（2015）浙金民终字第1887号
裁判日期: 2015-12-09
公开日期: 2015-12-31
案件名称
金华市雅居物业管理服务有限公司与蒋志清物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋志清,金华市雅居物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第1887号上诉人（原审被告）蒋志清。被上诉人（原审原告）金华市雅居物业管理服务有限公司。法定代表人郑卸余。上诉人蒋志清为与被上诉人金华市雅居物业管理服务有限公司（以下简称雅居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原判认定，2013年12月15日原告与金华市星海花园业主委员会签订物业服务合同，委托原告在2014年1月1日起对金华市星海花园小区实行物业管理。根据合同约定，业主缴纳物业费时间：从签订物业服务合同次月一号起开始预缴一年的物业管理费，后每次预缴管理费用期满前十天内再预缴下一年管理费。多层住宅物业费缴纳标准为：0.5元／月每平方米。业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之五的违约金。被告蒋志清系金华市星海花园小区8幢1-101室业主，房屋建筑面积123.92平米。经原告催缴，被告蒋志清至今未支付上述房屋物业费。原告金华市雅居物业管理服务有限公司于2015年8月11日向原审法院起诉，请求，1、被告支付2014年1月至2014年12月物业管理费744元；2、被告支付2014年度预期缴纳物业管理费总额每日千分之五的违约金1358元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定，原告与金华市星海花园业主委员会签订的物业服务合同，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。上述合同对所有业主均具有约束力，合同签订后，被告作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽存在绿化、停车等管理的不足，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。物业管理服务系针对广大业主，若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。被告以原告提供的物业管理不善为由，拒绝缴纳物业费的抗辩依据不足，不予采纳。同时原告应考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。综上，对原告请求被告支付物业服务费的请求，予以支持。原告主张违约金按日千分之五计算至2014年底合计1358元，对其未主张的2015年1月1日后的违约金应视为自愿放弃，对于违约金的计算标准过高，依法调整为按银行同期同档贷款利率4倍计算，对原告的主张合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条等规定，判决：一、被告蒋志清于判决生效之日起十日内支付原告金华市雅居物业管理服务有限公司物业费743.52元。二、被告蒋志清于判决生效之日起十日内支付原告金华市雅居物业管理服务有限公司违约金166.55元。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告蒋志清负担。宣判后，蒋志清不服，向本院提起上诉称，一、一审法院判决蒋志清承担物业服务费743.52元违反公平、公正原则。雅居物业公司自接手小区物业管理后，管理不善，造成小区大量苗木死亡，蒋志清所有的车辆也因雅居物业公司不作为造成毁损。二、一审法院判决支付违约金依据不足。蒋志清直到雅居物业公司将催缴物业费通知贴于门口才知相关违约金的约定；且在对上诉人车辆损失作出合理赔偿之前不付物业费合理。综上，请求撤销原判，依法改判。雅居物业公司二审答辩称，违约金是物业服务合同明确约定的，收费时间也是有约定的。蒋志清所谓的车辆损失，我司没有看护、保管车辆的义务，车辆损失不应由物业公司承担。服务费是物业服务合同有约定的，服务好不好是其个人的标准，我司已经完成了应该完成的工作。请求驳回上诉，维持原判。二审中蒋志清为支持其诉请提供了以下证据：一、物业公司管理人员的录音，证明物业公司长时间内不搞好服务，导致瓦片砸到车上；二、照片一组，证明小区的门四分之三是关闭的，北门不给蒋志清配钥匙。雅居物业公司质证认为，屋顶在2014年蒋志清提出瓦片有掉落危险后即已经进行了彻底的修复。关于北门与东门，北门没有给上诉人钥匙是因为业主委员会明确北门是不开启的。业主委员会与物业公司考虑业主的出入方便，领取钥匙的条件是缴纳物业管理费。结合质证意见，本院认为蒋志清车辆损失问题已另案起诉，且前述两组证据与本案并无实质关联，不属于二审新证据，故在本案中不作认定。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。另查：蒋志清已就其停放在小区内的车辆被砸损失问题另行向原审法院提起诉讼。本院认为，雅居物业公司与金华市星海花园业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，其合同内容对该小区所有业主均具有拘束力。关于蒋志清拒交物业费理由是否成立问题，蒋志清车辆被砸问题已另行提起诉讼，本案中不作处理。另雅居物业公司在部分业主未交纳物业费的情况下仍提供物业服务，保障了小区的正常运行，且小区的绝大部分业主已交纳物业费，表明雅居物业公司的服务得到了绝大多数业主的认可，蒋志清也事实上享受众多服务，理应依约缴纳物业费，否则有损其他众多业主的利益。关于违约金问题，物业服务合同中约定有交纳物业费的时间及违约责任，雅居物业公司也进行了通知，蒋志清以其不知道违约金的约定及车辆未获赔为由不承担违约金依据不足，本院不予采纳。上诉人的上诉理由不能成立，原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋志清负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 胡 照二〇一五年十二月九日代书记员 徐艳锦 微信公众号“”