（2015）杨民四（民）初字第1519号

裁判日期: 2015-12-08

公开日期: 2016-04-30

案件名称

陈必华与深圳市迪来克伸贸易有限公司、上海炜钦商务咨询有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈必华,陈军,深圳市迪来克伸贸易有限公司,上海炜钦商务咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2015）杨民四（民）初字第1519号原告陈必华，男，1949年4月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人阚卫民。被告陈军，男，1988年1月10日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告深圳市迪来克伸贸易有限公司，住所地深圳市。法定代表人夏克其，经理。委托代理人刘韵。被告上海炜钦商务咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人韩胜利，经理。委托代理人蒋凌华，上海市嘉华律师事务所律师。委托代理人黄盈盈，上海市嘉华律师事务所律师。原告陈必华诉被告陈军、被告深圳市迪来克伸贸易有限公司（以下简称迪来克伸公司）、被告上海炜钦商务咨询有限公司（以下简称炜钦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因案情需要，本院依职权对上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）进行诉讼保全。因被告陈军下落不明，本院于2015年7月8日依法转为适用普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告陈军送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告陈必华及其委托代理人阚卫民，被告迪来克伸公司委托代理人刘韵，被告炜钦公司的委托代理人蒋凌华、黄盈盈到庭参加了诉讼，被告陈军经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告陈必华诉称，系争房屋系原告及妻子动迁安置所得，自2000年起，原告与妻子忙某某及儿子被告陈军居住系争房屋。2015年3月25日下午，突然有人前来驱赶原告夫妇搬家，声称已购买下系争房屋产权，并出示了房产证，原告遂报警，经警方调处，系争房屋仍应由原告夫妇继续居住。此后数日，原告仍不断受到骚扰。经原告前往房产部门了解，方得知被告陈军伪造了一份售房委托书，并通过山东省邹平县公证处办理了公证手续。此后，陈军以原告代理人的身份与被告迪来克伸公司于2015年1月16日签订系争房屋买卖合同。2015年2月3日，被告迪来克伸公司又与被告炜钦公司签订房屋买卖合同，将系争房屋转让给被告炜钦公司。三被告恶意串通，虚假买卖，损害了原告合法权益，两份房屋买卖合同均应无效。故诉至法院请求判令：1、依法确认被告陈军与被告迪来克伸公司2015年1月16日签订的关于上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋买卖合同无效，产权恢复至原告名下；2、依法确认被告迪来克伸公司与被告炜钦公司2015年2月3日签订的关于上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋买卖合同无效，产权恢复至原告名下；3、办理上述房产过户手续所产生的契税、交易手续费均由三被告承担。被告陈军未到庭答辩。被告迪来克伸公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告与迪来克伸公司的合同真实合法有效，双方合同已履行完毕，原告无权撤销。陈军代表原告与迪来克伸公司签订买卖合同，是基于公证获得原告合法授权，陈军有权就系争房屋对外签订买卖合同，并办理过户手续、收取房价款。系争房屋出售给迪来克伸公司，原告是知情的，陈军告知迪来克伸公司原告已收到了转交的全部房款，原告收取房屋款的情况说明其认可将房屋卖给迪来克伸公司。即使公证书是伪造的，原告收取房款的行为也是对陈军代理行为的追认，原告应承担买卖房屋的法律后果。原告行使了追认权，合同生效且履行完毕，要求法院驳回原告诉请。被告炜钦公司辩称，不同意原告诉请。炜钦公司从迪来克伸公司处购买了系争房屋，签署了买卖合同，支付了全部房款，房屋产权也已变更至炜钦公司名下，故原告诉请无事实与法律依据。原告与迪来克伸公司的交易过程与炜钦公司无关，炜钦公司是通过合法途径，正常签署的房屋买卖合同，并支付了相应对价获得房屋产权，原告称炜钦公司与迪来克伸公司相互串通无任何事实依据，即使迪来克伸公司出售系争房屋的权利存在瑕疵，但与炜钦公司无关。炜钦公司已尽到作为购房人的合理注意义务，双方在购房合同中对主要条款进行约定，且已履行，产权变更登记至炜钦公司名下，故无论迪来克伸公司对系争房屋的权利是否存在瑕疵，不影响炜钦公司对系争房屋的权利。经审理查明，原告与被告陈军系父子关系，原告与案外人忙某某系夫妻关系，系争房屋原系原告名下产权房，由原告、忙某某及被告陈军居住使用至今。2015年1月14日，被告陈军在山东省邹平县办理了一份《委托书》公证手续，《委托书》上载明：委托人为原告陈必华，受托人为陈军，委托人陈必华现因在山东打理生意不便亲自打理坐落在上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋出售等有关事宜，上述房屋的上海市房地产权证号：沪房地杨字（2014）第0235**号，委托书上详细约定了委托陈军代为办理房屋买卖相关手续的具体事项。委托人签名处有“陈必华”签名并按有指印。山东省邹平县公证处出具的（2015）邹平证民字第23号《公证书》载明：申请人为陈必华，公证事项：签名、指印，兹证明陈必华于2015年1月14日来我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印。公证材料附件中有陈必华和陈军的身份证复印件，注明陈必华婚姻状况为“离异”的户口簿复印件，盖有“上海市杨浦区民政局婚姻登记档案材料证明章”的陈必华和忙某某《自愿离婚协议书》，盖有“上海市杨浦区民政局婚姻登记专用章”的陈必华《无婚姻登记记录证明》，系争房屋房地产登记簿，“陈必华”与“陈军”在山东省邹平县公证处签字、按指印的现场照片。2015年1月16日，卖售人（甲方）为陈必华与买受人（乙方）为迪来克伸公司签订《上海房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落地址为长海四村XXX号XXX室，房屋建筑面积为57.34平方米，房屋转让价款共计人民币1，300，000元（本案币种均为人民币）。合同约定甲乙双方在2015年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同补充条款（一）中明确100%转让，附件三中付款协议明确“房款已结清”。合同中未约定交房日期，未约定违约条款，未约定房屋装修及设备费用，未约定物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付，未约定系争房屋内包括租赁、抵押、相邻等其他关系和户口迁移的相关内容。被告陈军在甲方代理人处签名，乙方迪来克伸公司签章处加盖有迪来克伸公司公章和夏克其私章。2015年2月3日，卖售人（甲方）迪来克伸公司与买受人（乙方）炜钦公司签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于长海四村XXX号XXX室，房地产转让价款共计人民币1，310，000元，甲乙双方共同确认，于2015年4月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三付款协议明确“房款一次性付清”。合同中未约定房屋验收交接日期，未约定违约条款，未约定随房屋转让的设备和装饰情况及处理事项，未约定物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付，未约定系争房屋内包括租赁、抵押、相邻等其他关系和户口迁移的相关内容。甲方签章处加盖有迪来克伸公司公章，代理人处有“王伟”签名，乙方处加盖有炜钦公司公章，本人签章处有“韩胜利”的签名。2015年2月27日，炜钦公司取得系争房屋房地产权证。2015年3月25日，原告向上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所报案，称其于当日下午2时许回到居住的系争房屋，发现房门被人卸下，房内有人自称是该房屋的产权人。2015年3月26日，被询问人陈程在上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所的询问笔录中明确：我受上海炜钦商务咨询有限公司的委托来处理一套房子之事，2015年3月20日下午2时许，炜钦公司的一个管财务的人电话通知我去该公司，将一份上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室的房子的产权复印件和一份委托书交给我，让我去收回这套房子，他们讲这套房子是他们公司的产权房，之后我就来处理这套房子之事。2015年3月29日及2015年4月1日，原告因系争房屋受他人骚扰连续两次报警。2015年4月8日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原告及其委托代理人前往山东省邹平县公证处调取（2015）邹平证民字第23号公证书及附件材料，并当庭确认，公证材料所附现场照片中签字、按指印的人非原告本人，委托书上的签名及按指印行为均非原告本人所为。原告与忙某某夫妻婚姻关系正常，未办理过离婚手续，忙某某系XXX残疾人，残疾XXX。原告表示2015年3月25日前从未有人上门看房及商谈购房事宜，原告也无售房意愿，被告陈军未婚、无业，有赌博恶习，陈军从2015年3月开始不居住系争房屋。2015年6月11日，上海市杨浦区五角场镇黑山新村居民委员会出具证明，证明陈必华现居住在黑山新村居民区长海四村XXX号XXX室，自2014年1月至今没有离开过上海。2015年9月6日，上海市杨浦区民政局出具的情况说明中载明：经查询本市婚姻登记系统，未查到2002年1月1日至2015年9月5日期间，陈必华与忙某某的离婚登记记录。另经查询发现，我区婚姻登记机关也未出具过陈必华的《无婚姻登记记录证明》。审理中，被告迪来克伸公司提供一张案外人“王伟”的身份证复印件及《委托书》一份，《委托书》中注明：委托方为迪来克伸公司，受托人为“王伟”，委托事由为：委托“王伟”办理本公司名下长海四村XXX号XXX室房屋过户交易，纳税，租赁及代收钱款等事宜。委托期限由今日2015年1月17日开始至本事由完全完成为止。委托方签字盖章处加盖有迪来克伸公司公章和夏克其私章，受托人签字盖章处有“王伟”签名，日期为2015年1月17日。被告迪来克伸公司提供一份（2015）沪徐证字第7939号公证书，公证书附有“王伟”的《证言》，《证言》主要内容为“王伟”办理系争房屋买卖相关事宜的经过。被告迪来克伸公司提供一份（2015）金民二（商）初字第608号民事调解书，民事调解书确定的案由为迪来克伸公司诉炜钦公司买卖合同纠纷一案，调解协议第一项明确：炜钦公司确认尚欠迪来克伸公司货款100，000元，此款应于2015年4月18日前一次性付清。被告迪来克伸公司当庭表示“王伟”系房产中介人员，与迪来克伸公司法定代表人相识，陈军与“王伟”在网上认识并谈及出售系争房屋事宜，迪来克伸公司即全权委托“王伟”办理系争房屋的交易，通过“王伟”支付给陈军系争房屋购房款1，300，000元，并向本院提供五张银行转账业务凭证，分别为：1、2015年1月18日，开户银行为中国工商银行，支取户名为“王伟”，转入户名为“陈军”的金额为50，000元的转账凭证；2、2015年1月19日，付款人为“王伟”，收款人为“陈军”，交易金额为200，000元，交易银行为上海银行的转账凭证一张；3、2015年1月20日，支取户名为“王伟”，存入户名为“陈军”，交易金额为400，000元，交易银行为中国银行的转账凭证一张；4、2015年1月20日，付款人为“王伟”，收款人为“陈军”，交易金额为400，000元，交易银行为上海浦东发展银行的转账凭证一张；5、2015年1月20日，付款人为“王伟”，收款人为“陈军”，交易金额为250，000元，交易银行为上海银行的转账凭证一张。确认收到炜钦公司系争房屋购房款1，410，000元。审理中，被告炜钦公司向本院提交一份《房屋补充协议书》，协议书中载明：甲方（出售方）为迪来克伸公司，乙方（买售方）为炜钦公司，乙方就买受甲方所有的坐落于上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋（房地产权证编号为：沪房地闵字2015第001923号，房屋建筑面积为：57.34平方米）事宜，与甲方达成如下协议：该房屋买卖合同约定成交价为人民币1，310，000元整，于2015年2月28日前付清。除该买卖合同价款外，乙方还须支付甲方房屋转让装修补偿款人民币100，000元整，该款项乙方须于买卖合同成交价款之外另外支付给甲方。该房屋转让装修补偿款的付款方式为：甲、乙双方房屋交接后3日内，乙方一次性支付甲方该笔房屋转让装修补偿款人民币100，000元整，甲乙双方约定2015年3月15日前交房，交房前剩余水，电，煤气及物业管理费均由乙方承担，该房屋转让装修补偿款独立于甲、乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲、乙双方签订的关于买卖该房屋不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除。在该房屋交易中，若甲方违约造成房屋不能交易的，甲方应退还该转让补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该转让补偿款总额每逾期一日0.05%的违约金给乙方，若乙方违约造成房屋不能交易的，乙方除需承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该转让补偿款总额每逾期一日0.05%的违约金给甲方。甲方签字处有“王伟代”的签字及迪来克伸公司公章，乙方签字处有炜钦公司公章及韩胜利私章，日期为2015年2月3日。被告炜钦公司当庭表示该《房屋补充协议书》未提交房地产交易中心备案，已支付给被告迪来克伸公司全额房款1，410，000元。被告炜钦公司庭审中确认公司法定代表人韩胜利通过“王伟”办理的购买系争房屋手续，并提供《购房定金收条》1张、《购房款收条》2张及装修补偿款《收条》1张，《购房定金收条》载明：今收到上海炜钦商务咨询公司支付的位于杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋购房定金，合计人民币20，000元，日期为2015年2月3日，收款人处有“王伟代”的签字及迪来克伸公司公章。附有付款人为韩胜利、收款人为王伟，交易金额为20，000元，日期为2015年2月3日的上海银行转账凭证一张。第1张《购房款收条》载明：今收到上海炜钦商务咨询公司支付的位于杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋购房款，合计人民币1，020，000元，日期为2015年2月5日，收款人处有“王伟代”的签字及迪来克伸公司公章。附有银行转账凭证三张，分别为：1、付款人为韩胜利、收款人为王伟，交易金额为300，000元，日期为2015年2月5日的上海浦东发展银行转账凭证一张；2、付款人为韩胜利、收款人为王伟，交易金额为350，000元，日期为2015年2月5日的中国农业银行转账凭证一张；3、付款人为韩胜利、收款人为王伟，交易金额为370，000元，日期为2015年2月5日的中国工商银行转账凭证一张。第2张《购房款收条》载明：今收到上海炜钦商务咨询公司支付的位于杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋购房款，合计人民币270，000元，日期为2015年2月6日，收款人处有“王伟代”的签字及迪来克伸公司公章，附有付款人为韩胜利、收款人为王伟，交易金额为270，000元，2015年2月6日的中国工商银行转账凭证一张。装修补偿款《收条》载明：今收到上海炜钦商务咨询公司支付的位于长海四村XXX号XXX室装修补偿款合计人民币100，000元整，收款人处签有“王伟代”，加盖有迪来克伸公司公章，日期为2015年4月17日。炜钦公司确认法定代表人韩胜利发现收房有障碍，故派了朋友陈程前去收房。经本院核实，2015年1月18日，户名“王伟”通过中国工商银行转账方式将50，000元转至户名陈军账户；2015年1月19日和1月20日，付款人“王伟”通过上海银行转账方式分别将200，000元和250，000元转至收款人陈军账户；2015年1月20日，支取户名“王伟”通过中国银行转账方式将400，000元转至陈军账户；2015年1月20日，付款人户名“王伟”通过上海浦东发展银行转账方式将400，000元转至收款人陈军账户；陈军在收款当日均将钱款全部取现。2015年2月3日，付款人“韩胜利”通过上海银行转账方式将20，000元转至收款人“王伟”账户；2015年2月5日，户名“韩胜利”通过中国农业银行转账方式将350，000元转至户名“王伟”账户；2015年2月5日，付款人户名“韩胜利”通过上海浦东发展银行转账方式将300，000元转至收款人“王伟”账户；2015年2月5日和2月6日，户名“韩胜利”通过中国工商银行转账方式分别将370，000元和270，000元转至户名“王伟”账户；“王伟”在收款当日均将钱款全部取现。以上事实，有上海市房地产登记簿信息、房屋产权证、2015年1月16日《上海市房地产买卖合同》、2015年2月3日《上海市房地产买卖合同》、委托书、公证书、报警回执单、公安局询问笔录、情况说明、居委会证明、残疾人证、银行转账凭证、收条及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，系争房屋原系原告所有，被告陈军持伪造的户口簿、《自愿离婚协议书》、《无婚姻登记记录证明》等材料，办理虚假委托手续，并对虚假委托进行公证，显属无效委托，陈军不具备出售系争房屋的代理权。两份系争房屋的房地产买卖合同对房屋交付、风险责任、违约责任、房屋装修及设备费用、户口迁移等诸多重要事项均未作约定。被告迪来克伸公司、被告炜钦公司辩称已支付的系争房屋房价款，均系通过案外人“王伟”与被告陈军及被告炜钦公司法定代表人韩胜利个人银行账户间进行的多次不同银行间转账进行，被告迪来克伸公司未提供确切证据证实原告本人已收取到系争房屋售房款，被告迪来克伸公司、被告炜钦公司也无证据证明其进行了实地看房。上述情节均与房地产买卖之正常情形不符，本院难以确认被告迪来克伸公司与被告陈军、被告炜钦公司与被告迪来克伸公司就系争房屋的买卖交易之善意。故被告迪来克伸公司、被告炜钦公司均不属于善意取得系争房屋，原告要求确认两份系争房屋的房地产买卖合同无效的诉讼请求依法应予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本院核实的“王伟”与被告陈军及“韩胜利”与“王伟”间的银行转账情况可知，“王伟”通过多家银行多次转入被告陈军账户钱款共计1，300，000元，“韩胜利”通过多家银行多次转入“王伟”账户钱款共计1，310，000元，被告迪来克伸公司当庭确认通过“王伟”支付给被告陈军房款1，300，000元，并收取了被告炜钦公司的购房款1，410，000元，故被告陈军、被告迪来克伸公司均应将收取的钱款予以返还。原告要求确认合同无效，将系争房屋产权恢复登记至原产权人名下，于法不悖，本院予以支持。被告陈军经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告陈军自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈军与被告深圳市迪来克伸贸易有限公司就上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋于2015年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告陈军应于本判决生效之日起十日内返还被告深圳市迪来克伸贸易有限公司房款人民币1，300，000元；三、被告深圳市迪来克伸贸易有限公司与被告上海炜钦商务咨询有限公司就上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；四、被告深圳市迪来克伸贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海炜钦商务咨询有限公司房款人民币1，410，000元；五、被告陈军、被告深圳市迪来克伸贸易有限公司、被告上海炜钦商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区长海四村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告陈必华名下，产权恢复登记所产生的各项手续费用由被告陈军、被告深圳市迪来克伸贸易有限公司、被告上海炜钦商务咨询有限公司负担。本案受理费人民币13，800元，由被告陈军负担人民币4，600元，由被告深圳市迪来克伸贸易有限公司负担人民币4，600元，由被告上海炜钦商务咨询有限公司负担人民币4，600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　王　莹审　判　员　　张　扬人民陪审员　　陈铭浩二〇一五年十二月八日书　记　员　　袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度“”