（2015）南民终字第1123号

裁判日期: 2015-12-09

公开日期: 2016-01-05

案件名称

龚南珍、叶家源与武夷山市建宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省南平市中级人民法院

所属地区

福建省南平市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

华永珍,戴文杰,龚南珍,叶家源,武夷山市建宏置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省南平市中级人民法院民事判决书（2015）南民终字第1123号上诉人（原审第三人）华永珍，男，1956年9月17日出生，汉族，公务员，住武夷山市。委托代理人张庆林，福建武夷律师事务所律师。上诉人（原审第三人）戴文杰，女，1956年5月17日出生，汉族，职工，住武夷山市。委托代理人张庆林，福建武夷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龚南珍，女，1964年6月10日出生，汉族，自由职业，住武夷山市度假区。委托代理人邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。委托代理人卢媛，福建弘袍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶家源，男，1961年8月20日出生，汉族，职工，住武夷山市度假区。委托代理人邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。委托代理人卢媛，福建弘袍律师事务所律师。原审被告武夷山市建宏置业有限公司，住所地武夷山市国家旅游度假区双利小区。法定代表人林建，总经理。上诉人华永珍、戴文杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2015）武民初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华永珍及其与上诉人戴文杰的共同委托代理人张庆林，被上诉人叶家源及其与被上诉人龚南珍的共同委托代理人邱芝杰，原审被告武夷山市建宏置业有限公司（以下简称建宏置业公司）的法定代表人林建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人龚南珍、叶家源原审诉讼请求：1.判令建宏置业公司与华永珍、戴文杰签订的关于武夷山国家旅游度假区朝阳小区武夷中国书画艺术家创作交流中心B区02单元的房屋买卖合同无效，备案登记予以注销；2.判令建宏置业公司继续履行2009年1月15日与龚南珍、叶家源签订的关于前述房屋的《商品房买卖合同》，并判令建宏置业公司和华永珍、戴文杰协助将该房屋变更登记至龚南珍、叶家源名下；3.判令建宏置业公司赔偿龚南珍、叶家源逾期办理房屋所有权属证书违约金87万元（自2009年7月1日起至2015年4月30日止，按已付购房款的日0.1%标准计算），2015年5月1日起的违约金按照上述标准计算至判决确定的给付日止；4.判令华永珍、戴文杰赔偿龚南珍、叶家源侵占房屋的经济损失63万元，从2009年4月1日起按已付房款的日万分之七标准计算至2015年4月30日止。原审法院查明，2009年1月15日，龚南珍与建宏置业公司签订商品房买卖合同，合同约定建宏置业公司将武夷山市旅游度假区朝阳小区B区02单元房屋出售给龚南珍，建筑面积223.59平方米，公摊面积7.81平方米，单价每平方米2459.80元，共计总金额55万元，龚南珍在2009年1月15日一次性付清购房款50万元，余款5万元待产权证办好后付清。并约定该房屋在2009年3月30日之前交付。建宏置业公司逾期交付的违约责任：即龚南珍要求继续履行合同，建宏置业公司应当在合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建宏置业公司按日向龚南珍支付已付款万分之七的违约金。建宏置业公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权属证书的，建宏置业公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，龚南珍于2009年1月15日支付50万元购房款，建宏置业公司出具收据一张。2009年3月6日，建宏置业公司向龚南珍发出交房通知书，通知书上说明房屋已竣工验收，近日可进入交房阶段，时间定为2009年3月9日至2009年3月11日止。2009年4月1日龚南珍在房屋交接书中签字。此前，2008年12月17日，建宏置业公司与华永珍签订商品房买卖合同一份，合同约定，建宏置业公司将武夷山市旅游度假区朝阳小区B区02单元房屋出售给华永珍，建筑面积223.59平方米，公摊面积7.81平方米，单价每平方米4600元，共计总金额1028504元，于2008年12月17日支付购房款的50%，即人民币518514元，余款51万元以向银行按揭的方式支付。合同签订后，建宏置业公司于2008年12月17日向华永珍出具了收到518514元购房款的发票，但该款华永珍并未支付，而是由建宏置业公司的法定代表人林建欠华永珍10万元，欠陈春妹35万元（已由华永珍支付给陈春妹）组成的欠款部分，其目的是林建为了套取银行贷款51万元，而出具的不真实的发票。2008年12月26日，华永珍与兴业银行有限公司武夷山支行签订个人购房抵押保证借款合同，借款期限从2008年12月26日起至2023年12月26日止。从兴业银行发放贷款2008年12月起至2009年4月止共12200元，由建宏置业公司支付本息，从2009年4月起至2015年5月21日由华永珍支付，已支付340200元仍有169800元未到期。原审法院另查明，2008年5月15日，建宏置业公司法定代表人林建以资金周转困难为由，向案外人陈春妹借款人民币35万元，月息10500元，并出具借条一份。2008年10月30日，林建向华永珍借款人民币10万元，同日林建出具借条一份。此后林建未偿还借款。2010年1月14日，陈春妹、华永珍分别向原审法院起诉，要求林建偿还借款，原审法院均调解结案，目前该两件案件均在申请执行阶段。原审法院还查明，武夷山市人民法院（2013）××刑初字第××号刑事判决书认定，建宏置业公司法定代表人林建涉嫌骗取贷款罪和信用卡诈骗罪。林建在2006年至2009年间，将建宏置业公司开发的武夷山红袍茶叶交流中心房屋（包括涉案的B区02单元房屋）与公司18名员工及亲友（包括华永珍）签订虚假交易行为的商品房买卖合同，并到武夷山市房管处办理备案。骗取兴业银行股份有限公司武夷山支行和中国农业银行股份有限公司武夷山市支行的贷款，由建宏置业公司按月偿还本金和利息，贷款所得用于武夷山建宏假日酒店有限公司对酒店的装修和其他资金周转。武夷山市人民法院判决认定被告人林建骗取贷款罪名成立，判处其有期徒刑三年八个月，至2015年12月24日刑满。原审法院认为，2009年1月15日，龚南珍、叶家源与建宏置业公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。龚南珍、叶家源按合同约定支付了55万元购房款中的50万元，履行了合同的约定义务，建宏置业公司未按合同约定为龚南珍、叶家源办理房屋产权过户手续，应承担主要责任。故此龚南珍、叶家源诉请要求建宏置业公司办理房屋产权过户登记手续的理由成立，应予以支持。但龚南珍、叶家源要求建宏置业公司赔偿逾期办理房屋所有权证的违约金的请求，应不予以支持。理由如下：首先，龚南珍、叶家源与建宏置业公司签订房屋买卖合同时，建宏置业公司就该房屋已与华永珍签订了商品房买卖合同，将房屋出售给华永珍、戴文杰，并到房屋管理部门办理了备案登记，对此龚南珍、叶家源应当是知道的。即使根据龚南珍、叶家源所述其未进行了解，不知道该房屋已备案在华永珍、戴文杰名下，也是龚南珍、叶家源自己未尽到相应的注意和审慎义务，而疏忽大意将购房款支付给建宏置业公司；其次，龚南珍、叶家源支付的50万元购房款，本应支付给建宏置业公司，由公司财务出具正式税收发票予以确认，但龚南珍、叶家源付给公司法定代表人林建，公司出具的是收款收据，龚南珍、叶家源也未要求建宏置业公司出具商品房预售购房的正式发票，龚南珍、叶家源在合同履行过程中也存在一定的过错；再次，根据生效刑事判决书认定，建宏置业公司的法定代表人林建因在2006-2009年期间，因公司需要资金周转，利用员工及亲友的名义向银行骗取贷款，其中因与本案华永珍签订虚假的商品房买卖合同，林建已因此承担了相应的刑事责任，造成了不能为龚南珍、叶家源办理产权证的后果。因此，龚南珍、叶家源要求建宏置业公司赔偿龚南珍、叶家源逾期办证违约金87万元，原审法院不予支持。龚南珍、叶家源要求华永珍、戴文杰赔偿侵占房屋的经济损失，因该房屋2009年4月1日龚南珍在房屋交接书中确认签字，可以证明龚南珍、叶家源已接收了房屋，现龚南珍、叶家源认为被华永珍、戴文杰占有，但未能提供华永珍、戴文杰占用该房屋的证据，因此龚南珍、叶家源该项诉请无事实和法律依据，应不予支持。（2013）××刑初字第××号刑事判决书认定，建宏置业公司的法定代表人林建采用提供虚假购房信息的方法取得银行贷款，其中包括与华永珍在内的商品房买卖合同，林建的行为构成骗取贷款罪，因此建宏置业公司与华永珍于2008年12月17日签订的商品房买卖合同应确认为无效。华永珍、戴文杰认为龚南珍、叶家源与建宏置业公司之间签订的合同明显存在恶意串通的理由不足，由于建宏置业公司收到龚南珍、叶家源购房款后，直接用于其公司的各项费用，且在2009年4月1日仍向龚南珍、叶家源发出交房通知书，同意将房屋交付给龚南珍、叶家源，建宏置业公司法定代表人林建在庭审中也认可其买卖行为的真实性，双方并无恶意串通的故意，因此可以证明建宏置业公司将房屋卖给龚南珍、叶家源是其真实意思表示。经查明，2015年4月之前，银行按揭贷款均由华永珍、戴文杰偿还，已偿还了340200元，该款应由建宏置业公司予以返还给华永珍、戴文杰。华永珍、戴文杰认为自己借给林建借款10万元，和林建向案外人陈春妹借款35万元，已由华永珍、戴文杰代林建偿还给案外人陈春妹，因此该45万元是支付商品房首付款的理由不足，因华永珍和案外人陈春妹在建宏置业公司法定代表人林建失踪时，就林建借款10万元和35万元，于2010年3月和4月向原审法院起诉行使债权请求权，要求林建个人偿还借款，目前两件案件已经发生法律效力，其二人真实本意应只要求林建偿还借款，故其辩解理由不能成立，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、建宏置业公司与华永珍于2008年12月17日签订的商品房买卖合同无效；二、龚南珍与建宏置业公司签订的商品房买卖合同有效，建宏置业公司应于判决生效之日起三十日内协助龚南珍办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续；三、驳回龚南珍、叶家源的其他诉讼请求。上诉人华永珍、戴文杰上诉称，一、原判确认建宏置业公司与华永珍签订的商品房买卖合同无效是错误的。1.华永珍与建宏置业公司签订合同在先，且已在房管部门办理了预告登记。尽管该合同签订的本意是建宏置业公司法定代表人林建为了套取银行贷款，但从合同的实际履行来看，华永珍已经偿还了目前为止的全部银行按揭款，并仍在继续向银行还款，意即华永珍已履行了合同约定的付款义务，合同事实上已得到履行。2.人民法院的刑事判决只是对林建犯罪行为的追究，无论华永珍与建宏置业公司签订的合同性质如何界定，都不能免除建宏置业公司作为合同相对方所应向华永珍承担的民事责任。3.原判忽略了林建的当庭陈述，林建在庭审中一再表明与华永珍签订的商品房买卖合同的真实性，即其对双方房屋交易真实性确认无疑。综合以上几点，建宏置业公司与华永珍签订的商品房买卖合同不应被认定为无效。二、原判确认建宏置业公司与龚南珍签订的商品房买卖合同有效是错误的。一是龚南珍在签订合同前，明知华永珍已与建宏置业公司就讼争房屋签订了商品房买卖合同，且已在房管部门办理了备案登记手续。无论前一合同性质如何，在前一合同尚未解除或定性之前，华永珍的签约行为明显具有主观恶意。二是华永珍在履行合同时，明显存在重大瑕疵，即华永珍未按约定将购房款支付至建宏置业公司的指定账户，而是将房款支付给了该公司的法定代表人林建，并由建宏置业公司出具收款收据而不是不动产销售统一发票。三是华永珍签订的合同所约定的房价明显低于市场价，不符合常理，不具有真实交易的客观性，该事实林建也在庭审中作了客观陈述，是不需要提供证据来证明的事实。四是华永珍提交的交房通知书是虚假的，该交房通知书发出时，讼争房屋尚未通过综合验收，根本不具备合同约定的交付条件。五是林建在一审庭审中陈述，华永珍是通过龚南珍的介绍认识林建，而向建宏置业公司购房的，在华永珍签订商品房买卖合同前，林建就将讼争房屋的现状明确告知了华永珍，并告知只要华永珍将龚南珍已付的购房款结清，就可将讼争房屋出售给华永珍。基于这样的口头合议，建宏置业公司才与华永珍签订了商品房买卖合同，但该口头约定的条件至今未成就，意味着华永珍虽与建宏置业公司签订了合同，但由于前一合同尚未解除，华永珍所签订的合同的有效性须得到建宏置业公司的承认。因此，华永珍所签订的商品房买卖合同存在诸多问题，原判确认该合同有效没有事实和法律依据。况且，华永珍本案诉求并不包括确认合同效力一项，原判确认该合同的效力，判非所诉。此外，即便龚南珍与建宏置业公司签订的合同依法被认定为无效，原判也应对无效合同的处理结果做出交待，否则，龚南珍因该合同所遭受的损失将无法弥补。综上，请求二审依法撤销原判第一项、第二项，改判确认龚南珍与建宏置业公司签订的商品房买卖合同有效，华永珍与建宏置业公司签订的商品房买卖合同无效。被上诉人龚南珍、叶家源答辩称，一、华永珍、戴文杰并非讼争房屋所有权人，以其名义备案登记的商品房买卖合同无效。生效的刑事判决认定，建宏置业公司的法定代表人林建将讼争房屋与亲友华永珍签订虚假交易行为的商品房买卖合同，并备案登记，同时由建宏置业公司支付首付款，骗取武夷山兴业银行和农业银行的贷款，由建宏置业公司按月偿还本金及利息，贷款所得被林建挪作他用。林建骗取贷款罪名成立，并被判处有期徒刑。因此，华永珍与建宏置业公司签订商品房买卖合同，及该合同备案登记的行为，系虚假交易行为，不受法律保护。至于华永珍个人每月继续缴纳银行按揭款，属于其个人主观意志，不能改变讼争房屋虚假买卖的事实。二、龚南珍与建宏置业公司签订的商品房买卖合同属于合法有效的合同。该合同有明确的买卖标的物和违约责任条款，且龚南珍已将购房款50万元支付给建宏置业公司。该合同是基于此前华永珍的房屋买卖合同无效的前提下形成的交易，并不损害国家集体及其他第三人的合法权益。三、龚南珍购房时对于房屋买卖价款的约定，系合同双方的真实意思表示，属合法交易。龚南珍在签订商品房买卖合同后，即依约支付了50万元购房款，并且合同约定，余款5万元在办理完房产登记手续后支付，该约定符合交易习惯和流程。且林建在一审庭审时陈述，龚南珍购房时，建宏置业公司处于发展困难期，为回笼资金愿意按成本价出售房产。所以龚南珍与建宏置业公司关于讼争房屋交易价的约定不违反法律和公平原则，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，而华永珍所签订的商品房买卖合同因涉及违法犯罪应认定为无效。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告建宏置业公司述称，建宏置业公司与华永珍订立了商品房买卖合同，华永珍也交了部分购房款，至今为止华永珍已交了多年的按揭贷款，购房款已近付清。因此，买卖关系无需变更，房屋交由华永珍，剩余按揭款由华永珍交清。建宏置业公司确有分别与华永珍及龚南珍就讼争房屋签订商品房买卖合同，请求二审公正判决。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本案讼争的武夷山市旅游度假区朝阳小区B区02单元房屋于2008年12月18日办理预告登记至上诉人华永珍、戴文杰名下。上诉人华永珍、戴文杰在二审过程中，向本院提交《商品房购销合同备案一览表》一份，拟证明讼争房屋已办理预告登记至华永珍、戴文杰名下。被上诉人龚南珍、叶家源对该证据的真实性无异议，合法性有异议，认为预告登记无效。原审被告建宏置业公司对该证据予以认可。经本院至武夷山市房产管理处核实，《商品房购销合同备案一览表》记载的内容真实，本院予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案建宏置业公司以与华永珍签订虚假交易的商品房买卖合同的形式，达到该公司骗取银行贷款的非法目的，且该事实已经生效的刑事判决所认定，该公司法定代表人亦因骗取贷款罪被判处刑罚，故建宏置业公司与华永珍所签订的商品房买卖合同属无效合同。无效的合同自始无效，并不因合同是否实际履行而有效，也不因合同双方的意愿而回复至有效状态。因此，华永珍、戴文杰提出华永珍仍在支付购房按揭款，合同已得到履行，以及建宏置业公司法定代表人林建认可该合同的真实性、愿意履行该合同，则该合同有效的上诉主张并无法律依据，本院不予支持。合同无效后，华永珍、戴文杰可依无效合同的相关法律规定，向建宏置业公司主张相应的民事权利。关于建宏置业公司与龚南珍所签订的商品房买卖合同，系属合同双方买卖讼争房屋的真实意思表示，且龚南珍已按照合同的约定支付了相应的购房款，建宏置业公司亦向龚南珍发出交房通知，该合同已经成立并实际履行。至于华永珍、戴文杰上诉提出认定该合同效力的问题，本院认为，一是虽然华永珍与建宏置业公司签订合同在前，并就买卖的讼争房产进行了预告登记，但华永珍与建宏置业公司签订的合同属无效合同，所进行的预告登记亦属无效，不受法律保护，该预告登记不具有物权公示的效力；二是龚南珍虽将购房款交付给建宏置业公司的法定代表人林建，但建宏置业公司出具了收款收据，认可龚南珍的支付购房款的行为；三是并无证据证明龚南珍与建宏置业公司买卖讼争房屋的价格明显低于市场价格，且本案建宏置业公司亦认可其与龚南珍之间商品房买卖合同的真实性，不存在建宏置业公司与龚南珍之间恶意串通签订商品房买卖合同损害国家、集体和他人利益的情形。因此，龚南珍与建宏置业公司签订的商品房买卖合同应属有效合同。本案中，龚南珍、戴文杰未提起确认合同有效的诉讼请求，而原判在判项部分却作出确认该合同有效的处理，存在瑕疵，但龚南珍、戴文杰关于建宏置业公司应履行合同义务，协助过户的诉请应当建立在有效合同的基础之上，原判的处理结果并无不当。综上，华永珍、戴文杰的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人华永珍、戴文杰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张聪荣代理审判员　　余观贵代理审判员　　余　凌二〇一五年十二月九日书　记　员　　卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”