非恶意欠款证明、收款收据、微信聊天截图、短信截图、告知函、快递单、快递单网上查询记录以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：本案的争议焦点是被告建隆公司应否向原告曹兵双倍返还定金40000元及支付误工费的问题。双方当事人对《钜隆花城XX认购书》均无异议，本院予以采信。该认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。依照认购书的约定，原告曹兵应于签署该认购书后7天内付清首期款并签署《商品房买卖合同》。经原告曹兵申请，被告建隆公司对签订合同及支付首付款时间予以延期，视为双方当事人就签订合同以及支付首期款时间进行了变更。在国家开发银行国家助学贷款管理中心湖南分中心、湖南工程学院应用技术学院于2015年9月7日出具了高校助学贷款结清凭证以及国家开发银行助学贷款非恶意欠款证明给原告曹兵后，被告建隆公司于2015年10月通过微信、短信要求原告曹兵签约商品房买卖合同，原告曹兵应在合理期限内履行自己的合同义务，但原告曹兵在被告建隆公司所确定的2015年10月31日之前依然没有付清首期款并签署《商品房买卖合同》，其行为已经构成违约。原告曹兵是一个成年人，应当知道、理解其所签订认购书的内容以及不履行认购书的法律后果。在认购书中，被告建隆公司已经明确告知原告曹兵关于银行按揭的责任和风险，原告曹兵认为被告建隆公司诱骗其签订认购书，没有事实和法律依据，本院对其主张不予采纳。原告曹兵要求银行给其开具能办理按揭贷款的证明以及要求被告建隆公司给其开具能办理按揭的证明或交首付款以后未能办下按揭如何处理退还首付款及定金的承诺函，不属于被告建隆公司的合同义务，不能作为原告曹兵不履行合同义务的抗辩。原告曹兵所缴纳的定金20000元是作为订立主合同的担保，故其性质应当认定为成约定金，应当适应定金规则进行处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，由于原告曹兵存在不签订《商品房买卖合同》以及不支付首期款的违约行为，按照定金规定，原告曹兵所支付的定金无权要求返还。原告曹兵要求被告建隆公司双倍返还定金40000元，没有法律依据，该诉讼请求本院不予支持。原告曹兵要求被告建隆公司赔偿误工费，也没有事实和法律依据，本院对该诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告曹兵的诉讼请求。本案一审案件受理费25元（因适用简易程序减半收取），由原告曹兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员　　杨潮源二〇一五年十二月九日书记员　　赵小婷赵萌附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿��失等违约责任。2.《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来源：百度“”