（2015）穗中法民五终字第4217号
裁判日期: 2015-12-09
公开日期: 2016-02-22
案件名称
广州市高德美居置业有限公司与黄娇玲房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄娇玲,广州市高德美居置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4217号上诉人（原审被告）：黄娇玲，住广东省雷州市。委托代理人：戴海婷，系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：苏萌，董事长。委托代理人：胡新范，系广东德法理（北京）律师事务所律师。上诉人黄娇玲因与被上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德美居公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月25日，高德美居公司（出租人、甲方）与黄娇玲（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江新城花城大道53号二层自编105A房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积154.63平方米；租赁期限为2013年9月15日至2015年12月31日，其中2014年1月15日至2015年9月14日期间月租金为23658.39元；2015年9月15日至2015年12月31日期间月租金为24841.31元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳23658.39元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准等条款。其后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方就涉案商铺订立本协议作为《租赁合同》之补充协议，如本补充协议与原合同有不同规定，则以本补充协议为准；租赁期限为2013年9月15日起至2019年9月14日止；2013年9月15日至2014年1月14日为装修免租期，2014年1月15日至2015年9月14日月租金为23658.39元，2015年9月15日至2016年9月14日月租金为24841.31元，2016年9月15日至2017年9月14日月租金为26331.94元，2017年9月15日至2018年9月14日月租金为28175.13元，2018年9月15日至2019年9月14日月租金为30429.64元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；甲方应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态；当乙方有任何改造工程需要向政府有关部门和公用事业单位申请批准时，经甲方书面同意后，甲方应协助乙方申请获得该等批准；甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；（11.1.1条）如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外：乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封50元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；涉案商铺收铺日为2013年9月15日，甲方不再另行通知乙方等条款。《租赁合同》及《补充协议》签订后，高某美居公司将涉案商铺交付黄娇玲使用。2014年6月23日，黄娇玲及案外人广东金仕贵金属经营有限公司等在《函件送达地址确认函》上签章确认其送达地址为“广州市天河区珠江新城花城大道高某汇CBD3座105-108铺”。2014年8月26日，高某美居公司委托广东金某律师事务所按黄娇玲确认的送达地址邮寄《律师函》，催缴2014年3-8月的租金及相应违约金等。高某美居公司提供的EMS邮寄底单寄件人存联原件显示：收件人为周木兰及广东金仕贵金属经营有限公司；内件品名为高某汇3座105-108铺截止2014年8月欠费律师函。高某美居公司提供的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明原件显示该邮件于2014年8月27日被“本人”签收。黄娇玲质证称并未收到上述《律师函》。2014年9月6日，高某美居公司按黄娇玲确认的送达地址邮寄《催缴费用函》，催缴拖欠租金及相应滞纳金等。高某美居公司提供的EMS邮寄底单寄件人存联原件显示：收件人为周木兰及广东金仕贵金属经营有限公司；内件品名为高某3座105-108铺2014年9月催费函。高某美居公司提供的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明原件显示该邮件于2014年9月7日被“本人”签收。黄娇玲质证称对上述《律师函》的真实性无异议，确认收到上述《律师函》。2015年1月5日，黄娇玲签署《确认书》，确认其承租的涉案商铺交由广东金仕贵金属经营有限公司经营“广东黄金”品牌店。高某美居公司确认涉案商铺现经营广东黄金品牌店。现高某美居公司以黄娇玲欠付自2014年2月1日起的租金为由起诉黄娇玲支付租金及相应违约金等。在本案审理中，黄娇玲确认其一直使用涉案商铺，租金交至2014年1月31日，自2014年2月起欠租至今。但黄娇玲辩称因涉案商铺未通过一次消防验收，因此其有权拒付租金。黄娇玲在本案中提供了以下证据：1、广东金仕贵金属经营有限公司向高某美居公司发出的落款时间为2014年4月1日、4月24日、4月29日、7月10日的《沟通联络函》多份，函称：其司进行消防报建工作，但高某美居公司提供的消防验收意见书资料不全；高某美居公司提供的一次验收消防资料不能作为二次消防报建资料使用，请高某美居公司尽快出示书面合格验收文件；如高某美居公司未能解决一次消防验收事宜，该司暂缓缴纳二、三月租金及管理费等。2、网上打印的建筑工程消防验收公告网上查询结果，显示“珠江新城花城大道53号”没有建设工程消防验收公告。3、广州市公安消防局于2015年2月6日出具的《关于对戴海婷信息公开申请的回复》，内容为没有查找到“珠江新城花城大道53号一至三层商铺”消防验收信息。4、穗公消（建验）字（2009）第1055号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为天河区珠江新城G3-3地块高层住宅楼的自编B栋第四至四十六层建筑工程已竣工，土建项目符合消防安全要求等。5、穗公消验（2010）第0522号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为广州市公安消防局对天河区珠江新城G3-3地块高层住宅楼的自编A、C、D栋第四层至天面建筑工程进行了消防验收，综合评定该建筑工程消防验收合格等。6、网上打印的广州市明和实业有限公司的建设工程消防验收公告，显示没有涉案商铺所在工程。黄娇玲提供上述证据拟证明高某美居公司尚未就涉案商铺申报消防验收，相关验收意见书只是涉及到住宅部分，没有商铺部分，因此其与高某美居公司沟通拒付租金。高某美居公司对上述证据质证称：对证据1的真实性不予确认，表示没有收到相关《沟通联络函》；对证据2的真实性不予确认，认为可以查询到涉案商铺已经过消防验收的信息；对证据3的关联性有异议，认为黄娇玲查询的地址不准确；对证据4、5、6亦不予认可，认为涉案商铺已经过消防验收。高某美居公司另提供以下证据：1、网上打印的《广州市公安消防局建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告》，显示珠江新城G3-3地块于2010年3月19日抽查合格。2、网上打印的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示珠江新城G3-3住宅楼（裙楼及地下室）有消防备案信息。上述证据1、2拟证明涉案商铺已通过消防验收，符合消防规定。3、2014年10月，高某美居公司与案外人广东德法理律师事务所（即高某美居公司的委托代理人所任职的律师事务所，以下简称德法理律所）签订的《委托合同》，约定：高某美居公司委托德法理律所办理高某美居公司与黄娇玲等租赁合同纠纷案的起诉和应诉等法律事务；德法理律所委托胡新范律师作为代理人；律师代理费90000元，高某美居公司在德法理律所提供有效代理费发票后十五日内支付等。4、2014年10月16日德法理律所向高某美居公司开具的发票，显示律师费为90000元。5、2014年12月12日中国工商银行广东省分行营业部的业务回单，显示高某美居公司向德法理律所汇款90000元，用途备注为“诉讼费”。6、《广东省司法厅规定律师收费标准指导价》，该标准指导价规定了相应的收费标准，高某美居公司称其按上述标准支付相应律师费。上述证据3、4、5、6拟证明高某美居公司就本案在内的八案委托德法理律所提起诉讼，共支出律师费90000元，分摊到本案为11250元，该收费符合相关指导价，是合理的费用，按照《补充协议》约定该费用应由黄娇玲承担。黄娇玲对上述证据质证称：对上述证据1、2均不予确认，认为涉案商铺未经消防验收合格；对上述证据3、4不予认可，对证据5的真实性、合法性无异议，但认为业务回单上面用途显示为诉讼费，并非律师费；对证据6没异议，确认律师费收费标准是合理的，但认为其无须承担该费用。原审另查，高某美居公司就本案在内的八案委托德法理律所提起诉讼，原审法院以（2014）穗天法民四初字第2552-2559号案受理该批案件。高某美居公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄娇玲支付自2014年2月1日起所拖欠租金；2、黄娇玲支付拖欠租金的违约金（以当月租金为本金，按每日0.5%标准计算，自欠交租金当月6日起计至被告实际清偿之日止，违约金总额以本金为限）；3、黄娇玲支付由于拖欠租金而产生的律师费11250元；4、黄娇玲承担本案诉讼费。在原审庭审中，黄娇玲明确因为高某美居公司没有办理涉案商铺的一次消防验收，因此其拒付租金。黄娇玲表示《补充协议》约定办理一次消防是高某美居公司责任，二次消防由黄娇玲报建；高某美居公司亦表示二次消防是由黄娇玲报建。原审法院根据黄娇玲的申请，依法就涉案房屋的消防验收情况向向广州市公安消防局发函调查。2015年3月12日，广州市公安消防局向原审法院出具《关于对天河区人民法院协助调查函的复函》（以下简称《复函》），函称：位于珠江新城G3-3地块（地址为花城大道53号）住宅楼裙楼及地下室建筑工程的土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；天河区珠江新城花城大道53号一层自编108-1号铺、二层自编105A（即本案涉案商铺）、二层自编106A、二层108A-1、二层108A-2、一层自编105、一层108-2以及一层自编106房号的房产所在建筑土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；该局没有受理过上述房产二次消防验收申报；由于上述房产已经过消防验收备案，如需装修可以申请消防装修验收备案等。高某美居公司、黄娇玲双方对上述《复函》的真实性、合法性均无异议。另在本案审理中，高某美居公司明确在本案中向某玲主张2014年2月1日至2015年4月30日期间的租金及相应违约金，此后的租金及违约金其另案主张。原审法院认为：《租赁合同》和《补充协议》是高某美居公司、黄娇玲双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。高某美居公司提供涉案商铺给黄娇玲使用，在租赁期内黄娇玲应按约定支付租金，逾期支付租金应承担违约责任。黄娇玲明确因为高某美居公司没有办理涉案商铺的一次消防验收，因此其拒付租金；双方亦确认二次消防报建由黄娇玲负责。关于涉案商铺的消防验收情况，广州市公安消防局对此已出具《复函》明确：位于珠江新城G3-3地块（地址为花城大道53号）住宅楼裙楼及地下室建筑工程的土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；包括涉案商铺在内的房产所在建筑土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；该局没有受理过上述房产二次消防验收申报；由于上述房产已经过消防验收备案，如需装修可以申请消防装修验收备案等。因此黄娇玲以高某美居公司没有办理涉案商铺的一次消防验收为由拒付租金缺乏依据，原审法院不予支持。《租赁合同》及《补充协议》约定2014年1月15日至2015年9月14日月租金为23658.39元。在本案中，双方确认黄娇玲交租至2014年1月31日，自2014年2月起欠租至今。高某美居公司明确在本案中向某玲主张2014年2月1日至2015年4月30日期间租金，因此黄娇玲应向高某美居公司支付上述期间的租金354875.85元（23658.39元×15个月）。关于高某美居公司要求黄娇玲支付拖欠租金的违约金的诉请。《补充协议》约定：黄娇玲应于每月5日前向高某美居公司支付当月应付租金；如黄娇玲迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向高某美居公司支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。黄娇玲称双方约定的违约金每日千分之五的标准过高，请求原审法院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”高某美居公司未对其实际损失进行举证，如按上述标准计付违约金，部分月份的逾期交租违约金已超过本金，确有过高之嫌。基于公平原则，原审法院酌情将逾期交租违约金调整为以黄娇玲在2014年2月1日至2015年4月30日期间每月欠付的租金23658.39元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，每月均自当月6日起计至黄娇玲实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限。关于高某美居公司要求黄娇玲支付律师费的诉请。《补充协议》约定：由于黄娇玲欠费导致高某美居公司通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由黄娇玲承担高某美居公司委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。高某美居公司已提供《委托合同》、汇款业务回单及发票证明其就包括本案之内的八案共支付了律师费90000元，并要求黄娇玲向其支付分摊到本案的律师费11250元。高某美居公司提供了《广东省司法厅规定律师收费标准指导价》证明相关律师费是合理的，黄娇玲亦确认该收费标准合理，上述律师费应为高某美居公司向某玲追索租金而产生的合理费用，高某美居公司要求黄娇玲向其支付上述律师费11250元具有合同依据，其诉请并无不当，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向高德美居公司广州市高德美居置业有限公司支付2014年2月1日至2015年4月30日期间承租广州市天河区珠江新城花城大道53号二层自编105A房产生的租金354875.85元；二、黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市高某美居置业有限公司支付欠付上述租金的违约金（违约金以黄娇玲在上述期间每月欠付的租金23658.39元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，每月均自当月6日起计至黄娇玲实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；三、黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市高某美居置业有限公司支付律师费11250元；四、驳回广州市高某美居置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6180元，由黄娇玲负担。判后，黄娇玲不服原审判决，向本院提起上诉称：经黄娇玲公司经办人员反映，高某美居公司己同意减免黄娇玲2014年2月的租金，并且经查帐发现，黄娇玲所承租的铺位实际向高某美居公司多交了租金11829.2元，该款应从2014年3月开始抵扣，故黄娇玲实际欠租金额为人民币319388.26元，原审判决多判令黄娇玲承担的欠租金额35487.59元。综上所述，上诉请求：1、改判原审判决第一项判项为：黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向高德美居公司支付2014年3月16日至2015年4月30日期间承租广州市天河区珠江新城花城大道53号二层自编105A铺产生的租金319388.26元；2、本案诉讼费用由高某美居公司承担。被上诉人高某美居公司答辩称：原审判决其实对高某美居公司是有所不公平的，但是高某美居公司也没有提起上诉，现二审也基本上认同原审的判决处理结果，请求维持原审判决。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。二审期间，黄娇玲向本院提交以下证据：证据一，高某美居公司开具的用途标注为租赁保证金的6张发票，共计为221762.52元，拟证明黄娇玲已经依约向高某美居公司缴纳租赁保证金23658.39元；证据二，2014年1月份租金发票、有关租金事宜的通知书，拟证明高某美居公司同意免除黄娇玲2014年2月份的租金23658.39元；证据三，付款方为森龙公司，收款方为高某美居公司2013年6月27日民生银行付款金额为95815元（备注为其他108、108A铺合同款）的付款凭证及2013年9月12日该行付款金额为338567.54元（备注为1押1付租金、1押1付管理）付款凭证；付款方为广东金仕贵金属经营有限公司，收款方为高某美居公司，2013年3月13日农业银行金额为20000万元的（备注为105.106诚意金）付款凭证；2013年6月27日农业银行付款金额为95815元（备注为108、108A铺合同款）的收付款通知及2013年10月9日该行付款金额为43281.23元（备注为108铺10月份17天租金）的收付款通知，付款方为周某，收款方为高某美居公司2014年1月6日招商银行转账金额为221762.52元的银行流水记录。5份汇款凭证总金额合计为771960.06元，拟证明黄娇玲、周某、森龙公司、金仕公司、周木兰已经实际统一缴纳了包括涉案商铺在内的8个商铺的租金，其中涉案108-1铺位实际向高某美居公司多交租金11829.2元，并应抵扣2014年3月1日至2014年3月15日的租金，即黄娇玲从2014年3月15日至2015年4月30日期间产生的租金应为319388.26元。被上诉人高某美居公司对此发表质证意见称：上述材料黄娇玲在原审并未提出也未提交，二审提交超过了举证期限，不应当采信，高某美居公司并未要求黄娇玲缴纳2014年1月份的租金，而且要求其缴纳3月份之后的租金等费用，另外通知书也不能表明高某美居公司认可减免黄娇玲相应的费用。关于5份汇款凭证的问题，高某美居公司认可对方已经通过汇款支付了771960.06元，但是这5笔款项的用途并非对方所主张的都是包含涉案商铺在内的8个商铺的租金。至于对方缴纳款项的用途，高某美居公司向本院提交了摊分依据，具体为：森龙公司名义缴纳的95815元及金仕公司名义缴纳的95815元，一笔95815元用作108-1、108-2、108A-1、108A-2铺的租金保证金及管理费保证金；另一笔95815元用作108-1、108-2、108A-1、108A-2铺2013年11月的租金、2013年7-8月的管理费、2013年9月部分管理费及缴交108-1铺2013年12月部分租金。2013年9月12日金额为338567.54的民生银行凭证，该笔金额用作105、105A、106、106A铺租金保证金、管理费保证金、2013年12月租金（其中106A铺只缴交了部分租金）、2013年9-12月管理费，以及106铺2013年II月电费。金仕公司名义缴纳的2万元的款项，先用作双方签约诚意，双方签订正式租赁合同后转作承租铺位的水电保证金。周某名义缴纳的221762.52元款项，用作105、105A、106、106A、108-1、108-2、108A-I、108A-2铺2014年1月租金。由于对方所缴纳的款项除了支付2014年1月份之前八个商铺的租金外，剩余款项抵扣管理费、保证金、水电费及水电周转金，故在本案中黄娇玲不存在多交涉案商铺租金的情况。本院认为，二审双方争议的焦点是黄娇玲是否向高某美居公司多支付了2014年2月1日至2015年4月30日期间涉案商铺租金。高某美居公司与黄娇玲签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约切实履行。高某美居公司已经按照合同约定向某玲提供了涉案商铺，黄娇玲理应按约定高某美居公司支付租金。黄娇玲二审提交高某美居公司2015年3月23日向其发出的有关租金的通知书，并主张高某美居公司曾承诺减免涉案商铺2014年2月的租金，但高某美居公司对此不予确认，而该通知书并未明确表示高某美居公司同意减免涉案商铺2014年2月的租金，且该通知书已经注明如黄娇玲未在2015年4月5日前缴纳租金，高某美居公司于2015年4月5日当天取消一切优惠（含免租免管优惠），即使高某美居公司有过减免涉案商铺2014年2月的租金的承诺，由于黄娇玲未按照该通知书的条件缴纳租金，该承诺也已经失效。故黄娇玲主张其不应当支付2014年2月份租金的理据不能成立，本院不予采纳。至于黄娇玲上诉主张其向高某美居公司实际多缴纳了涉案商铺租金并应当相应抵扣涉案商铺2014年3月1日-3月15日的租金，虽然二审期间森龙公司、金仕公司、周某向本院提交的金额总计为771960.06元的5份银行转账凭证，但这5份转账凭证只是笼统备注为商铺合同款、诚意金、1押1付租金、1押1付管理费，并未明确区分其所交款项是哪个商铺的何种费用，在发生本案纠纷后其才提出将所交款项771960.06元摊分到8个铺位，作为涉案八个铺位的租金。而除了其二审所提交的5份银行转账凭证之外，黄娇玲、周某、森龙公司、金仕公司、周木兰再未能提出其已经缴纳了含涉案商铺在内的8个商铺的保证金、物业管理费、水电费等费用的银行转账凭证以及其所主张的各商铺摊分租金数额的依据；而高某美居公司对黄娇玲、周某、森龙公司、金仕公司、周木兰所提出的摊分方法及标准不予认可，并明确提出其根据合同约定对所交款项抵扣商铺相关费用的具体分配方式，即105、105A、106、106A、108-1、108-2、108A-I、108A-2铺2014年1月租金为221762.52元以及保证金221762.52元；管理费保证金43336.26元；水电周转金40000元，2013年11月份租金39462.3元（108-1、108-2、108A-1、108A-2铺，从2013年11月15起算租金）；2013年12月份租金150343.56元（105、105A、106、106A铺，从12月15日起算租金）；2014年1月份涉案八个商铺租金为221762.52元；剩余55292.9元为管理费和电费（具体为108-1、108-2、108A-1、108A-2铺2013年9月份的管理费，105、105A、106、106A铺2013年9-12月份管理费以及106铺2013年11月份电费等）。上述金额累计为771960.06元，正好与森龙公司、金仕公司、周某所缴纳的款项总额相对应。另外，双方签订的房屋租赁合同补充协议中已经明确约定了涉案商铺应当缴纳的费用包括租金、保证金、以及物业管理费、水电费等费用，而且管理费、水电费等费用应当在缴纳租金时一并缴纳，且黄娇玲、周某、森龙公司、金仕公司、周木兰在一审中并未提出其有多交涉案商铺租金的事实及证据并要求予以相应抵扣，也未举证证明其已经缴纳了除租金以外的其他费用。综上所述，比较双方当事人对于缴费款项用途的解释，高某美居公司的说法更符合租赁合同以及补充协议的约定，本院合理采信高某美居公司所称黄娇玲在内的八案上诉人所缴纳的费用不仅是商铺租金而是包含了合同约定其他费用的意见，黄娇玲的主张依据不足，本院对该主张不予采纳。鉴于本案系高某美居公司追索涉案商铺租金引起的纠纷，故本院只处理涉案商铺租金数额问题，而双方当事人均确认涉案商铺租金已经缴纳至2014年1月31日，自2014年2月起再未交租的事实并无异议，原审法院据此判令黄娇玲应向高某美居公司支付2014年2月1日至2015年4月30日期间的租金354875.85元及相应的违约金、律师费用，于法有据，本院予以维持。至于包含涉案商铺在内的8个商铺的保证金、以及物业管理费、水电费等费用，由于高某美居公司并未向某玲追索、且黄娇玲在本案中并未就涉案商铺租赁保证金及管理费等费用提出反诉，故本院对此不予调处，双方可据实自行结算或另寻他途解决。关于黄娇玲二审期间向本院提交的证据，证据一（租赁保证金发票）并无相应的银行转账凭证，故本院对该证据不予采纳。证据二涉案商铺2014年1月份的租金发票，高某美居公司对黄娇玲已经缴纳涉案商铺该月租金并无异议，原审已经对该事实做出了认定。综上所述，黄娇玲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6180元，由上诉人黄娇玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁淑敏审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年十二月九日书 记 员 宋德光邝伟贤 来源：