（2015）苏中民终字第05540号
裁判日期: 2015-12-08
公开日期: 2016-04-27
案件名称
张灿琴与丁淑娟买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁淑娟,张灿琴
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05540号上诉人（原审被告）丁淑娟。委托代理人李晓澜。被上诉人（原审原告）张灿琴。上诉人丁淑娟与被上诉人张灿琴转让合同纠纷一案，丁淑娟不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第00904号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：双方当事人在2015年5月5日晚上协商确定店面转让事宜，约定转让的店面为常熟市枫泾路12号东第一、二间店面，面积约90平方米；双方当事人未签订书面协议。2015年5月6日上午9点左右丁淑娟银行汇款给张灿琴8万元。2015年5月6日下午2点左右，双方当事人及常熟市中虞经贸有限责任公司的经办人姚振东一起在常熟市嵩山路碰面，丁淑娟将存单四张（总金额15万元）交给姚振东，姚振东交给手下，手下当场交给了张灿琴。双方当事人之间无交接手续，张灿琴也没有写收条。2015年5月7日，张灿琴取款时发现有存单二张（金额7万元）已经被丁淑娟挂失。另查明，常熟市枫泾路12号东第一、二间店面，原为张灿琴与常熟市中虞经贸有限责任公司（房东）签订的租赁合同（面积128平方米）中的部分租赁房屋，租赁时间为2015年2月1日至2016年2月29日。2015年5月6日，张灿琴与常熟市中虞经贸有限责任公司签订了终止房屋租赁合同书，确定解除租赁合同，并退还张灿琴租赁费57316元，张灿琴于2015年5月9日将房屋腾让。2015年5月6日，丁淑娟与常熟市中虞经贸有限责任公司签订房屋租赁合同，租赁时间为2015年5月11日至2016年5月10日，年租金为16万元，预付半年。2015年5月8日，丁淑娟向常熟市中虞经贸有限责任公司缴纳了房屋租金8万元。一审审理中，双方当事人对于转让费金额是15万元还是23万元发生争议，因为双方意见不一调解不成。以上事实，有户籍资料、银行存单、房屋租赁合同、常熟市市政府的文件［常经综（1998）73号］、房产证、证人证言、调查笔录、房屋租赁合同、收据、当事人的陈述在卷佐证。原审原告张灿琴诉称：2015年5月5日，丁淑娟通知张灿琴见面，后口头约定常熟市枫泾路12号店面由张灿琴转让给丁淑娟，转让金为人民币23万元整。当日晚8点左右，房东致电张灿琴，要求转让金只能为人民币15万元；张灿琴立即去电丁淑娟，转让费必须为人民币23万元，要求丁淑娟将8万元转入张灿琴指定的银行卡，15万元当面给张灿琴。2015年5月6日，丁淑娟将8万元转入张灿琴指定的银行卡，15万元开具存单四张，当面给张灿琴。2015年5月7日下午2：30分左右，张灿琴去银行取款时，银行告知存单已挂失。张灿琴立即与丁淑娟电话沟通。因双方多次沟通无效，张灿琴起诉要求依法判定丁淑娟返还张灿琴店面转让金余款人民币7万元，诉讼费由丁淑娟承担。原审法院认为：双方当事人间就店面转让后，丁淑娟应当支付转让补偿费的事宜并无异议，丁淑娟向张灿琴付款的义务关系依法成立，且合法有效，应依法予以支持。对于争议的付款义务，张灿琴有举证的责任，从双方当事人的陈述及张灿琴的举证，丁淑娟已经实际交付了张灿琴现金8万元和存单15万元，合计23万元，丁淑娟以实际履行了交付补偿费23万元的行为证明自己的付款义务范围为23万元，丁淑娟付款后反悔随即挂失了存单7万元，对此丁淑娟仍有付款7万元的义务。根据2015年5月6日丁淑娟的交接行为和结合2015年5月8日丁淑娟的缴纳房租行为，如丁淑娟在2015年5月6日下午交付的是补偿费7万元和房租金8万元的，在出租方转手给张灿琴存单15万元时，丁淑娟一方面是应当表达清楚，另一方面应当及时制止，同时要求出租房开具收取房租8万元的收据，而丁淑娟均未实施以上行为。相反，丁淑娟在2015年5月8日交付房租金8万元，故丁淑娟抗辩的在2015年5月6日交付存单15万元时将补偿费和房租金搞混的意见，缺乏证据，原审法院难予支持。张灿琴要求丁淑娟付款7万元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告丁淑娟应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张灿琴欠款人民币70000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告张灿琴指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1550元减半收取人民币775元，由被告丁淑娟负担。上诉人丁淑娟不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、关于转让费数额，因房东姚志强已经主持确定为15万元，所以不存在张灿琴主张的23万元转让费。丁淑娟之所以先付8万元，是因为张灿琴与姚志强签订了为期半年的租赁合同。该8万元是此半年的房租。按理说，此8万元应该给付房东，但是，实际上是丁淑娟给张灿琴。另外15万元系由房东经手交给张灿琴，此15万元系转让费。2、直到房东要求丁淑娟支付房租8万元时，丁淑娟才知道其理解有误。房东说“桥归桥，路归路”，上诉人还是应该付给房东8万元的租金。张灿琴实际没有使用此房屋半年，其多交的租金是由房东直接退还的。丁淑娟认为转让费就是15万元而不是23万元。3、丁淑娟的本意是将两张合计金额为8万元的存单作为半年的租金支付给房东，另外7万元作为转让款15万元的一部分通过房东经手给张灿琴。但是，交付存单给房东后，房东与张灿琴之间还有之前的租赁事宜要处理，丁淑娟没有注意到他们之间的存单交付情况。房东就该15万元，存在理解上的错误，他把15万元当做全部当做转让款给了张灿琴。当晚，房东致电丁淑娟询问租金后，丁淑娟方才了解此情况，故于第二天去银行挂失。因为四份存单中合计8万元的两份存单已经被张灿琴领取了，故挂失了合计金额为7万元的两份存单。所以，给付张灿琴23万元转让费不是丁淑娟的真实意思。4、丁淑娟在知道房东把四张合计金额为15万元的存单都给了张灿琴后，及时挂失的行为不是反悔；张灿琴之所以只领取四份存单中的两份，也可以说明其认可转让费为15万元而不是23万元。张灿琴在其仅收到16万元的情况下，仍然于2015年5月9日将房屋腾让给丁淑娟，都可以说明张灿琴认可转让费为15万元，综上，请求二审法院撤销原判，并依法判决张灿琴返还丁淑娟店面转让款7万元。被上诉人张灿琴答辩称：1、2015年5月5日晚上，张灿琴在大润发超市与丁淑娟母女谈转让费时，本来要求25万元，丁淑娟的母亲不答应，后经协商确定为23万元，该金额也是张灿琴的上家向其收取的费用。2、2015年5月5日晚上7点49分，房东打电话给张灿琴，说转让费不能收23万元，让张灿琴考虑好后给其打电话。挂断电话后，张灿琴马上给丁淑娟打电话，强调转让费必须是23万元。其中，8万元先打到张灿琴卡上，另外15万元由房东在三方在场的情况下给张灿琴。电话里，丁淑娟表示同意。之后，张灿琴回电话房东，表示“转让费就15万元”，房东应允，并要求次日下午办手续。然后，张灿琴又打电话给丁淑娟，要求丁淑娟在明天办手续前必须将8万元打到张灿琴卡上。3、2015年5月6日上午9点49分，张灿琴问丁淑娟为何钱还不打过来，丁淑娟表示银行忙碌。到了10点20分左右，丁淑娟就到张灿琴店里对张灿琴说，8万元钱已经打到张灿琴卡上了。3、次日，房东先把剩余租期，即3个月零22天的房租4万多元退给了张灿琴，然后丁淑娟将15万元给了房东，房东再把合计金额为15万元的四张存单给了张灿琴。张灿琴没有直接去领钱，晚上七点多，丁淑娟要求张灿琴写一个8万元的收条，张灿琴写了。4、两张存单是张灿琴的女儿在第二天中午12点去领了其中的两张，即8万元；到下午2点多，张灿琴本人去领钱发现另外两张存单被挂失。张灿琴立即致电丁淑娟，双方又在大润发超市见面，丁淑娟表示房东以“为你（丁淑娟）‘挡掉’8万元的”的说辞，要求涨房租，丁淑娟很懊恼，所以要少给张灿琴转让费7万元。张灿琴不答应，遂产生本起纠纷。原审判决事实认定清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人就本案系争的“店面转让费”的性质、用途进一步发表意见如下：丁淑娟认为，“店面转让费”系由房东主持协商，所以是丁淑娟、张灿琴和房东三方面的事情，应当以房东主持确定的金额15万元为准。因张灿琴认为，“店面转让费”是一种不成文的规矩，其本人也是在支付了转让费后才从上一户承租人处转到此店面。房东一般不会插手转让费的事，但是，因为此房东想要把房租从18.5万元涨到30多万元，所以比较关心转让费的问题。在这个事情之前，双方也多次谈过，但是房东对数额不应允。2015年5月5日，房东说表示转让费金额可以由丁淑娟、张灿琴自行谈判确定。双方一致确定双方并未就转让费的数额、支付方式达成任何书面协议。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据现有证据可以证明事实和双方当事人陈述中能够相互印证的部门，可以确定本案系争房屋的出租方为常熟市中虞经贸有限责任公司，即双方当事人所称的“房东”。张灿琴与房东于2015年3月1日与房东签订《房屋租赁合同》，约定租期为2015年2月1日至2016年2月29日；丁淑娟与房东于2015年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定租期为2015年5月11日至2016年5月10日。因双方当事人均前后分别直接与房东签订租赁合同，故就本案所涉房屋而言，张灿琴与丁淑娟是前手的承租人与后手承租人的关系，并非承租人与次承租人的关系。双方争议的“店面转让费”并无法律明文规定，在本案中，张灿琴与丁淑娟也并无书面合同对该费用的性质、用途、金额、支付方式等细节加以明确约定。但是，双方对存在该名目的费用本身并无异议，对该笔费用应由后手承租人丁淑娟的支付给前手承租人张灿琴，也无异议。据此，本院认为，本案所涉“店面转让费”是基于民间交易习惯在同一商铺的前、后手承租人之间自愿形成的对价；就其经济实质而言，是对商铺所附着的潜在商业价值的补偿。前、后手承租人与房东之间的权利义务关系均由书面的《房屋租赁合同》予以订明；张灿琴和房东之间的《终止房屋租赁合同书》因双方提前解除《房屋租赁合同》而产生的退还承租人预交的部分租金、腾退房屋等事宜进行了明确了约定，上述约定均未涉及前、后手承租人之间的转让费问题。因此，从“店面转让费”的性质和现有证据看，张灿琴与丁淑娟之间就该费用形成了单独的民事合同关系，与房东并无法律上的关系。房东出于对后手承租人履行能力的考虑，对转让费发表意见，系情有可原，但房东关于转让费应为15万元的单方面意见并非确定张灿琴与丁淑娟之间转让费的标准。丁淑娟与房东的《房屋租赁合同》约定的年租金为16万元，且约定“半年预付”，即预付租金为8万元。但是，就该8万元的支付方式，并未明确约定。从双方当事人的陈述及张灿琴的举证，2015年5月6日下午的交接在系三方均在场的情况下进行，且房东系当面将丁淑娟向其交付的合计金额为15万元的存单4份交付给张灿琴，按照丁淑娟一方的解释，4份存单包括了支付给房东的半年预付租金8万元和支付给丁淑娟转让费15万元中的7万元。就本案而言，该两笔款项数额均较大，且二者在性质、金额和给付对象上均有明显区别，丁淑娟将以房东为给付对象的预付租金和委托房东代为转交张灿琴的部分转让费一并交给房东，但并未当即与房东之间形成预付租金8万元的收条，有悖于交易的一般习惯。2015年5月8日，即三方办理交接事宜后的第二日，丁淑娟向房东缴纳房屋租金8万元，并形成收据，明确载明收款事由为“收半年房租金”，该书证所反映的事实与丁淑娟一方关于15万元的存单4份中包括了半年预付租金8万元的陈述，相互矛盾，故本院对丁淑娟的相关陈述碍难采信。相对而言，张灿琴一方关于转让费为23万元的陈述，与丁淑娟5月6日上午现金转账和下午由房东代为转让的存单的金额之和能够相互印证，可信度较高。原审判决根据现有证据，认定本案所涉店面转让费的金额为23万元而非15万元，并无不当。对上诉人丁淑娟要求将该款项认定为15万元并要求张灿琴向其返还7万元的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人丁淑娟的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人丁淑娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 姚望二〇一五年十二月八日书 记 员 许炯 更多数据：搜索“”来源：