（2015）温鹿民初字第1768号
裁判日期: 2015-12-08
公开日期: 2016-01-20
案件名称
金一鸣、朱玉琴与浙江展宏食品有限公司、温州永凯食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金一鸣,朱玉琴,浙江展宏食品有限公司,温州永凯食品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿民初字第1768号原告（反诉被告）：金一鸣。原告（反诉被告）：朱玉琴。以上两原告共同委托代理人：黄健亚，北京大成（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江展宏食品有限公司，住所地：温州市瓯海区潘桥镇民新路2号（农业高新技术示范园区）。法定代表人：张丹丹，执行董事。被告（反诉原告）：温州永凯食品有限公司，住所地：温州市瓯海区山前村亨得利路1号。法定代表人：王辉，执行董事。以上两被告共同委托代理人：张永谦、缪仁凌，浙江光正大律师事务所律师。原告金一鸣、朱玉琴为与被告浙江展宏食品有限公司（以下简称展宏公司）、温州永凯食品有限公司（以下简称永凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序独任审判。审理中，被告展宏公司、永凯公司提出反诉，本院决定合并审理，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告金一鸣、朱玉琴及其两原告的共同委托代理人黄健亚，被告展宏公司、永凯公司的共同委托代理人张永谦、缪仁凌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金一鸣、朱玉琴诉称：两原告系夫妻关系。坐落温州市吴桥路××弄底房屋（以下简称涉案房屋）系两原告夫妻共同财产。2013年9月9日，两原告与被告展宏公司签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的涉案房屋（建筑面积：2588.59平方米）出租给被告展宏公司使用，并约定如下：……3-4该房屋租赁期限共5年，自2013年10月1日至2018年9月30日……4-1租金按年支付，先付后用，第一年租金为89万元，于2013年9月16日前付清，下期租金提前30天支付；4-2租金约定：前三年租金不变。从第四年开始按5%递增，即2014年10月1日至2015年9月30日的租金为89万元……，4-4被告展宏公司如逾期支付租金及押金，每逾期一天，则被告展宏公司需按月租金3%支付滞纳金。2014年8月8日，被告永凯公司与两原告签订《房屋租赁合同》，并约定：双方签订的租赁合同是通过温州如家房产中介签订，被告展宏公司与两原告原签订的合同继续有效。被告展宏公司与被告永凯公司共同享有的合同权利，承担合同义务。合同签订后，两原告向两被告交付了涉案房屋，两被告仅支付了第一年的租金，第二年的租金（即从2014年10月1日至2015年9月30日的租金）两被告按约应于2014年9月1日前支付，但时至今日，两被告仅支付了20万元，剩余的租金就未再支付。且两被告在使用涉案房屋期间，擅自安装电梯一部，导致房屋墙体及窗户严重受损。综上，两被告逾期不足额支付租金的行为已构成根本违约，据此，请求人民法院判令：1.解除原、被告之间于2013年9月9日及2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告展宏公司、永凯公司向两原告支付2014年10月1日至2015年9月30日剩余租金690000元，并按照合同约定支付租金至判决确定的合同解除之日止；3.被告展宏公司、永凯公司向两原告支付滞纳金607425元（按照月租金的3%从2014年11月1日暂计算至2015年7月31日），剩余滞纳金计算至租金实际支付完毕之日止；4.本案诉讼费由两被告承担。审理中，两原告增加一项诉讼请求：解除两原告与被告展宏公司于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》（补充协议）。被告展宏公司、永凯公司答辩并反诉称：被告展宏公司承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修共花费装修费1085167.5元。2014年1月至2014年7月，被告展宏公司发现水费异常升高，经多方排查，发现系涉案房屋的供水管道年久失修，出现严重渗漏，造成被告展宏公司多付水费72044元。2014年7月，在被告展宏公司用电高峰期，因涉案房屋电力系统系临时建设用电，被电业部门多次责令停止供电，导致被告展宏公司不能正常生产经营。后经双方协商签订《补充协议》，约定变压器办理费用由被告展宏公司先行垫付，该费用在下一年租金中扣除。被告展宏公司为此垫付了57900元。双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定：两原告出租的涉案房屋质量及消防安全在房屋交付时已经通过国家相关部门的检测、验收合格。但在两被告承租期间，公安消防部门检查认定涉案房屋未通过消防验收及未进行消防竣工验收备案，并责令整改。导致两被告不能正常使用涉案房屋，构成违约。2015年4月13日，两被告函告两原告要求解除《房屋租赁合同》，2015年4月14日，两原告签收了该解除通知并未提出异议。现已过合理异议期，故双方之间的合同已经解除。因两原告违约导致合同解除，两被告按照5年合同期对房屋进行的装修，仅使用一年半，剩余三年半的装修价值759617元，应由两原告予以赔偿。且因两原告的违约行为导致两被告提前搬迁工厂，花费搬迁费用60万元，该费用及上述的水费损失、安装电压器垫付费用及剩余的装修价值均应由两原告向两被告进行赔偿。综上，请求人民法院判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年4月15日解除；2.两原告向两被告支付赔偿款等合计1431661元；3.两原告向两被告退还房屋押金100000元和安装变压器垫付费57900元；4.本案诉讼费用由两原告承担。审理中，两被告增加一项反诉请求：确认原告与被告展宏公司于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》（补充协议）于2015年4月15日解除。原告金一鸣、朱玉琴针对被告展宏公司、永凯公司的反诉辩称：一、两被告提供的证据不能证明两被告在使用涉案房屋期间存在漏水情况，即使存在漏水，也系两被告承租涉案房屋之后才发生，系两被告对涉案房屋进行改造、装修造成漏水，相应责任应由其自行承担；二、2014年7月，电力部门发现涉案房屋存在不规范用电后，并未停止供电，而是仅要求办理延期用电手续或变更为正式用电。且上述问题，双方已于2014年8月8日签订《房屋租赁合同》的方式协商解决；三、涉案房屋已于1999年经温州市公安局消防局验收合格，不存在消防安全问题。而现今的消防问题系两被告未经两原告同意擅自安装电梯且堵塞建筑物两边通道及改变建筑物内部结构所致，故相应的责任应由两被告承担；四、因两原告不存在违约行为，故两被告向两原告的发出的解除合同的函不具法律效力且两原告无需赔偿两被告所称的装修损失及搬迁费用。经审理，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。坐落温州市吴桥路××弄底房屋系两原告夫妻共同财产。2013年9月9日，两原告与被告展宏公司经温州市鹿城区南浦如家房屋介绍所的介绍下签订《房屋租赁合同》，约定：两原告将其所有的涉案房屋（建筑面积：2588.59平方米）出租给被告展宏公司使用，涉案房屋在交付时房屋质量及消防安全已通过国家相关部门检测，验收合格；出租房屋的使用功能为生产兼办公，被告展宏公司营业所涉相关政府职能部门及消防等一切审批或检验或许可手续及其费用由被告展宏公司负责，两原告予以协助配合；租赁期限为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日止，2013年9月10日至2013年9月30日为免租装修期；租金按年支付，先付后用，前三年租金不变，第一年租金为89万元，于2013年9月16日前付清，下期租金提前30天支付，从第四年开始按5%递增；被告展宏公司于2013年9月9日前支付两原告定金10万元，第一期房租付清后定金转让押金，待租期满后被告展宏公司结清租赁期间所有租金和费用和税金后（物品、设施没有损坏）并办理变更或注销营业执照等相关证件在该房的产权地址的第二个工作日，两原告将押金一次性无息全额退还给被告展宏公司，若两原告未按时退还押金，每逾期一天，则两原告按押金3%支付滞纳金，被告展宏公司未按照约定结清上述费用及办理上述手续，两原告有权拒还押金，并有权向被告展宏公司追索违约金；被告展宏公司如逾期支付租金及押金，每逾期一天，则被告展宏公司需按月租金3%支付滞纳金；被告展宏公司对两原告承诺、声明并保证其对本合同的签订和履行具有合法的签约主体资格，是自己的真实意思表示。否则，造成合同无法履行或不完全履行的，自愿按租金累计总额的10%支付给两原告违约金；被告展宏公司对两原告承诺、声明并保证其在房屋租赁期间将严格按本合同的约定和法律法规等规定合法使用租赁房屋，装修装潢等不影响房屋结构及安全规范等要求，不影响房屋原有的使用价值，如因上述情形发生纠纷或被有关部门处罚的，由被告展宏公司负责处理并承担全部责任，由此给两原告造成的损失，由被告展宏公司承担赔偿责任。2014年8月8日，被告永凯公司与两原告签订《房屋租赁合同》，同日，被告展宏公司亦与两原告签订《房屋租赁合同》（补充协议）。该两份合同均约定：两原告原有变压器为80kw施工临时变压器，因多方原因，现变更为200kw专用变压器，双方协商，两原告负责变压器变更的手续办理和安装工作，办理和安装费由被告展宏公司、永凯公司先行垫付，在2014年被告展宏公司、永凯公司付租金时，被告展宏公司、永凯公司直接从租金内扣除该笔费用，该变压器归两原告所有，租赁期内该变压器过户给被告永凯公司使用；原被告展宏公司注册地在瓯海潘桥，新租到涉案房屋后，在吴桥××××底地址上，新申报被告永凯公司，与两原告签订的租赁合同，对被告展宏公司、永凯公司具有相同的法律效力。合同签订后，被告展宏公司向两原告支付房屋押金10万元。两原告向两被告交付了涉案房屋，两被告对涉案房屋进行增设电梯等改造装修，并入住使用。两被告按约支付了第一年的租金，第二年的租金（即从2014年10月1日至2015年9月30日的租金）两被告仅支付了20万元，剩余的租金未予以支付。2015年11月2日，被告展宏公司、永凯公司将涉案房屋交还给了两原告。另查明，2014年7月3日，因涉案房屋未按规定办理延期或永久性用电手续，电力部门出具违约用电停电通知单，要求予以整改，后被告展宏公司委托浙江光正大律师事务所向两原告发函要求予以整改。后两被告为安装变压器支付费用57900元。还查明，温州市公安局于1999年12月24日出具《建筑工程消防验收意见书》，认为涉案房屋在消防方面基本具备使用条件，同意投入使用。2015年4月2日，温州市公安局鹿城区分局南郊派出所经检查出具《责令改正通知书》，认为涉案房屋未通过消防验收，未经消防竣工验收备案。2015年4月2日，温州市公安消防局鹿城区分局作出《当场处罚决定书》认为涉案房屋未进行消防审批及验收而擅自投入使用，要求被告永凯公司限期15天整改。两被告分别于2015年4月13日、2015年4月17日、2015年7月16日向两原告发函要求解除双方之间的房屋租赁合同，并于2015年7月21日发函要求两原告收到函件之日起5日内与两被告办理涉案房屋的交接事宜。上述事实有原告金一鸣、朱玉琴提供两原告身份证及结婚证、被告展宏公司、永凯公司的工商登记信、2013年9月9日签订的《房屋租赁合同》、2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、照片、《建筑工程消防验收意见书》、证人郑某的证言、被告展宏公司、永凯公司提供的营业执照及组织机构代码证、房屋租赁合同（补充协议）、违约用电停电通知单、建筑业统一发票及单笔转账交易信息、温州市公安消防局鹿城区分局《当场处罚决定书》、温州市公安局鹿城区分局南郊派出所《责令改正通知书》、2014年7月8日、2015年4月13日、2015年4月17日、2015年7月16日、2015年7月21日的《律师函》及当事人的陈述等证据所证实。本院认为：原告金一鸣、朱玉琴与被告展宏公司于2013年9月9日签订的《房屋租赁合同》及于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》（补充协议），原告金一鸣、朱玉琴与被告永凯公司于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》，虽出租方只有原告原告金一鸣一人的签字，但原告朱玉琴事后对上述三份合同的效力予以追认，且上述三份合同系合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。上述三份合同签订后经原告金一鸣、朱玉琴与被告展宏公司、永凯公司确认，上述三份合同对两原告及两被告均具有法律效力，由两原告享有和承担上述三份合同中出租人的权利与义务，由两被告享有和承担上述三份合同中承租人的权利与义务。关于上述三份《房屋租赁合同》的解除问题，两被告认为涉案房屋在出租时未经消防验收合格，导致两被告承租涉案房屋的合同目的无法实现。两被告已发函给两原告要求解除上述三份《房屋租赁合同》，两原告已于2015年4月14日接收了该函，故上述三份租赁合同已于2015年4月14日解除，本院认为，两原告提供的《建筑工程消防验收意见书》可以证明涉案房屋在建成时已经消防验收合格，且原、被告在签订三份《房屋租赁合同》时均已在合同中确认两原告出租的涉案房屋在交付时已经通过国家相关部门检测且验收合格，故两被告主张涉案房屋在出租时未经消防验收合格，本院不予采信；2015年4月2日，温州市公安局鹿城区分局南郊派出所经检查出具《责令改正通知书》及温州市公安消防局鹿城区分局作出《当场处罚决定书》认为涉案房屋未进行消防审批及验收而擅自投入使用，要求整改，系两被告在承租涉案房屋后对涉案房屋进行改造、装修所致。按照合同约定，涉案房屋在两被告租赁营业期间的消防等一切审批手续均由两被告负责，故涉案房屋在2015年消防未验收合格，系两被告对涉案房屋进行装修改造而未经过消防审批所致，并非两原告的违约行为所致。故两被告主张两被告存在上述违约行为而要求解除合同，本院不予支持；两被告向两原告所发解除合同之函，在两被告不具有解除权的情况下对两原告没有约束力，故两被告要求确认上述三份《房屋租赁合同》已于2015年4月14日解除，本院不予支持；但现两原告与两被告均同意解除上述三份《房屋租赁合同》，于法不悖，本院予以准许；关于两被告主张要求两原告支付赔偿款1431661元的问题。两被告主张该笔赔偿款包括装修剩余价值损失759617元、搬迁费用60万元及多付水费72044元。关于两被告的在剩余租赁期间的装修价值损失及搬迁费用，本院认为，两被告主张该项损失的前提是因两原告的违约行为导致合同解除，现两被告主张因两原告违约行为而导致合同解除的主张，本院不予支持，现虽本院准许解除合同，但该合同的解除系双方协商一致解除，并非两原告的违约行为导致解除，故两被告主张的该两项损失，本院不予支持；且两被告提供的装修费用单据无法证实系涉案房屋的装修费用，本院不予采信；关于两被告主张的多付72044元，两被告提供了其水费发票及水费损失说明作为证据加以证实，本院认为，两被告提供的水费发票仅能证明该段期间水费支出并不能证明该段期间存在漏水而导致两被告多付水费的事实；两被告提供的水费损失说明系两被告单方制作没有其他的证据加以佐证，本院不予采信。综上，两被告主张要求两原告支付赔偿款1431661元，本院不予支持；关于两被告主张要求两原告退还房屋押金10万元和安装变压器垫付费57900元的问题。本院认为，原、被告约定的两被告退还房屋押金的前提是两被告结清租赁期间所有租金和费用和税金后（物品、设施没有损坏）并办理变更或注销营业执照等相关手续，现两被告未能支付全部租金，且未能举证证明其已缴纳相应税金，故两被告主张要求退还押金10万元，本院不予支持；关于两被告垫付的安装变压器费用57900元，按照约定应在两被告向原告支付的剩余租金中予以扣除；合同解除后，两被告尚未支付的租金仍应予以支付。关于租金支付的截止点，两被告主张被告展宏公司于2015年7月21日已向两原告发函要求其5日内协商交还涉案房屋事宜，两原告未在上述期限内与两被告协商处理交还事宜，故应视为上述期限届满视为已经完成交房。本院认为，两被告发函要求交还房屋的前提是两被告主张的《房屋租赁合同》已经于2015年4月14日解除，现两被告主张的要求确认双方之间的房屋租赁合同于2015年4月14日解除未能得到本院支持，故其发出的要求交还涉案房屋的函不具有法律效力，故两被告的上述主张，本院不予支持。但两原告自认两被告已于2015年11月2日将涉案房屋交还两原告，故租金的应计算至2015年11月1日。因2014年10月1日-2015年9月30日的租金，两被告仅支付了20万元，故剩余69万元的租金仍需支付，另，两被告还应支付2015年10月1日至2015年11月1日该段期间的租金74167元（89万元÷12个月）。上述租金应扣除两被告垫付的安装变压器费用57900元，综上，两被告还需支付两原告租金706267元（690000元＋74167元-57900元）。关于两原告主张的滞纳金问题，按照房屋租赁合同第4-4款约定，两被告逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金3%支付滞纳金。两被告认为，该滞纳金过高，要求法院进行调整，且其认为即使存在滞纳金应按照租赁合同第8-1约定的违约金，其总额也不应超过所欠租金总额的10%。本院认为，房屋租赁合同第8-1款的约定的违约金系针对两被告确保其是适格签约主体及真实意思表示承诺的约束，有其特定的适用范围，不适用于两被告逾付租金的情形，逾付租金应适用房屋租赁合同第4-4款的约定关于滞纳金的约定。但两被告认为滞纳金的标准过高，要求本院予以调整，本院酌情将标准降低为月租金的1.8%，即每日为1335元（89万元÷12个月×1.8%）。按照合同约定，两被告需在下期租金开始前30天支付下期租金，故两被告应在2014年9月1日前支付2014年10月1日-2015年9月30日的租金89万元，但两被告仅支付20万元，存在逾付情形，故应从2014年9月1日开始计算滞纳金，但两原告自愿从2014年11月1日开始计算，系当事人自行处分其民事权利的行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、九十三条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）金一鸣、朱玉琴与被告（反诉原告）浙江展宏食品有限公司于2013年9月9日签订的《房屋租赁合同》及于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》（补充协议）；二、解除原告（反诉被告）金一鸣、朱玉琴与被告（反诉原告）温州永凯食品有限公司于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》；三、被告（反诉原告）浙江展宏食品有限公司、温州永凯食品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）金一鸣、朱玉琴房屋租金706267元及滞纳金（滞纳金以每日1335元为标准从2014年11月1日计算至上述租金支付完毕之日止）；四、驳回原告（反诉被告）金一鸣、朱玉琴的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）浙江展宏食品有限公司、温州永凯食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16477元，减半收取8238.5元，由原告（反诉被告）金一鸣、朱玉琴负担1464.5元，由被告（反诉原告）浙江展宏食品有限公司、温州永凯食品有限公司负担6774元；反诉受理费9553元，由被告（反诉原告）浙江展宏食品有限公司、温州永凯食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行代理审判员 张万星二〇一五年十二月八日代书 记员 朱艳月附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 来源：百度“”