（2015）河市民四终字第140号
裁判日期: 2015-12-08
公开日期: 2016-01-15
案件名称
牙刚与罗大锐房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗大锐,牙刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河市民四终字第140号上诉人（一审被告）：罗大锐。委托代理人：韦业新，广西桂旭律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：牙刚。上诉人罗大锐因与被上诉人牙刚房屋租赁合同纠纷一案，不服凤山县人民法院（2015）凤民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成由审判员韦媛担任审判长，审判员张桂生、代理审判员蓝苑榕参加的合议庭，于2015年11月26日公开开庭审理了本案。书记员梁捷担任法庭记录。上诉人罗大锐的委托代理人韦业新，被上诉人牙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告牙刚与邓促线系夫妻，两人在凤山县凤城镇教育路197号共同建有房屋一栋。2010年3月18日，乙方冼光礼与甲方原告牙刚签订《房屋租赁合同书》，租用原告牙刚、邓促线楼房用于经营娱乐会所。《房屋租赁合同书》约定合同期8年，即自2010年5月1日至2018年4月30日；第一年租金65000元，第二、三年租金75000元，第四、五年租金以迎龙花园门面租金为基础加收50%，即75000元／年＋上涨部分的50%，第六至八年以迎龙花园门面租金为基础同等上涨；每年租期到期前10天交清房租，若逾期则加收日租金的20%，逾期超过10天，乙方除按日收取租金（含加收部分）外，有权收回房屋；乙方自负一切税费，依法经营，照章纳税；甲乙双方必须严格遵守本合同各项条款，否则视为违约，由违约方付给对方违约金人民币伍万元并负责对方损失等；2010年12月10日，冼光礼不再经营该娱乐会所。2010年12月10日，罗大锐与原告牙刚签订《补充合同书》，约定罗大锐承租该楼房与王万苏继续经营娱乐会所。该《补充合同书》首部“原告牙刚”为邓促线代签，尾部“原告牙刚”为原告牙刚自签。2010年12月29日．，冼光礼、罗大锐、王万苏订立《个人股权转让协议书》。约定三人合资经营的英皇会所中冼光礼所占的60%股份，全部转让给罗大锐。经营期间，邓促线分别于2010年12月31日、2011年5月6日、2012年5月6日收到罗大锐支付的房屋租金56000元、75000元、75000元，计206000元，并出具3张收条给罗大锐。2013年3月15日，邓促线以80000元的价格购买娱乐会所设备自行经营，并出具《声明》1份，约定转让款的支付方式及违约责任承担。一审审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。自2010年12月10日，原告牙刚与罗大锐签订《补充合同书》之后，罗大锐继受冼光礼与原告牙刚签订的《房屋租赁合同书》的权利义务，《房屋租赁合同书》、《补充合同书》约束的双方即为原告牙刚、罗大锐；而罗大锐与王万苏、唐小益、刘党生间的共同经营行为，系4人间关系，不应与原告牙刚、罗大锐间的合同约定相混同，现原告牙刚基于合同关系向罗大锐主张权利，主体适格，并未遗漏当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，依冼光礼与原告牙刚关于房屋租金支付约定“每年租期到期前10天交清房租”，即应在承租期内的每年5月1日前10日付清当年房屋租金。然，因事变罗大锐于2010年12月10日与原告牙刚订立《补充合同书》继受冼光礼与原告牙刚签订的《房屋租赁合同书》的权利义务，罗大锐分别于2010年12月31日、2011年5月6日、2012年5月6日向邓促线支付租金，均不在《房屋租赁合同书》约定期间内，邓促线、原告牙刚均未提出异议，应认定双方就合同约定的租金支付时间内容发生实际变更，罗大锐不按合同约定时间支付租金不应视为逾期。自2013年3月15日邓促线购买罗大锐等人的设备自行经营娱乐会所起，《房屋租赁合同书》及《补充合同书》的权利义务终止。《房屋租赁合同书》及《补充合同书》的甲方虽非邓促线，但从邓促线代签《补充合同书》首部“牙刚”，原告牙刚本人亦于尾部签字认可，收取租金，与原告牙刚系夫妻及转让后办理证照自行经营的事实看，邓促线转让娱乐会所自行经营应系获原告牙刚同意后进行，所以罗大锐转让娱乐会所给邓促线的行为并不构成违约，亦未给原告牙刚带来租金损失，不应支付违约金，赔偿租金损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯通知、协助、保密等义务”的规定，被告罗大锐拖欠原告牙刚租金9000元的时间为2010年12月31日，而原告牙刚与被告罗大锐间的合同具有持续性，租金支付属分期支付，合同未终止前，原告牙刚未就租金进行结算，不知晓被拖欠9000元租金符合常情。在无时效中断、中止事由情况下，原告牙刚诉请被拖欠9000元租金的时效应自2013年3月15日起至2015年3月14日止，现原告牙刚于2015年1月21日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告罗大锐应依照双方约定支付尚欠原告牙刚房租租金9000元。原告牙刚未提供被告罗大锐没有依法办理证照即营业的证据，同时，即使足以证明被告罗大锐没有依法办理证照即营业，也应由相关职能部门予以处理，任何人不得因自己或他人的违法行为而获利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗大锐支付拖欠原告牙刚房屋租金9000元；二、驳回原告牙刚的其余诉讼请求。一审案件受理费1462元，由原告牙刚负担1264元，由被告罗大锐负担198元。前述受理费已由原告牙刚预交，被告罗大锐应将负担之数径付原告。上诉人罗大锐上诉称：凤山县人民法院2015年7月14日（2015）凤民初字第78号民事判决认定上诉人拖欠被上诉人2010年的房屋租金9000元，由此判决由上诉人支付拖欠房屋租金9000元，是明显错误的。因为上诉人并未拖欠该租金，该年份之后上诉人均交房屋租金，不欠以前的房租。按合同约定是先交房租后才得使用房屋，不存在欠房屋租金而使用房屋的事实。被上诉人起诉已明显超过诉讼时效。被上诉人房屋不是上诉人一个人租用，而是先后由冼光礼、罗大锐、王万苏、唐小益、刘党生一起使用，被上诉人仅仅起诉上诉人，明显遗漏诉讼主体，起诉程序严重违法，影响正确判决。基于前述，为维护合法权益，特提起上诉，请求：1、撤销凤山县人民法院（2015）凤民初字第78号民事判决书的中由上诉人向被上诉人支付拖欠房屋租金9000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人牙刚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人对一审查明的事实无异议。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，在原告罗大锐、王万苏、唐小益、刘党生诉被告牙刚、邓促线房屋租赁合同纠纷一案中，即凤山县人民法院（2014）凤民初字第328号案件中，被告牙刚、邓促线抗辩请求罗大锐等偿还欠付的房租9000元。牙刚、邓促线不服一审判决，上诉至本院。2015年1月19日，本院作出该案二审生效判决，即（2015）河市民四终字第5号民事判决，判决认定该问题属于另一法律关系，告知牙刚、邓促线可另行提起诉讼。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、一审是否遗漏诉讼主体；二、本案诉讼时效是否超过，牙刚请求罗大锐偿还欠付租金9000元是否有事实及法律依据。本院认为，一、关于一审是否遗漏诉讼主体的问题。本案牙刚与案外人冼光礼在自愿的基础上签订《房屋租赁合同书》，合同为当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方履行合同过程中，冼光礼与罗大锐签订《个人股权转让协议书》，将其合伙份额转让给罗大锐，退出合伙经营，退出本案租赁合同。罗大锐与牙刚在《房屋租赁合同书》的基础上签订《补充合同书》，继受冼光礼在《房屋租赁合同书》中的权利义务，因此，罗大锐与牙刚成为《房屋租赁合同书》及《补充合同书》的合同当事人，受该两份合同内容的约束，双方应按合同约定履行各自义务。针对罗大锐关于一审遗漏诉讼主体程序违法的主张，本院认为，如前所述，本案租赁关系的相对方是罗大锐与牙刚，双方因租金支付问题发生纠纷，牙刚基于合同相对性原则起诉罗大锐符合法律规定。冼光礼、王万苏、唐小益、刘党生不是租赁合同的当事人，他们与罗大锐的关系仅是合伙人内部关系，将他们列为本案诉讼主体不符合合同相对性原则，故罗大锐主张一审遗漏诉讼主体的理由不成立，本院不予支持。二、关于本案诉讼时效是否超过，牙刚请求罗大锐偿还欠付租金9000元是否有事实及法律依据的问题。本案双方在合同中约定了租金的具体交付时间，先交租金后使用房屋，但在合同履行过程中，罗大锐未按合同约定的时间支付租金，而牙刚对其支付的租金亦予以接受，未提出异议，视为双方已对租金支付时间进行了变更。罗大锐使用房屋期间分期支付租金，合同未终止前，牙刚未就租金进行清算，不知晓被拖欠9000元租金符合常情。双方于2013年3月15日终止租赁合同，此时牙刚应当知道房屋租金是否被拖欠，诉讼时效应从此时开始计算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”的规定，本案诉讼时效应为一年，即从2013年3月15日起至2014年3月14日止。一审按两年诉讼时效来计算本案诉讼时效属于适用法律错误，本院予以纠正。但在原告罗大锐、王万苏、唐小益、刘党生诉被告牙刚、邓促线房屋租赁合同纠纷一案中，即（2014）凤民初字第328号案件中，被告牙刚、邓促线抗辩请求罗大锐等偿还欠付的房租9000元。牙刚、邓促线不服一审判决，上诉至本院。2015年1月19日，本院作出该案二审生效判决，即（2015）河市民四终字第5号民事判决，判决认定该问题属于另一法律关系，告知牙刚、邓促线可另行提起诉讼，故本案时效应从2015年1月19日重新计算，牙刚于2015年1月21日提起本案诉讼未超过诉讼时效。按合同约定及双方履行合同的具体情况，罗大锐尚欠房屋租金9000元，牙刚请求其支付拖欠的租金9000元有事实及法律依据，本院予以支持。综上，罗大锐的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，但处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1462元（上诉人已预交），由上诉人罗大锐负担。本判决为终审判决。审 判 长 韦 媛审 判 员 张桂生代理审判员 蓝苑榕二〇一五年十二月八日书 记 员 黄誉雅附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：