（2015）吕民一终字第867号

裁判日期: 2015-12-08

公开日期: 2016-01-04

案件名称

吴兰双与张建勋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省吕梁市中级人民法院

所属地区

山西省吕梁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张甲,吴乙,丁丙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条

全文

山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2015）吕民一终字第867号上诉人（原审被告）张甲。委托代理人陈树祥，山西大维律师事务所律师。委托代理人赵丽平，山西大维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴乙。委托代理人乔兆安，山西熙力律师事务所律师。原审第三人丁丙。上诉人张甲因与被上诉人吴乙、原审第三人丁丙房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省交口县人民法院（2014）交民初字第421号事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人张甲及其委托代理人陈树祥、赵丽平，被上诉人吴乙及其委托代理人乔兆安到庭参加了诉讼。原审第三人丁丙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年1月9日被告张甲与马思林签订了“房屋租赁协议书”，约定马思林自愿将其所有的双池村清河街一栋四层楼房租赁给张甲使用，租赁费每年75000元，每年4月1向马思林交清，合同约定租赁期十年，同年2月1日上述双方又签订了“房屋租赁补充协议”，约定将马思林的楼房地下室包括停车场、洗车位及洗车设备一并租赁给张甲，租赁费每年15000元。协议签订后，被告给付马思林租金至2014年3月底，共计36万元。被告张甲对所租赁楼房进行装修，开设了交口县宏康医院。2012年8月30日，原告吴乙经王春明作为中间人与马思林签订了一份“付款协议书”，约定马思林将双池清河街楼房一座六间半约1800平米卖给原告吴乙，总价150万元。次日即8月31日马思林、丁丙作为出卖人与吴乙作为购买人签订了“出售房产协议书”，约定“马思林愿将本人名下位于双池清河街楼房一座南至吴乙，北至（三间马思林房地基），西至河槽，东至门前公路，共计六间半四层约1800平米出售于吴乙名下，价款为150万元。本协议签字后生效，吴乙执业后，该房产所有权属吴乙所有，今后出租出卖马思林无权干涉”，王春明作为证明人签字。经原告吴乙及其妻子刘亮汝、马思林共同申请，2013年4月22日，交口县住房保障和城乡建设管理局为吴乙办理了房屋所有权证，后因丁丙向其提出马思林提供的其委托书是假的，要求撤销吴乙的房产登记，该局未将房产证发放，2014年11月17日第三人丁丙及其子马强因不服土地行政登记，将交口县人民政府及第三人吴乙诉至吕梁市离石区人民法院，后交口县住房保障和城乡建设管理局将所办房产证发放给原告吴乙。2015年1月12日吕梁市离石区人民法院就原告马强、丁丙诉被告交口县人民政府及第三人吴乙不服土地行政登记一案，以原告应当先提起民事诉讼确认基础性行为后，再进行行政诉讼为由，驳回该案二原告的起诉，该二原告不服提出上诉，吕梁市中级人民法院以该案审判须以该案民事争议的处理结果为依据，于2015年5月22日作出裁定中止该案诉讼。原审认为，被告张甲与马思林签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，马思林将出租的房屋卖予原告吴乙，张甲与马思林的租赁合同不因吴乙与马思林、丁丙的买卖合同变动而变动，继续有效，吴取得了房屋所有权证，原告作为该不动产物权的所有人享有对该不动产使用、收益的权利，该权利自记载于不动产登记簿时发生效力，且本案中原告与马思林，丁丙于2012年8月31日签订的“出售房产协议书”明确约定“今后出租出卖马思林无权干涉”，故原告吴乙有权向被告主张尚未支付的房屋租赁费。被告关于原告依据的2012年8月30日“付款协议书”中第4条是后期添加，不能依此收取房租的辩解，这一事实经当庭查证确为中间人王春明后期所为，但次日签订的“出售房产协议书”明确了出租是新的买受人即原告吴乙的权利，出卖人并未保留继续收取房租的权利，故被告此项辩解不予采纳。被告关于马思林未履行转让本案所涉房屋租赁合同权利的通知义务，租赁合同的权利义务未发生转移，该租赁合同对被告不发生效力的辩解，因合同的变更转让只不过是履行主体的变更，不是对合同履行的否定，合同法规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案原告自2012年8月签订买卖合同至2013年4月交口县住房和建设保障局进行变更登记房屋所有权并进行公示，原告方证人张殿雄证明2013年夏秋交际时其已就房租等事宜对买卖及租赁三方进行了调解，足以证明承租人张甲应当知道向谁履行义务，结合原租赁合同所约定的履行期为一年支付一次、被告拒绝就2013年12月24日54万元收条配合鉴定等情况，本案中被告及第三人违反诚实信用原则，故被告此项辩解不予采纳。原告关于被告迟迟未向其履行交纳租金义务而要求解除合同的主张，是因合同履行过程中双方认知不一致所致，在本案中是因买卖双方导致的，不符合无正当理由迟延支付的情形，不应适用合同法第227条之规定，原告此项主张不予支持，承租人即被告在房屋转让后应继续向买受人即原告履行合同，自2014年4月1日起按合同约定的方式支付房屋租金。关于被告提供的54万元收条与本案无关，原告要求进行鉴定的申请本院不予支持，被告张甲可与第三人丁丙另案处理，第三人丁丙所述的房屋买卖协议为受胁迫所写且显失公平，因与本案不属同一法律关系，不予认定，可另案处理：楼房所有人为马强的辩解，因未提供证据，不予认定。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告张甲继续向原告吴乙履行“房屋租赁协议书”、“房屋租赁补充协议”所约定的承租人义务，自2014年4月1日起按合同约定每年交付90000元给原告吴乙。二、驳回原告吴乙其他诉讼请求。本案受理费3900元由原、被告各半负担。判后，上诉人张甲不服，提出上诉，请求：1、撤销一审错误判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决通过房屋租赁合同纠纷裁判房屋权属争议，显属违法。首先，租赁物所有权的转移不等同于用益物权的转移。租赁权是一种典型的用益物权，系独立物权，是对所有权的限制，用益物权人在法律规定或合同约定的某种权利的具体支配范围内，可以对抗一切人，包括所有权人，从而形成对所有权的限制。如实践中普遍存在的房屋买卖后，出卖人仍保留占有、使用、收益权（包括租金收益权），租赁物所有权的转移并不必然导致租金收益权的转移。因此，租赁物的所有权是否变动与本案基于用益物权形成合同纠纷案无关，无需审查另案房屋权属争议纠纷。其次，一审判决对房屋权属争议案进行裁判，违反法律规定。一审法院在审理房屋租赁合同过程中，对出租方马思林与被上诉人的《房屋买卖合同》进行效力认定，在第三人丁丙（出租方马思林的妻子）提出该协议系马思林住院期间被胁迫签订显失公平的情况下，在交口县住房保障和城乡建设管理局于2014年10月8日出具《关于马思林、吴乙办理房产过户情况说明》“该单位己于2013年9月5日将存有权属争议的本案租赁物的房产证冻结在房管中心，待法院或仲裁机构先行作出生效判决或裁决后，再办理相应的登记。”的情况下，对本应通过房屋所有权确认案件解决的所有权纠纷进行审理，并作出错误裁判，违反法律规定。二、一审判决就本案房屋租赁合同关系的主体双方认定错误。首先，被上诉人非《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》的签订主体。本案系房屋租赁合同纠纷案，而被上诉人主张的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》系出租方马思林与上诉人分别于2010年1月9日、2010年2月1日签订，均与被上诉人无关。其次，租赁合同主体双方的权利义务未发生转移，出租方非被上诉人。根据《合同法》第八十条“债权人转让权利的，应通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定。无论本案房屋所有权是否发生变动，只要出租方马思林的租金收益权转让通知未到达债务人，该转让对上诉人就不发生效力。2013年12月份，出租方马思林因病生命垂危急需用钱，遂向上诉人提出提前一次性收取剩余年限租金的要求，己明示其租金收益权尚未转移，故本案房屋租赁合同权利义务主体双方尚未发生转移。因此，现本案房屋租赁合同主体双方系上诉人与马思林的继承人。三、一审判决就本案房屋租赁合同的履行情况认定不清。上诉人与马思林签订《房屋租赁协议书》及《补充协议书》，租赁期限为十年，自2010年4月1日起至2020年3月31日止。协议签订后，马思林交付租赁物，上诉人至2014年逐年向马思林交付租金共36万元；2013年12月份，出租方马思林因病生命垂危急需用钱，遂向上诉人提出提前一次性收取剩余年限租金的要求，上诉人出于人道主义，于2013年12月24日向马思林及其妻子丁丙一次性付清剩余六年（自2014年至2020年）房租54万元。而一审判决房屋租赁合同纠纷案件时，认定上诉人按约向出租方马思林已交付剩余6年租金的事实与本案无关，系事实认定不清。综上，一审判决通过本案对另案房屋所有权权属纠纷进行违法裁判，对房屋租赁关系主体双方进行错误认定，忽视上诉人已按约交付剩余六年租金54万元的事实，判令上诉人再次向与其无房屋租赁关系的被上诉人支付租金，显失公平，且有违事实与法律规定。请求撤销一审错误判决，发回重审或者查清事实后依法改判。被上诉人吴乙的委托代理人乔兆安在庭审中答辩称，1、虽然一审法院没有完全支持被上诉人的诉讼请求，但是在本案的基础事实和认定的法律关系所适用的法律都是正确的，一审中被上诉人向法庭提供了大量的书证人证，证明与第三人签订了房屋买卖协议，取得了房屋所有权及土地使用证，同时证明案外人马思林在出卖该房屋的时候通知当时的承租人要求房屋租金从2014年4月1日之后应当交至被上诉人处，但是到期后上诉人未按约向被上诉人缴纳租金。一审在查明基础的事实上明确了各方法律主体关系，作出的判决是公正的。2、上诉人所述的上诉请求根据事实与理由，本案不具有被撤销或者改判、发回重审的事实及理由，应当维持原判来确保被上诉人作为房屋所有权人应当享有的基本权利，维护市场经济正常的法律程序。综上，一审判决正确，应予驳回上诉人的请求，维持原判。原审第三人丁丙未到庭，也未提供书面答辩状。二审期间，当事人均未提供证据。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，被上诉人吴乙提供本案讼争房屋所有权证及土地使用权证原件，二证所记载的权利人均为被上诉人吴乙，未经法定程序撤销，被上诉人吴乙对讼争房屋享有所有权。上诉人张甲就本案讼争房屋与原所有权人马思林订立《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》，租赁期限自2010年4月1日起至2020年3月31日止。所谓“买卖不破租赁”，即讼争房屋即使售于他人，承租方仍依约如期享有讼争房屋的承租权，并非出租人的主体身份不可变更。本案中，讼争房屋权属于2013年4月22日变更登记至被上诉人吴乙名下，案外人马思林对讼争房屋的所有权由此丧失，基于对讼争房屋所有权而产生的占有、使用、收益、处分权利不再享有，马思林即使收取了上诉人张甲于2013年12月24日支付的54万元，也因缺乏权利基础，构成不当得利。上诉人张甲认为根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定，只要出租方马思林的租金收益权转让通知未到达债务人，该转让对上诉人张甲就不发生效力，上诉人张甲就不应向被上诉人吴乙支付房屋租金。但在本案中，案外人马思林与上诉人张甲订立房屋租赁合同，该合同系双务合同，即马思林不仅享有向上诉人张甲收取房屋租金的权利，亦负有将讼争房屋交付上诉人张甲占有、使用的义务，同样，上诉人张甲不仅负有向马思林支付房屋租金的义务，亦享有依约对讼争房屋占有、使用的权利，因此，案外人马思林并非仅为转让债权的债权人，上诉人张甲也非仅负有债务的债务人，本案纠纷涉及合同权利义务的一并转让，亦非债权转让，上诉人张甲主张以《合同法》第八十条之规定规范本案讼争法律关系的理由不能成立，本院依法不予采纳。当讼争房屋所有权变更至被上诉人吴乙名下，讼争《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》对被上诉人吴乙具有约束力，被上诉人吴乙负有将讼争房屋交付上诉人张甲占有、使用的义务，同样也享有向上诉人张甲收取租金的权利，故被上诉人张甲应依约向上诉人吴乙支付房屋租金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人张甲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王晓瑜审　判　员　　张晓艳代理审判员　　吕　烜二〇一五年十二月八日书　记　员　　张亚楠百度搜索“”