（2015）顺民初字第16779号
裁判日期: 2015-12-09
公开日期: 2016-10-26
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司诉杨波物业服务合同纠纷一案
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,杨波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第16779号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所北京市平谷区夏各庄镇公司院内，组织机构代码证号10119532-9。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。委托代理人孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。被告杨波，男，1978年8月3日出生，身份号码×××。委托代理人ＸＸ（杨波之妻），1979年1月9日出生，沈阳市沈河区居民，住北京市顺义区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告杨波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖承生独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人罗格根图雅、孟宪生、被告杨波及委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：原告于2008年1月1日与北京天洋志普房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定香花畦小区住宅物业管理费为2.3元每月每平方米，业主逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日千分之三交纳违约金。被告系该小区房屋业主，房屋建筑面积145.91平方米。原告严格按照合同约定提供物业服务，被告自2013年12月21日起拒不缴纳物业管理费、垃圾清运费，原告多次催收无果。故起诉至法院，要求判令被告杨波给付2013年12月21日至2015年12月20日期间的物业管理费8054.16元，垃圾清运费200元，违约金1208元，共计9462元。被告杨波辩称：与案外人北京天洋志普房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的当事人是北京市均豪物业管理有限责任公司，与原告不是同一法律主体，故原告主体不适格。北京天洋志普房地产开发于2012年9月19日发出与均豪物业公司解除合同函，均豪物业公司也回函同意解除合同，小区已于2013年6月成立业主委员会，业委会代表业主未与原告重新签订合同，原告与北京天洋志普房地产开发所签合同已经终止。原、被告双方在无合同约束的情况下，被告无从判断物业服务的标准和收费是否合理，被告有权拒绝买单。且均豪物业公司违反物业管理条例规定，未就服务事项、标准、收费标准等予以公示，也未将小区的电梯广告收入等进行公示，故不同意原告诉讼请求。经审理查明：被告杨波系北京市顺义区后沙峪地区业主，房屋建筑面积145.91平方米。2007年12月19日，该小区开发商北京天洋志普房地产开发有限公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，并与北京市均豪物业管理有限责任公司签订双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同。双方约定由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，物业管理费收费标准为按住宅建筑面积每月每平方米2.3元，如业主未按约定的标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。提供物业服务管理的期限为三年，至2010年12月31日，期满后，未出现合同解除和终止的情形，本合同按整年度进行延续，至新物业服务企业接管为止。尚未成立业主大会或虽成立业主大会但尚未与原告均豪物业公司或其它物业服务企业签订新的物业服务合同，本合同按整年度延续，直至新物业服务企业承接。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局依法变更为北京市均豪物业管理股份有限公司。此后，原告依约为被告所在小区提供物业管理服务。被告杨波未交纳2013年12月21日至2015年12月20日期间的物业管理服务费8054.16元。2013年6月，香花畦小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，原告均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。审理中，原告均豪物业公司变更诉讼请求，仅要求被告杨波给付物业服务费8054.13元及违约金1208元，对垃圾清运费200元的请求表示撤回，另行解决。本案审理中，被告杨波不认可原告均豪物业公司系由北京市均豪物业管理有限责任公司工商变更名称而来，未能提供证据,其认为原告均豪物业公司物业服务存在明显质量问题，包括中水系统不能正常使用、卫生保洁差、保安值班睡觉、有杂草和枯树，私搭乱建情况严重、车辆乱停乱放等问题，并提供照片予以证明。均豪物业公司认可小区内监控系统在2014年7、8月份全部更换完毕，小区道路在2015年10月才重新铺设完毕。经本院与双方现场勘验，可见该小区内草坪有干枯现象，小区四周铁制围栏有损坏，栽种的树木缺失未及时补种，停车位处的树木砍伐后未予处理，枯树叶清理不及时等情况，但对道路修补和围栏加固工作原告正在进行中。上述事实，有原告提供前期物业管理服务合同、工商变更登记一份、客户满意调查表、体系认证书、缴费通知单、协议书等、被告杨波提供的往来函、照片、北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第12601号民事判决书一份、本院现场勘验笔录和双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：2007年12月19日原告均豪物业公司与小区开发商所签前期物业管理服务合同不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主生效，双方均应依约履行。均豪物业公司提供了相应的物业服务，其有权要求被告给付与其服务标准相适应的服务费。此外，原告在提供物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就原告已经提供的服务，本院根据其服务质量依法酌减被告应当交纳的服务费数额。且现在小区道路和监控系统已经完善，但不能代表其之前的服务。原告均豪物业公司要求被告支付滞纳金的请求，因其服务存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求违约金的请求本院不予支持。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流。物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境；业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、被告杨波于本判决生效后七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一三年十二月二十一日至二○一五年十二月二十日期间的物业管理服务费七千六百五十一元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告杨波负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 肖承生二〇一五年十二月九日书记员 郭金波 百度搜索“”