（2015）铜中民二终字第00100号
裁判日期: 2015-12-09
公开日期: 2015-12-21
案件名称
上诉人海建霞因与被上诉人刘随忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省铜川市中级人民法院
所属地区
陕西省铜川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海建霞,刘随忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民二终字第00100号上诉人（原审被告）海建霞，女，回族。委托代理人齐鹏，陕西大图律师事务所律师。委托代理人孟璐，陕西大图律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）刘随忠，男，汉族。委托代理人张建功，陕西制衡律师事务所律师。上诉人海建霞因与被上诉人刘随忠房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院（2015）王民初字第00371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人齐鹏、孟璐、被上诉人刘随忠及其委托代理人张建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年12月18日，原、被告双方签订房屋租赁合同，被告将其位于铜川市王益区振兴二号花园一楼房屋面积共1013.18平方米出租给原告使用，双方约定租赁期限为10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，租赁房屋的用途为商业超市。约定：第一年年租金为150000元，在每年租金基础上逐年递增10%，每年3月1日前支付下一年全年租金，在该租赁合同第六条合同变更解除与终止中，双方约定：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、出租人有下列行为之一的承租人有权解除合同：不能提供房屋或者提供的房屋不符合合同约定条件，严重影响使用；3、房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的出租人有权解除合同，收回出租房屋：（1）承租人可以将部分房屋出租，但转租面积需在总面积的50%以下，转租超过50%以上，未经出租人书面同意的。（2）未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构及装修，如需装修承租人需提供装修方案，经出租人书面同意方可施工。（3）损坏承租房屋或设备，在出租人提出15日后仍未修复的……及其他解除合同的条件。在合同第七条租赁期间相关费用的约定中，双方约定：出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或者改善增设他物，装修改善增设他物的范围是：出租人所有事项须经承租人书面许可，方可执行。如果未经出租人签字认可，出租人有权解除合同。出租人应在4月1日前将楼梯改造工程完工，如不能按时完工合同签订日期顺延。合同签订后，2014年2月15日，双方移交出租房门钥匙。原告随后投入资金进行商业超市经营。2015年1月27日，海建霞向刘随忠发出告知书，载明：刘随忠：2013年12月18日，贵方与本人签订“房屋租赁合同”，合同已依约履行。现由于本人资金周转困难，特向你方告知，本人有意向出售该房屋（房屋面积1013.18平方米，单价5428.45元，总房款550万），如你方有意向购买，请于收到此告知书之日起七日内向本人出具书面购买意向书，预付购房定金，并在三十日内与本人签订房屋买卖合同，否则，将视为你方放弃对该房屋的优先购买权，届时本人有权将该房屋出售给任何有意向购买该房屋的第三方。1月30日，刘随忠回复函：本人收到告知书，经认真研读后作如下答复：1、我方暂无购买意向，请继续正常履行贵方与本人于2013年12月18日签订的房屋租赁合同；2、你方如将房屋出售给有意向购买的第三方，请如实告知购房人该房已正常出租的详细情况，以保障我方作为承租人的合法权益。3、涉及房屋产权变更后的出租人主体变更的问题，在不损害我方合法权益的情况下，我方愿意配合。2015年3月31日，海建霞向刘随忠发出解除房屋租赁合同通知书，载明刘随忠违反租赁合同第6条第3款之约定，依据合同法和合同第6条第2款的约定，通知刘随忠解除租赁合同，并让刘随忠收函后10日内迁出该房屋，刘随忠2015年5月18日回复海建霞认为其未出现任何违约行为，海建霞无权单方解除租赁合同。庭审中，被告未出具证据证明刘随忠何时对租赁房屋中一个卫生间和地沟进行处理。原审认为，原、被告双方签订合同后，均应诚实守信按合同约定执行。海建霞2015年1月27日向刘随忠发出的告知书中明确写明：2013年12月18日，贵方与本人签订房屋租赁合同，合同已依约履行，自此，被告已认可刘随忠按双方合同约定履行合同，原告在履行合同中无违约行为，即使在此之前刘随忠未经海建霞书面同意对地沟及一个卫生间做了处理，在此时也得到了海建霞的认可，庭审中，被告也未出具证据证明在此之前原告有违约行为，故海建霞向刘随忠发出的解除房屋租赁合同通知书无事实依据，原告请求本院确认海建霞于2015年3月31日发出的解除房屋租赁合同通知书无效，并判令被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决：确认海建霞2015年3月31日向刘随忠发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效；海建霞继续履行2013年12月18日与刘随忠签订的房屋租赁合同。案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。海建霞上诉称，被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使解除权，解除合同通知书自被上诉人收到时已生效，上诉人与被上诉人之间的合同也自此解除。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求依法改判解除合同通知书有效。被上诉人辩称，卫生间是上诉人拆除而非被上诉人拆除。被上诉人填充地沟是为了更好地履行合同并非违约。请求驳回上诉，维持原判。上诉人二审未提交新证据。被上诉人提交了一份谈话录音证明上诉人解除合同的原因是要卖房子。上诉人认为录音不合法且听不清楚。该录音系在对方不知情的情况下所录，该证据不予采信。一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案争议的焦点是：1、合同履行中被上诉人是否存在违约行为。2、上诉人行使解除权是否符合合同约定及法律规定。上诉人主张的被上诉人拆除卫生间及填充地沟的违约事实，被上诉人认可填充地沟是其所为，但认为其填充地沟是出于安全考虑。对拆除卫生间的事实被上诉人不认可。本案合同虽约定“未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构及装修，”出租人可解除合同，但是本案被上诉人填充地沟是在合同履行之初，且上诉人2015年1月27日向被上诉人发出的告知书中明确写明，2013年12月18日，贵方与本人签订房屋租赁合同，合同已依约履行，说明被上诉人并无违约行为，即使有也已得到上诉人的默许。故一审法院认定在此时该事实得到了海建霞的认可，海建霞向刘随忠发出的解除房屋租赁合同通知书无事实依据正确。上诉人在合同履行一年多之后，依此理由提出解除合同有违诚实信用原则。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决解除合同通知书无效并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 贺晓华审判员 董 敏审判员 杨光德二〇一五年十二月九日书记员 张丽艳 关注微信公众号“”