（2015）庐江民二初字第00641号
裁判日期: 2015-12-08
公开日期: 2016-06-30
案件名称
安徽汤池影视文化产业有限公司与沈劲松确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
庐江县人民法院
所属地区
庐江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽汤池影视文化产业有限公司,沈劲松
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2015）庐江民二初字第00641号原告：安徽汤池影视文化产业有限公司，住所地安徽省庐江县。法定代表人：杨世春，该公司总经理。委托代理人：马桂富，该公司员工。委托代理人：彭明，安徽鑫和律师事务所律师。被告：沈劲松，女，1970年4月出生，汉族，居民，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：夏伟，安徽神州行律师事务所律师。原告安徽汤池影视文化产业有限公司（以下简称“汤池影业公司”）与被告沈劲松确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理。依法组成由审判员邬秀娟担任审判长，审判员包玲、人民陪审员汪德生参与评议的合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告汤池影业公司的委托代理人马桂富、彭明以及被告沈劲松的委托代理人夏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤池影业公司诉称：2012年11月28日与沈劲松订立《商品房定制合同》时，其没有取得所涉房产的商品房预售许可证。其签约代理人张玉轩与沈劲松系故交，张玉轩未经特别请示、授权，违反商业常规与沈劲松就涉案的29号、30号楼销售价比照当时在售的20号至28号公寓楼销售均价的八折优惠，最终以5359元每平方米的价格向沈劲松出售。沈劲松作为房地产公司的总经理，系精通行业经营的业内人士，明知房地产销售的优惠幅度通常只有1%-5%，除清盘甩卖，优惠幅度不可能达到10%，张玉轩仅为公司普通高管，不可能享有既定房屋销售均价八折的离谱定价权。张玉轩还与沈劲松擅自约定对原施工图纸进行变更，该变更内容与规划主管机关审核存档的施工图纸明显不符。张玉轩自知其超越职权与沈劲松确定房屋销售价格不能获得汤池影业公司的追认，其与沈劲松擅自约定对施工图纸进行变更因违法而不具有约束力，于2013年4月已不辞而别。2013年5月21日，庐江县房地产管理局核发了涉案的29号、30号楼商品房预售许可证，该证载明二栋楼的住宅房套数均为12套，张玉轩与沈劲松擅自约定对施工图纸及建筑结构的变更未获确认和销售许可，该证在沈劲松起诉其要求履行合同之前已经失效。涉案房产于2013年6月30日通过了竣工验收。综上，张玉轩作为其代理人滥用代理权签订的涉案合同具备法定无效情形，涉案房产建设图纸变更内容、建筑结构与政府机关核发的预售许可证不符，故诉求：1、确认其与沈劲松于2012年11月28日签订的《商品房定制合同》无效；2、沈劲松承担本案诉讼费用。沈劲松在庭审中辩称：首先，汤池影业公司的起诉属重复起诉，依法应予驳回起诉。因汤池影业公司拒不履行《商品房定制合同》，沈劲松已于2015年8月13日向庐江县人民法院提起诉讼，要求汤池影业公司继续履行合同并支付违约金，前案与本案的原、被告主体相同，只是身份互换，争议标的都是涉案房屋，汤池影业公司在前案中提交的证据材料、抗辩理由与其在本案中诉讼完全相同。其次，涉案《商品房定制合同》合法有效，汤池影业公司诉求无依据：1、汤池影业公司在销售给其他人房产时售价曾有15%的优惠，本案涉案房产内部已除去电梯，而且沈劲松在建房之前就支付了房款，故房屋成交价格不违反法律规定。2、汤池影业公司在签订合同前后，都没有告知张玉轩不能代表其签订合同，在签订合同之后，汤池影业公司一直在收取沈劲松房款，该行为已经证明汤池影业公司在继续履行合同，即使其之前没有授权，后续的收款行为也是对张玉轩行为的追认；3、汤池影业公司没有提供证据证明合同是存在欺诈或双方串通等情形，涉案合同是进行意向性磋商的预定合同，非为正式的商品房预售合同，且涉案房产已办理产权登记，系合法房产。经审理查明：2011年11月28日，汤池影业公司作为建设方（甲方）与沈劲松作为定制方（乙方）签订《商品房定制合同》，沈劲松向汤池影业公司定制暂定名称为国轩御园，建筑规划设计的工程编号为29号和30号二栋楼，在合同第二条第二项约定：甲、乙双方同意按照双方协商一致的建筑方案开展施工图设计和后续施工。在工程正式开工前，经双方协商后仍可就方案进行局部调整，以满足乙方实际使用功能的需要；第三项约定：甲乙双方确认该房屋的交付标准，为参照在售的24号楼和28号楼，并在此基础上变更以下项目（1）去除原楼宇内部的房屋室内外及公共部位的精装修，（2）去除原楼宇内部的电梯及其附属设备设施，（3）该定制商品房的每套房屋均设置温泉水接驳点，并保证日常性不低于45℃的温泉水供应，（4）在不影响项目整体园林景观时，乙方可对该商品房的前庭后院地块采取自行维护和管理。合同第三条约定了涉案房产价格：单价按照在售的20号至28号楼均价7449／平方米的八折执行即5959元／平方米，并扣除经双方协商项目变更后的精装修折减成本（暂定600元／平方米），暂定为5359元／平方米；房屋总房款，扣除经双方协商项目变更后的电梯及其附属设施折减成本（暂定100000元），测算沈劲松定制的房产总价款暂定8192409元。合同还对工程进度和付款进度、违约责任等一并作了约定。在合同的落款处，作为甲方，汤池影业公司加盖公章，张玉轩在“法定代表人／委托代理人”栏签字，沈劲松作为乙方签字。合同签订后，汤池影业公司按照与沈劲松约定的变更方案进行29号、30号二栋楼施工建设，将原先每栋3层，每层4套住宅房建成为每栋2套住宅房。至今，沈劲松已支付汤池影业公司购房款670万元。2013年5月21日，庐江县房地产管理局向汤池影业公司颁发29号、30号二栋楼的商品房预售许可证，显示每栋层数3层，共12套住宅。2005年2月12日，庐江县住房和城乡建设局收讫涉案二栋楼工程的竣工验收备案文件，工程经该局竣工验收备案。备案表上显示开工日期2011年6月30日，竣工日期2013年6月30日。另查明：涉案合同签订时张玉轩在汤池影业公司任总经理职务，2013年4月张玉轩离开公司。2015年8月13日，沈劲松向本院起诉要求汤池影业公司继续履行《商品房定制合同》并支付违约金。上述事实，有下列证据证实：1、《商品房定制合同》复印件1份，证明涉案房产位置、价款、设计变更等内容约定情况；2、工资表复印件3份，证明张玉轩的任职时间；3、施工图复印件2份、商品房预售许可证复印件2份、竣工验收备案表复印件2份、现场照片复印件4份，证明涉案房产系按《商品房定制合同》建设施工及相关证件取得的时间和登记的内容；4、（2015）庐江民一初字第03471号案件诉讼材料，证明本院已于2015年8月13日受理沈劲松诉汤池影业公司房屋买卖合同案，该案正在审理过程中；5、国轩御园29#楼、30#楼房屋登记簿复印件，证明诉争房屋已经竣工并且办理房屋登记的事实；6、双方当事人的当庭陈述。上述证据，经庭审举证、质证，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据，本院予以确认。在庭审中，汤池影业公司另行提交网页材料，证明张玉轩与沈劲松系故交以及提交合同会签审批单及国轩集团公司合同管理办法各1份，用以证明张玉轩未按集团公司规定履行审批手续，滥用代理权与沈劲松签订合同。对此，本院认为，通过张玉轩在庭审中的证言，可以看出张玉轩与沈劲松系旧识，但时任汤池影业公司总经理职务的张玉轩介绍、推荐自己的朋友、熟人等向公司购买房产也在一般的生活情理之中，且合同会签审批单上显示关于29#、30#楼的定制合同会签单上不仅有张玉轩签字，也有公司经办责任人、分管副总的签字，也能证明涉案合同的签订并非仅张玉轩知情，至于集团公司规定履行审批手续一方面仅为公司内部规定，另一方面是否经过其他会签程序报集团批准，属公司内部保管的材料，均不能产生对抗公司外部人员的效力，故对上述证据材料的证明目的，本院不予认可。沈劲松在庭审中提交的《商品房买卖合同》、国轩御园商品房销售价目表（精装修）复印件2份，本院认为系国轩御园25幢302室、22幢303室商品房买卖合同以及国轩御园商品房备案价格，与本案无关联性；沈劲松申请出庭的证人张玉轩的证言，用以证明涉案《商品房买卖合同》的签订系经过集团公司审批并非张玉轩擅自行为，本院认为，庭审发问过程中提及的2012年11月19日的合肥国轩置业集团来文处理单，本案原、被告双方均未作为证据提交本院，证人证言证明的目的，本院已在上面分析汤池影业公司提交的合同会签审批单及国轩集团公司合同管理办法中作出说明，故不再重复说明、认定。本院认为：一、原告汤池影业公司的起诉是否属于重复起诉？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，构成重复起诉的前诉和后诉，须在当事人、诉讼标的和诉讼请求三方面同时相同。其中的当事人相同指当事人的名称和诉讼主体地位均相同。沈劲松于2015年8月13日的起诉系作为原告要求汤池影业公司继续履行《商品房定制合同》并支付违约金，而本案系汤池影业公司作为原告起诉沈劲松要求确认该《商品房定制合同》无效，故汤池影业公司与沈劲松在前、后二个诉讼中的诉讼主体地位不同，互为原、被告，也各自有不同的诉讼请求，故汤池影业公司的起诉并不属于重复起诉。二、汤池影业公司要求确认《商品房定制合同》无效是否有依据？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案中汤池影业公司的诉讼主张，其要求确认《商品房定制合同》无效的理由有二：一是张玉轩滥用代理权与沈劲松签订合同，二是张玉轩与沈劲松在合同约定中擅自变更涉案房产的施工图纸、建筑机构，该变更内容与政府部门核发的商品房预售许可证的内容不符。针对汤池影业公司的第一点理由，本院认为，首先，无权代理人滥用代理权签订的合同并非当然无效，只是对被代理人不产生法律效力；其次，与沈劲松签订合同时，张玉轩系汤池影业公司的总经理，在对外关系上他人有理由相信其有权代表公司，且该份合同上作为建设方（甲方），不仅有张玉轩的签字同时汤池影业公司也加盖了公章；另一方面，张玉轩于2013年4月份已从汤池影业公司离职，但直至2013年7月，汤池影业公司还在收受沈劲松购房款，至今支付的购房款已达到670万元。故汤池影业公司以该理由主张合同无效，无事实和法律依据，至于，张玉轩是否未按集团公司管理规定履行审批手续，系公司内部管理方式，并不能对抗沈劲松。涉案合同约定对沈劲松定制的二栋楼进行设计变更，因该合同上汤池影业公司加盖公章予以确认，并且该二栋楼也是按照合同变更的内容进行了施工建设，故该变更并非张玉轩与沈劲松的擅自行为；涉案国轩御园29#楼、30#楼已在2013年5月21日取得商品房预售许可证，且在2015年5月4日，该二栋楼已办理了房屋登记手续，从登记的内容看，每栋楼三层二套，故不能仅以商品房预售许可证上登记的房屋内部结构内容与实际内容不一致而否定签订的《商品房定制合同》的效力。综上，汤池影业公司要求确认《商品房定制合同》无效并无法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告安徽汤池影视文化产业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告安徽汤池影视文化产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 邬 秀 娟审 判 员 包 玲人民陪审员 汪 德 生二〇一五年十二月八日书 记 员 李德友（兼）附件：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关注微信公众号“”