（2015）独民初字第835号
裁判日期: 2015-12-08
公开日期: 2018-09-12
案件名称
谭盛琴诉岑移利物权保护纠纷一案民事判决书
法院
独山县人民法院
所属地区
独山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭盛琴,岑移利,黄绍英
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款，第五条第一款，第十八条；《中华人民共和国民法通则》：第七十一条；《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十四条，第三十七条，第三十九条，第六十六条
全文
贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书（2015）独民初字第835号原告谭盛琴，女，1980年7月23日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县城关镇（现为百泉镇），个体工商户。委托代理人陆疆，贵州疆道律师事务所律师。代理权限为一般委托代理。被告岑移利，女，1981年7月12日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县基长镇，个体工商户。第三人黄绍英，女，1965年3月15日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县基长镇中山街**号，个体工商户。原告谭盛琴诉被告岑移利物权保护纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，在诉讼过程中，黄绍英向本院申请获准后作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序由审判员陆荣森独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭盛琴及其委托代理人陆疆、被告岑移利、第三人黄绍英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告原与黄绍英租赁得中国人民财产保险股份有限公司独山支公司（以下简称“人保独山公司”）位于独山县基长镇街上的保险服务所房屋使用。2014年11月24日，原告经网络竞拍购得该房屋，在办理了土地使用权和房屋产权登记后，向被告催告，要求支付租金。但被告虽继续使用该租赁房屋，却未向原告支付租金。被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故诉请判令被告搬离该房屋，并赔偿因占用房屋给原告造成的经济损失（自原告取得房产证时起至诉讼终结时止按照被告正常应付的租金计算）。原告为支持自己的主张，向本院提供如下的证据：1、本院的（2015）独民初字第66号民事判决书和黔南布依族苗族自治州中级人民法院的（2015）黔南民终字第478号民事判决书各一份，用以证明人保独山公司原位于独山县基长街上的办公用房系原告合法买卖取得所有权。2、独山县人民政府的独府国用（2015）第2015****号土地使用权证和独山县房屋管理局的独房权证独山字第2015****号房屋产权证各一本，用以证明原告系人保独山公司原位于独山县基长街上办公用房的所有权人。3、人保独山公司的通告一份，用以证明人保独山公司于2015年8月25日通告：该公司原位于独山县基长镇基长街上的办公房屋已于2014年11月24日转卖给谭盛琴，且该公司自2012年1月30日起至通告之日止，未向任何单位或个人出租该房屋。4、照片四张，用以证明人保独山公司在该公司原位于独山县基长镇基长街上的办公房屋张贴通告的情况。被告对原告所提供证据的质证意见是：对第1、2、3、4号证据的真实性和关联性均无异议。第三人对原告所提供证据的质证意见是：对第1、2号证据的真实性和关联性无异议；对第3号证据认为不知该通告是公司行为还是个人行为，对该证据表示怀疑；对第4号证据认为无法辨认照片上张贴通告人员的真实身份。经庭审举证、质证，对原告提供的第1、2号证据，本院予以采信作为本案的定案依据；原告提供的第3、4号证据，内容客观、真实，且与本案具有关联性，本院予以采信作为本案的定案依据。被告辩称：根据《合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，原告的诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。被告为支持自己的辩称，向本院提供如下的证据：1、租房协议一份，用以证明被告与第三人租赁房屋是合法有效的。2、房租款收据三张，用以证明被告已按租房协议约定将房屋租金支付给出租人黄绍英。3、自书证明一份，用以证明所租赁的房屋于2015年10月11日和10月13日被原告断水断电，给被告的营业造成损失。原告对被告所提供证据的质证意见是：对第1、2号证据认为因第三人不是该房屋的所有权人，无权对该房屋进行处分，第三人将房屋租赁给被告的行为未经所有权人同意，原告不认可此二证据；对第3号证据认为与本案无关，不予质证。第三人对被告所提供证据的质证意见是：对被告提供第1、2、3号证据的真实性和关联性均无异议。经庭审举证、质证，对被告所提供的第1、2号证据，因与本案具有关联性，本院予以采信作为本案的定案依据；对被告所提供的第3号证据，因系被告自书的证明，不具备证据的客观性、关联性和合法性，本院不予作为定案依据采信。第三人辩称：原告的诉讼请求于法无据，应依法驳回。第三人为支持自己的辩称，向本院提供如下的证据：1、黔南布依族苗族自治州中级人民法院的（2015）黔南民终字第478号民事判决书一份，用以证明该判决书认定的事实不清，适用法律错误，判决结果错误。2、（2015）黔南民申字第46号民事申请再审案件受理通知书一份，用以证明黔南中院已经受理其关于诉与被告人保独山公司、原告谭盛琴买卖合同纠纷案再审的请求。3、第三人申请优先购买权的函和中国人民保险股份有限公司黔南分公司《关于优先照顾黄绍英同志购房的函件》各一份，用以证明人保独山公司将位于独山县基长镇基长街上的办公房屋进行网上竞拍，侵害了第三人的合法权益。原告对第三人所提供证据的质证意见是：对第1号证据的真实性和关联性无异议；对第2号证据认为与本案无关联性，不予认可；对第3号证据认为与本案无关联性，不予质证。被告对第三人所提供证据的质证意见是：对第1、2、3、号证据均无异议。经庭审举证、质证，对第三人提供第1号证据，本院予以采信作为本案的定案依据；对第三人提供的第2、3号证据，因与本案无关联性，本院不予作为定案依据采信。本院在诉讼过程中，依职权依法调取了如下的证据：1、第三人黄绍英与人保独山公司的租房协议一份，该证据能证明第三人黄绍英与人保独山公司于2000年7月25日签订房屋租赁协议，人保独山公司将基长保险服务所整栋房屋及房屋后面的围墙内的场地租给第三人黄绍英保管使用，租期自2000年8月1日至2001年8月1日止。2、房租款收据共九张，该证据能证明第三人黄绍英向人保独山公司交纳房租款的情况。经庭审举证、质证，原告、被告及第三人对本院所依法调取的第1、2号证据均表示无异议。故该二证据本院予以作为本案的定案依据。经审理查明：人保独山公司原有独山县基长镇街上的基长保险服务所楼房（房产证号为：独房权证基长镇字第720****号，国有土地使用证号为：独基长镇国用（2002）字第0011号，国土证证载权利人为中国人民财产保险股份有限公司独山县支公司）一栋。2000年7月25日，第三人黄绍英与人保独山公司签订《租房协议》，租用基长保险服务所楼房。双方协议中约定“独山县人民保险公司（以下简称甲方）：基长街上黄绍英（以下简称乙方）：甲方同意将基长保险服务所楼房及后面的场地租给乙方保管使用，现将有关事项拟定如下，以便双方共同遵守。一，租房范围：基长保险服务所整栋房屋及房屋后面的围墙内的场地。二、租房期限：从二OOO年八月一日至二OO一年八月一日止，壹年，期满后需续租另立协议。三、租费及支付办法：每年租金肆仟元，分两次付清，……四、其他事项：1、甲、乙双方若停租或不承租，必须提前一个月通知对方。……”。2001年8月2日租期届满后，双方未继续签订租赁合同，第三人黄绍英仍在使用该房屋并继续按照租房协议约定的租金向人保独山公司交付租金至2012年1月30日。2011年6月28日，第三人黄绍英与被告岑移利签订《租房协议》，将基长保险服务所一楼中间的门市一间转租给被告岑移利，双方协议中约定“甲方（出租方）黄绍英：乙方（承租方）岑移利：2011年4月5日基长保险服务所房屋，所有人黄绍英将房屋租给承租人，承租人与黄绍英就房屋租赁关系达成以下协议：1、租期为七年自2011年4月5日至2018年3月4日终止。……5、房租壹年捌仟圆整，每年交款一次，如遇特殊情况可减交部分房租和延期交房租款。6、承租人必须做到，若不想再租只能将房屋交给黄绍英，不能转租或将该房交给他人使用，若违反本协议承租人必须一次性赔偿违约金伍萬圆整。……”。被告岑移利转租得该门市后，用于理发店经营，现已按约定向黄绍英交纳租金至2016年3月4日。2014年7月30日，人保独山公司委托人保投资控股有限公司重庆资产管理部委托重庆联合产权交易所挂牌出售基长保险服务所楼房，2014年10月20日，人保投资控股有限公司重庆资产管理部协议委托重庆联合产权交易所集团股份有限公司代为拍卖该房产。重庆联合产权交易所集团股份有限公司于2014年11月10日在《贵州都市报》刊登拍卖公告，原告谭盛琴与第三人黄绍英从该报上获悉人保独山公司位于独山县基长街上房产进行拍卖的信息后，均申请参与竞拍，并于2014年11月24日上午10时同时在网上参与竞拍，竞拍结束后，原告谭盛琴以411500元的价格与人保独山公司购买得该基长保险服务所楼房。第三人黄绍英认为自己是承租人，人保独山公司出卖房屋未书面通知她参与购买，该行为侵犯了她的优先购买权，遂以人保独山公司为被告，以本案原告谭盛琴为第三人向人民法院提起买卖合同纠纷诉讼。本院经审理后于2015年4月3日以（2015）独民初字第66号民事判决书判决驳回黄绍英的诉讼请求。黄绍英不服，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2015年7月15日以（2015）黔南民终字第478号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2015年6月4日，原告谭盛琴向独山县人民政府申请办理了的独府国用（2015）第2015****号土地使用权证，并于2015年7月20日向独山县房屋管理局登记并办理了独房权证独山字第2015****号房屋产权证。2015年8月25日，人保独山公司所出售的基长保险服务所楼房前张贴通告“我公司原位于独山县基长镇基长街上的办公房屋，原房产证号为：独房权证基长镇字第720****号，原国有土地使用证号为：独基长镇国用（2002）字第0011号。该房屋已于2014年11月24日通过网上公开拍卖的方式转卖给谭盛琴。谭盛琴购得该房屋后，现已将房权证及土地使用权证过户到谭盛琴名下。2012年1月30日起至今，我公司未向任何单位或个人出租该房屋。在此期间，若存在第三人擅自对外出租的行为与本公司无关”。2015年10月16日，原告谭盛琴以房屋被被告岑移利占用，被告岑移利不支付租金的行为已经侵害了其合法权益为由诉至本院。本院认为，所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告谭盛琴通过网上参与竞拍方式向人保独山公司购买得该公司所有的基长保险服务所楼房，并登记和办理了土地使用权证、房屋产权证后，该房产的所有权已依法由人保独山公司转移至原告谭盛琴处，原告谭盛琴对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，并受法律保护。关于第三人黄绍英与人保独山公司的租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，第三人黄绍英于2000年7月25日与人保独山公司签订租赁协议租用基长保险服务所楼房，在租期届满后，双方未继续签订租赁合同，但黄绍英仍在使用该房屋，人保独山公司也继续收取黄绍英所交的租金，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2012年1月31日至人保独山公司将房产依法出售给原告谭盛琴期间，黄绍英虽未向人保独山公司交纳租金，但仍在使用该房屋，人保独山公司也未向黄绍英主张收回房屋，应认定黄绍英与人保独山公司的租赁关系在此期间仍存在。原告谭盛琴经购买获得基长保险服务所的房产，登记并办理产权证书后，已依法取得了人保独山公司在该房产上的所有权，享有该房屋出租人的权利，对与第三人黄绍英的不定期租赁合同，原告谭盛琴可以随时解除，但需要在合理期限之前通知到承租人。人保独山公司与第三人黄绍英的原租赁合同中“提前一个月通知对方”的约定，应可视为原告谭盛琴解除不定期租赁合同时，通知承租人的合理期限为一个月。人保独山公司于2015年8月25日在出租房张贴通告，应视为出租人向承租人黄绍英提出解除不定期租赁合同关系。原告谭盛琴与第三人黄绍英的不定期租赁合同应于2015年9月26日已经解除，第三人黄绍英应于租赁合同解除之日将所租赁的房屋交还给所有权人谭盛琴。关于第三人黄绍英与被告岑移利的转租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”；第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，人保独山公司将房屋租赁给黄绍英后，仍有对房屋的监管责任，而该租赁房屋在人保独山公司业务所涉的行政区域内，该公司应可随时对房屋进行监管，应视为出租人知道承租人的转租行为。黄绍英在不定期租赁期间于2011年4月5日将所承租的房屋中的部分转租给被告岑移利，出租人人保独山公司直至原告谭盛琴购得该房产并登记和办理产权证书时止，在长达四年时间内均未提出不同意转租的异议或向黄绍英解除不定期租赁合同，故黄绍英与被告岑移利之间的转租行为有效，但超过承租人剩余租赁期限部分的约定应为无效，即黄绍英与岑移利于2011年6月28日至2015年9月25日期间的租赁合同有效，超过2015年9月25日部分的租期约定无效。根据《中华人民共和国物权法》的规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告岑移利与第三人黄绍英的转租合同自2015年9月26日起因原承租人与出租人的不定期租赁合同解除而无效，但被告岑移利仍继续使用租赁的房屋，已构成了对该房屋的无权占有，所有权人谭盛琴依法可以请求无权占有人返还原物，被告岑移利就负有向原告谭盛琴腾房的义务。故原告关于判令被告搬离租赁房屋的主张于法有据，本院予以支持。被告岑移利向第三人黄绍英所交纳自2015年9月26日至2016年3月4日的租金，可向第三人黄绍英主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”；第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，原告谭盛琴于2015年7月20日办理房屋产权证，并于2015年9月26日解除与黄绍英的不定期租赁合同，在此期间，被告岑移利与第三人黄绍英的租赁合同因未超出承租人黄绍英的剩余租赁期限而有效，被告岑移利也已将此期间的租金交给黄绍英，故出租人谭盛琴对出租房屋在此期间的租金损失，应向第三人黄绍英提出主张。原告谭盛琴解除了与承租人黄绍英的不定期租赁合同后，被告岑移利在转租赁合同无效情况下未向的房产所有权人进行腾房，应支付逾期腾房期间的占用费，故原告请求参照合同约定的租金标准支付此期间的房屋占有使用费的主张于法有据，本院依法予以支持。被告岑移利与第三人黄绍英房签订屋租赁合同时约定年租金为人民币8000元，即月租金为666.67元。被告岑移利向出租人支付逾期腾房占有使用费可按每月666.67元的标准进行计算，期限应自2015年9月26日起至实际腾房之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十五条、第十八条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告岑移利在本判决生效之日起五日内，将所租赁原独山县基长保险服务所楼房一楼中间门市一间腾空并交还给原告谭盛琴。二、由被告岑移利按每月666.67元的标准从2015年9月26日起向原告谭盛琴支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。义务人如未按期履行本判决指定的行为，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定申请人民法院强制执行。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告岑移利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员 陆荣森二〇一五年十二月八日书记员 吴富强附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十一条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 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