（2015）太浏民初字第00365号
裁判日期: 2015-12-08
公开日期: 2016-03-02
案件名称
周建明与许波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周建明,许波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太浏民初字第00365号原告周建明。委托代理人王兆仁，太仓市娄江法律服务所法律工作者。被告许波。原告周建明与被告许波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，因被告许波下落不明，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年8月24日、11月11日公开开庭进行了审理。原告周建明及其委托代理人王兆仁到庭参加诉讼。被告许波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周建明诉称：原、被告在2013年4月28日经被告兄弟介绍将其位于太仓市浏河镇郑和南路16号502室住房一套以36万元价款出售给原告，双方签订了《房地产买卖契约》一份，约定了付款期限及其他相关的权利和义务。当时因被告所购房屋未满5年，且被告仍欠建设银行贷款未还清，涉案房屋的国有土地使用权证还抵押在建行，被告仅将房屋所有权证交给了原告，双方约定待涉案房屋过户条件成就后即协助过户。因被告未能按约支付贷款本息，被建行起诉，原告为保住涉案房屋只得替被告向建行还清了贷款，并承担了法院相关费用。建行将被告抵押的国有土地使用权证交付给了原告。原告认为涉案房屋过户条件已经成就，但此时原告得知被告尚欠他人借款，该人已经诉至法院并申请查封了涉案房屋，使原、被告所签订的房屋买卖契约无法实际履行，原告不能实现合同目的。原告认为，因被告的违约行为，导致双方签订的协议无法实现合同目的，给原告造成了损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令：1.解除原、被告双方于2013年4月28日签订的《房地产买卖契约》；2.被告返还原告已给付被告的购房款391425.23元；3.被告赔偿原告利息损失（仅计算原告支付被告的20万元利息损失，自2013年4月29日起至判决生效之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告许波未作答辩。经审理查明：2013年4月28日原告周建明（乙方、买方）与被告许波（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落于太仓市浏河镇郑和南路16号502室房屋（房屋所有权证号为0XXXXXX7号，房屋建筑面积为80.41平方米，车库建筑面积为6平方米）出售给乙方；双方议定的上述房地产成交总价为人民币36万元，购房款乙方分期付给甲方，第一期房款付购房定金人民币20万元，第二期房款于2014年12月15日前支付，并办理房产过户手续；第三期房款2万元，乙方办理银行贷款，如办理资金托管，甲方售房款到房产交易所托管中心领取，如乙方全额付款办理房产过户后余额一次性付清，并办理房产交接。双方还约定协议签订之日起，房屋如有产权纠纷与乙方无关，甲方原欠银行贷款139465.32元，由乙方支付，房产权变更后，乙方全额支付甲方2万元，该款不计利息。协议签订后，原告先行支付被告许波13万元，后被告将涉案房屋的钥匙及房屋所有权证交付原告，并将用于归还涉案房屋贷款的建设银行卡（卡号为62×××29）给付原告，以便用于归还房屋贷款。后来原告再次支付被告7万元，被告许波向原告出具收条一份，载明：“今收到周建明购房款贰拾万元正（200000），许波，2013.4.28。”后原告周建明将涉案房屋稍作收拾后于2013年9月份搬进去居住至今。审理中，原告称拿到涉案房屋还贷银行卡后并未立即帮被告许波归还借款，之后2个月左右才去银行存款还贷，但因被告许波之前已经拖欠银行贷款未能及时归还，导致中国建设银行太仓分行于2013年8月12日向本院提起诉讼，要求被告许波归还借款本金及利息，本院于2013年12月19日作出判决，判决被告许波归还中国建设银行太仓分行借款本金138903.86元及利息。后该案进行执行程序，涉案房屋被法院依法查封。原告得知后找到中国建设银行太仓分行了解情况，为避免交纳滞纳金，建设银行建议一次性将涉案房屋贷款还清，后原告于2014年10月31日一次性将涉案房屋贷款归还完毕。原告周建明称与被告许波签订协议后，其多次往被告许波交付的建设银行还贷账户中存入现金，用于归还房屋贷款，并于2014年10月31日一次性将被告许波应付银行贷款归还完毕，为证明其主张，原告向本院提供了如下证据：1.中国建设银行账户查询单，显示在2013年9月25日存入62×××29账户1万元；2.中国建设银行太仓浏河支行出具的62×××29账户银行交易明细，显示2013年12月24日存入1万元，2014年4月6日信用卡还款扣款8210.79元、5月6日信用卡分别扣款120.96元、7634.15元，合计扣款15965.90元；3.中国建设银行存款凭证4份，显示2014年3月12日分4次存入62×××29账户共计35000元，该存款记录与上述账户的银行交易明细亦可对应；4.中国建设银行存款凭条一份，显示2014年10月30日存入62×××29账户1万元；5.中国建设银行个人还款凭证6份，显示在2014年10月30日、2014年10月31日原告周建明归还银行款项合计为121396.68元。6.中国建设银行太仓分行出具的被告许波62×××29账户自2013年1月6日起至2014年10月31日止的贷款对账单，该对账单显示上述期间内共计归还银行贷款本息合计159349.54元，同时该对账单显示2013年1月6日归还的3890.21元系原、被告双方签订买卖协议之前支付的，其余款项155459.33元均系自2013年11月8日之后支付，此时被告早已将还贷银行卡交予原告，故此期间的贷款均是由原告所还。庭审中，关于原告主张被告归还391425.23元购房款的组成，原告解释称：扣除2013年4月28日支付的20万元，原告归还的155459.33元银行贷款，剩余35965.9元包括2013年9月25日存入还贷账户的1万元，2014年3月12日存入还贷账户35000元，但被告信用卡分别在2014年4月6日扣款8210.79元、5月6日扣款120.96元及7634.15元，合计扣款15965.90元，原告至银行查询得知被告许波的信用卡绑定了还贷银行卡，原告存入的款项有部分用于归还被告信用卡欠款了，故该笔款项也应视为原告支付的购房款；2014年10月30日从原告妻子银行账户（62×××39）中取款1万元并于同日存入被告许波的还贷账户，合计为35965.9元。庭审中，经本院询问，原告对于2014年10月30日存入的1万元认可其实已经计算在归还的银行贷款159349.54元中，属于重复计算，并最终确认被告实际应归还原告381425.23元。另查明，2015年1月8日本院依法受理案外人陈宝春诉被告许波民间借贷纠纷一案，在该案中本院依法查封了涉案房屋。以上事实，有原告提供的房地产买卖契约、收条、银行存款凭证、银行卡交易明细、个人贷款还款凭证、个人贷款对账单、（2013）太商初字第0974号民事判决书、（2015）太浏民初字第00060号查封资料以及当事人陈述等予以佐证。本院认为：原告周建明与被告许波于2013年4月28日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。协议签订后原告依约支付了第一笔购房款共计20万元，但此后被告因拖欠银行房屋贷款及他人借款，被他人数次诉至法院导致原告所购买的涉案房屋被查封，加之被告自2013年8月份开始就下落不明，导致无法按期办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，现原告起诉要求解除与被告签订的《房地产买卖契约》符合法律规定，本院予以支持。原告主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现原告以诉讼方式要求与被告解除合同，故本院确定以应诉材料送达日作为合同解除日，即确定以2015年5月22日作为合同解除日；合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应将原告已付的购房款返还原告。关于返还的具体金额问题，本院认为，原告于2013年4月28日支付了20万元，由被告许波出具给原告的收条予以佐证，可以确认。结合庭审查明的事实，被告许波在与原告周建明签订房屋买卖协议后，即将涉案房屋的还贷银行卡交付原告用于归还贷款，且结合被告许波在2013年8月份被中国建设银行太仓分行起诉至法院要求归还借款本金及利息的情况以及原告持有的还款凭证等材料分析，可以确定自2013年11月8日至2014年10月31日期间所支付的155459.33元应为原告周建明支付。另，原告提供了曾于2013年9月25日存入还贷账户的1万元的凭证，依据上述分析，可以确定该款也应是原告支付；对于2014年3月12日存入还贷账户的35000元，分别在2014年4月6日被扣款8210.79元、5月6日被扣款120.96元及7634.15元，合计扣款15965.90元，而扣款缘由为归还信用卡欠款，原告陈述经查询系被告许波使用的信用卡绑定了该账户，本院认为，还贷账户系被告许波开设，扣款信息显示系信用卡还款，原告陈述的系被告信用卡绑定还贷账户导致扣款，具有可信性，本院予以采纳。综上，原告已支付的款项合计应为381425.23元。原、被告合同解除后，被告理应将上述款项返还原告。至于原告要求被告赔偿20万元利息损失（自2013年4月29日起至判决生效之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）的请求，本院认为，因被告违约导致双方签订的合同解除，原告的请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告周建明与被告许波于2013年4月28日签订的《房地产买卖契约》于2015年5月22日解除。二、被告许波于本判决生效之日起10日内返还原告周建明已付购房款381425.23元。三、被告许波于本判决生效之日起10日内赔偿原告周建明已付20万元购房款的利息损失（以20万元为本金，自2013年4月29日起至本判决生效之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告周建明的其他诉讼请求。上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7630元，诉讼保全费2670元，合计10300元，由被告许波负担。（此款原告已预交，本院不再退回，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 张永生代理审判员 李 玲人民陪审员 张 峰二〇一五年十二月八日书 记 员 沈玉兰 关注公众号“”