（2015）浦民初字第02613号

裁判日期: 2015-12-08

公开日期: 2016-04-28

案件名称

淮安美力富齐商业经营管理有限公司与淮安激情百度酒吧有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮安美力富齐商业经营管理有限公司,淮安激情百度酒吧有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十八条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

淮安市清浦区人民法院民事判决书（2015）浦民初字第02613号原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司，住所地淮安市清浦区河南东路28号。法定代表人林文忠，该公司董事长。委托代理人张爱华，该公司副经理。被告淮安激情百度酒吧有限公司，住所地淮安市文化宫运河明珠文化宫内一层J号。法定代表人ＸＸ，该公司总经理。委托代理人魏哲迎，该公司副总经理。委托代理人王泉，江苏古楚律师事务所律师。原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）与被告淮安激情百度酒吧有限公司（以下简称激情酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转普通程序组成合议庭于2015年10月26日公开开庭审理了本案，原告美力富齐公司委托代理人张爱华到庭参加诉讼，被告激情酒吧委托代理人魏哲迎、王泉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告美力富齐公司诉称：2012年2月29日，利佳房地产公司与美力富齐公司签订房屋租赁合同，利佳房地产公司将位于淮安市河南东路28号房屋的一层、二层、五层、顶层（球形）全部以及从淮安市文化宫租赁的该房屋的三、四层部分区域租赁给原告经营。合同签订后，原、被告分别于2012年3月5日、10月27日、2013年5月30日、8月8日签订租赁合同及补充协议，原告将河南东路28号文化宫地块“台北不夜城”内一层商铺面积986平方米房屋出租给被告作为商业用房，期限自2012年3月5日至2021年5月4日，由于被告未能按约定履行交付房租义务，故诉至法院要求解除与被告的租赁关系，并由被告支付租金8.9389万元（含物业费，时间自2014年12月5日至2015年4月13日，已扣除押金20.6936万元）。被告激情酒吧辩称，原告请求无事实根据和法律依据。原告从2014年5月以后就无权出租本案所涉房屋，因为原告与利佳房地产公司的租赁合同于2013年10月已经解除，原告失去了该房屋的转租权和收取租金的权利。关于物业费问题，因为自2014年5月份起，该房屋的实际物业管理人为利祥商业管理有限公司，原告未提供物业服务管理，故其无权主张物业服务费的权利；被告于2015年7月10日与淮安市工人文化宫达成协议，并向工人文化宫支付2014年12月5日之后的租金，另被告收到淮安经济开发区法院的协助执行通知书，故被告也不应当向原告支付租金。综上，请求公正判决。经审理查明，2012年2月29日，利佳房地产公司（甲方）与原告美力富齐公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于淮安市河南东路28号房屋（面积约16000多平方米）一层、二层、五层、顶层（球形）全部及三层、四层部分房屋（系淮安市工人文化宫所有）出租给乙方作商业使用，乙方拥有租赁经营权和转租权，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止。双方还就房屋的交付时间、交付履行方式、双方的权利义务等进行了约定。2012年3月1日，利佳房地产公司依据合同约定向原告美力富齐公司交付了租赁房屋，美力富齐公司接收房屋并实际经营使用。2011年8月18日，珠海卓凡实业集团有限公司（承租人、乙方、被告的控股公司）与原告（出租人、甲方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方文化宫地块“台北不夜城”内一层J号商铺，并由甲方统一管理，建筑面积为约916平方米，经营品牌为“激情百度酒吧”，租赁期限自2011年10月1日至2020年9月30日止，双方对免租期、租金支付日期、支付金额及保证金均作出明确约定。2012年3月5日，双方签订补充协议，约定2013年5月5日至2015年5月4日的租金为5.5723万元／月，2013年5月4日前为免租期。2012年10月27日，珠海卓凡实业集团有限公司在淮安新注册成立的淮安激情百度酒吧有限公司（本案被告）与原告签订补充协议，该协议认可了2011年8月18日珠海卓凡实业集团有限公司与原告之间的租赁合同关系，并一致同意租赁面积在原来的916平方米基础上增加70平方米，变更为986平方米，双方对房屋装修、物业费等作出相应调整。2013年5月30日、8月8日，原、被告之间再次签订补充协议，双方对免租期及租金作出相应调整，协议载明：因河南东路进行改造施工，导致车辆及行人进出的不便，影响到乙方（本案被告）的正常营业，甲方（本案原告）为扶持乙方的经营，特同意给予乙方四个月的免租期，减免金额总计27.5915万元，含租金及物业费；乙方承诺不再因道路改造事宜向甲方提出任何其他补偿要求。并约定2011年8月18日珠海卓凡实业集团有限公司合同项下的权利、义务均由被告承继。原告将房屋转租给被告后，双方均按合同约定履行了各自的权利和义务。另查：原告与利佳房地产公司之间因租赁合同于2012年11月30日发生纠纷。2013年10月31日，利佳房地产公司作为原告向淮安市中级人民法院诉讼美力富齐公司（本案原告），要求解除与美力富齐公司之间的房屋租赁合同，并由美力富齐公司支付房屋租金等费用870万余元。该案经淮安市中级人民法院审理后认为：美力富齐公司构成根本违约。2014年4月18日，淮安市中级人民法院以（2013）淮中商外初字第0004号民事判决书，判决：一、解除利佳房地产公司与美力富齐公司之间的《租赁合同》；二、美力富齐公司迁出位于淮安市河南东路28号房屋（一层、二层、五层、球形顶层全部房屋及双方房屋交接的三、四层部分区域），并将上述房屋返还给利佳房地产公司；三、美力富齐公司支付利佳房地产公司免租期房租人民币328.6771万元、房屋租金人民币292.5211万元（计算至2014年2月底），后期占用费参照租金标准给付；四、美力富齐公司向利佳房地产公司支付违约金人民币10万元。上述判决作出后，美力富齐公司不服该判决，于2014年5月5日上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院经审理后认为：一、美力富齐公司的行为不构成违约，二、涉案合同应予解除，三、美力富齐公司应支付租金。2015年4月13日省高院以（2014）苏商外终字第0033号民事判决书，作出维持淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第一、二项；撤销淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第四项；变更淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第三项为美力富齐公司支付利佳房地产公司房屋租金183.9431万元（计算至2013年11月底），后期占用费参照租金标准的70%给付。再查：淮安市工人文化宫曾将其部分房屋出租给利佳房地产公司，由利佳房地产公司统一对外招租，因利佳房地产公司未及时支付相应房屋租金，淮安市文化宫曾于2013年11月18日诉至本院，要求解除与利佳房地产公司之间签订的租赁合同、返还房屋，并给付租金。同年11月28日，本院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除利佳房地产公司与淮安市文化宫的房屋租赁合同，利佳房地产公司应当给付相应租金。上述判决生效后，因利佳房地产公司未能及时支付相应房屋租金，利佳房地产公司与淮安市文化宫通过协调，由利佳房地产公司提供其所有的A115室等7间房屋（面积为415.15平方米、该7间房屋包含于原告美力富齐公司出租给被告激情酒吧的916平方米之中）折抵相应租金。2015年1月28日，淮安市文化宫以激情酒吧为被告、美力富齐公司为第三人，向本院提出排除妨害的诉讼请求，要求激情酒吧退还该7间房屋。经本院审理后，淮安市文化宫与激情酒吧于2015年7月10日达成（2015）浦民初字第00548号民事调解协议，协议内容为：工人文化宫确认由激情酒吧租赁工人文化宫所有的A115室等7间房屋（面积为415.15平方米），双方确认租赁关系自2014年12月5日起至2020年9月30日止，租金标准按照2013年8月8日激情酒吧与美力富齐公司签订的租赁合同为准；激情酒吧已向工人文化宫支付租金至2015年4月4日，于2015年7月10日前向工人文化宫支付2015年7月4日之前欠付的租金；其他条款由双方另行协商。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的2012年2月29日《租赁合同》、（2013）浦民初字第3930号判决书、淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号判决书、江苏省高级人民法院（2014）第0033号判决书，被告提供（2015）浦民初字第00548号民事调解书、租金发票在卷予以证实。本案在审理过程中，双方一致认可原告收取被告房屋押金20.6936万元尚未退还，原、被告之间房屋租金和物业费标准是：2013年5月5日至2015年4月13日期间的租金标准为2元／平方米／天，物业费标准为0.3元／平方米／天，2013年5月4日前为免租期。本案被告所使用的房屋自2014年5月份起相关物业管理事务均由淮安利祥商业管理有限公司（利祥公司）负责，原告不再进行管理。被告向原告交付房屋租金和物业费的截止日期均为2014年12月5日，此后没有支付。审理中，被告还提供2015年5月21日、7月24日发票二张，证明利祥公司收取被告自2014年12月5日至2015年8月15日期间的房屋租金，原告对上述事实均无异议，但认为被告系在承租原告所出租房屋合同期限内，被告应当向原告支付房屋租金，而不应当向其他人支付租金。上述事实，有原、被告庭审陈述，被告提供（2015）浦民初字第00548号民事调解书、租金发票、本院调查笔录在卷予以证实。本案争议焦点为：1、被告向利祥公司交付物业管理费能否折抵其应当向原告履行交付物业管理费的义务；2、被告向利祥公司、工人文化宫交付房屋租金能否折抵其应当向原告履行交付租金的义务。本院认为，原告自2012年2月29日从利佳房地产公司整体承租文化宫地块房屋，原告承租后将其中的986平方米房屋转租给被告作为商业用房，被告应当按照约定向原告履行交付房屋租金及物业费的义务。被告履行义务至2014年12月5日，此后不再履行。分析其原因：本案被告所使用的房屋自2014年5月份起相关物业管理事务均由利祥公司负责管理，原告不再进行管理，从权利和义务对等方面考虑，原告已经不再对被告经营场所的物业进行服务管理，其没有尽到自己应尽义务，故其要求被告支付2014年12月5日至2015年4月13日期间的物业费请求无法律依据，故本院不予支持。关于被告是否应当支付租金问题。原告与利佳房地产公司于2013年10月31日产生纠纷后，经淮安市中级人民法院审理认为原告构成根本违约，省高院审理后认为原告不构成违约，虽然维持市中院解除双方租赁合同关系的判决，但判决解除的理由不同，且变更淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第三项为美力富齐公司支付利佳房地产公司房屋租金183万余元（计算至2013年11月底），此判决署名日期为2015年4月13日，根据省高院的判决，美力富齐公司与利佳房地产公司的合同解除日期为2015年4月13日，相应的本案原告与被告的合同解除日期也应当为2015年4月13日，故对被告抗辩的原告与利佳房地产公司的租赁合同已于2013年10月解除，原告失去了该房屋的转租权和收取租金权利的理由，本院不予采信，被告应当在2015年4月13日前就其使用的该房屋向原告支付相应的房屋占用费用。关于支付租金数额问题，原告与利佳公司之间的纠纷虽经省高院判决解除，但解除后，原告并未及时向利佳公司支付相应的房屋租金，在市中院诉讼过程中，利佳公司已经将其所有的7间房屋所有权折抵给工人文化宫，利佳公司未如实向法院反映其抵债情形，故原告在向利佳公司支付租金的时候有权利扣除该7间房屋（面积为415.15平方米）相应租金。根据双方合同约定，2013年5月5日至2015年4月13日期间的租金标准为2元／平方米／天，被告向原告支付房屋使用费数额为14.8421万元（2014年12月5日至2015年4月13日，130天＊2元／天／平方米＊986-415.15平方米＝14.8421万元），因被告已经向本院另案提出诉讼要求原告返还押金20.6936万元，故押金在本案中不予扣除，被告应支付原告房屋使用费14.8421万元。对于被告抗辩的其已经向利祥公司交付房屋租金问题，本院认为，被告所承租的房屋系由原告从利佳房地产公司处转租而来，在原告与利佳房地产公司的合同解除前，原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，被告依法应当按照约定向原告履行交付租金的义务，被告即使向利祥公司交付房租，也不能代替其应当向原告履行交付租金的责任，因为原告已经履行了向利佳房地产公司交付租金的责任，且得到省高院判决的认可，故对被告此抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（第五项）、第九十八条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司与被告淮安激情百度酒吧有限公司之间的房屋租赁合同。二、被告淮安激情百度酒吧有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司房屋使用费14.8421万元。三、驳回原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款账户：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。案件受理费2035元，由原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司负担935元，被告淮安激情百度酒吧有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审　判　长　　张宜余审　判　员　　严晓岚人民陪审员　　王淑益二〇一五年十二月八日书　记　员　　夏　日附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。搜索“”