（2015）大民二终字第01783号
裁判日期: 2015-12-07
公开日期: 2015-12-25
案件名称
张媛、辛桂莲与大连润德君城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连润德君城房地产开发有限公司,张媛,辛桂莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）大民二终字第01783号上诉人（原审被告）：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托代理人：任婧，辽宁兴中律师事务所律师。委托代理人：张鹏，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张媛，无职业。被上诉人（原审原告）：辛桂莲，无职业。二被上诉人的共同委托代理人：宋强，辽宁利金律师事务所律师。原审原告张媛、辛桂莲与原审被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称润德公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年8月3日作出（2015）西民初字第2383号民事判决，润德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人润德公司的委托代理人任婧、被上诉人张媛、辛桂莲的共同委托代理人宋强到庭参加诉讼。原告张媛、辛桂莲一审诉称：2009年7月20日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连市西岗区泰公街30号1-702的商品房一套，总价款为1，203，795元。被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，宽限期不超过一年。合同签订后，原告按约定付清全部购房款。2010年12月14日，被告向原告发出入住通知书，双方于2011年1月1日办理商品房交接手续。被告直至2013年5月31日才完成办理上述产权登记手续。被告迟延办理产权登记手续的行为构成违约，应当按照合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定承担违约责任。原告现诉至法院，请求判令被告支付原告2012年4月2日至2013年5月31日期间，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金125，557.50元（1，203，795元×6%×1.5÷365×423天）。被告润德公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1.适用《解释》第十八条规定违约责任的条件为“除当事人有特殊约定外”。本案中，商品房买卖合同第十五条已经约定，迟延办理产权证的违约责任只有一种，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”，该约定即当事人的特殊约定。按此条约定，原告就迟延办理产权证主张违约责任，仅能主张退房，获得已付房款的0.1%作为赔偿损失，不能主张继续履行合同及违约金。故本案不应适用《解释》规定，而应遵从合同当事人的意思自治，按照合同第十五条约定履行。2.即使适用《解释》第十八条规定，原告诉讼请求已超过2年的诉讼时效，被告已于2013年5月24日取得初始产权证，此时已完成合同义务，2013年5月24日之后被告无需再承担违约责任。原告于2015年5月25日起诉，故其请求被告支付2013年5月26日前的违约金已超过诉讼时效，因此，被告不应承担迟延办理产权证违约金；3.按照商品房买卖合同约定，开始计算被告履行提供资料的时间为“房屋交付使用后”。原告实际入住案涉房屋时间为2011年1月12日，应从该日起算被告履行提供资料义务的起始时间，而不是被告通知原告入住的时间。一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张媛、辛桂莲逾期违约金123，182.86元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2810元（原告已预交），由原告张媛、辛桂莲负担46元，由被告大连润德君城房地产开发有限公司负担2764元。润德公司上诉的理由及请求是：1.案涉《商品房买卖合同》第十五条已经约定，迟延办理产权证的违约责任只有一种，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”，本案被上诉人未予退房，则不应产生迟延办理产权证违约金。2.即使适用《解释》第十八条规定，也存在诉讼时效问题。被上诉人于2015年5月25日起诉主张迟延办证违约金，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，2013年5月26日至2015年5月25日的民事权利尚在诉讼时效期间。根据双方合同约定，上诉人的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，上诉人完成合同义务后即不应再承担违约责任。上诉人于2013年5月24日取得初始产权登记，已完成合同约定义务，故自2013年5月24日起无需再承担违约责任。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。张媛、辛桂莲二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人迟延办证构成违约，应当承担责任，上诉人提出退房有违约金不退房没有违约金，不符合合同及法律规定。2.合同中没有约定违约金的支付期限，诉讼时效应从可以办理产权证书起算，因为截止至该日不会产生新的违约金。本院认为，本案在二审审理期间了解到同一小区的业主因逾期办证问题起诉至法院的同类案件有多起，一审法院关于逾期办证的期间计算结果略有差异。上诉人润德公司在二审期间提供新证据，用于证明同一小区的同类案件现正处于辽宁省高级人民法院再审过程中。为了统一裁判尺度，防止出现与再审结果相冲突的情况，故将此案发回重审，由一审法院对上述问题予以核实后再行处理。另外，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受侵害之日开始起算。一审法院认定“商品房买卖合同中未对违约金的支付期限作出约定，此情形下，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害”是否妥当，望重审时一并考虑。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2383号民事判决；二、发回大连市西岗区人民法院重审。二审案件受理费2810元（上诉人预交），退回上诉人大连润德君城房地产开发有限公司。审判长 侯学枝审判员 刘冬艳审判员 丁大勇二〇一五年十二月七日书记员 王 亮 关注微信公众号“”