（2015）浙杭民终字第2991号
裁判日期: 2015-12-07
公开日期: 2016-03-09
案件名称
杭州南宋御街商业管理有限公司与林青松房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林青松,杭州南宋御街商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2991号上诉人（原审被告、反诉原告）：林青松。委托代理人：罗绍康。委托代理人：郑利芬。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州南宋御街商业管理有限公司。法定代表人：邓海鹰。委托代理人：夏晓明。委托代理人：牛金卓。上诉人林青松因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2010年7月2日，杭州南宋御街商业管理有限公司（作为甲方）与林青松（作为乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将座落于杭州市上城区大井巷20号商铺出租给乙方使用。该商铺建筑面积约为330平方米，最终面积以房屋测绘部门的实际测量报告为准。租赁期限为5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止。乙方应于2010年10月1日前开业，享受自2010年8月1日交付之日起的免租（含装修）期至2010年11月30日止，实际租金从2010年12月1日起计收。第一年（自2010年8月1日至2011年7月31日止）租金为360855元，第二年（自2011年8月1日至2012年7月31日止）租金为542025元，第三年（自2012年8月1日至2013年7月31日止）租金为569729元，第四年（自2013年8月1日至2014年7月31日止）租金为569729元，第五年（自2014年8月1日至2015年7月31日止）租金为569729元。租金均按季支付，先付后租。全年的首季租金，在计租日前十日起支付，并支付95个日租金，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金，每季按90天支付。乙方签署本合同之日起5个工作日内向甲方支付租赁保证金89100元。合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有动产（附属设施／设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间内的状况一致；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如果乙方原因致使商铺的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。如乙方逾期支付租金的，按照逾期付款额每天0.4%的标准支付违约金。如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同。同时对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，杭州南宋御街商业管理有限公司将讼争房屋交付林青松使用。后杭州南宋御街商业管理有限公司与林青松签订《补充合同》，约定对《商铺租赁合同》的租金变更，第一年（自2010年8月1日至2011年7月31日止）租金为320760元／年，第二年（自2011年8月1日至2012年7月31日止）租金为481800元／年，第三年（自2012年8月1日至2013年7月31日止）租金为505890元／年，第四年（自2013年8月1日至2014年7月31日止）租金为505890元／年，第五年（自2014年8月1日至2015年7月31日止）租金为505890元／年。林青松一直未支付租金。原审法院另查明，讼争房屋由杭州市清河坊历史街区管理委员会委托杭州南宋御街商业管理有限公司进行出租。现杭州南宋御街商业管理有限公司起诉至原审法院，请求：1、解除杭州南宋御街商业管理有限公司与林青松于2010年7月2日签订的《南宋御街﹒中山路商铺租赁合同》，林青松立即腾退位于杭州市上城区大井巷20号房屋返还杭州南宋御街商业管理有限公司，并自起诉之日起按42157.5元／月的标准计算房屋使用费至实际腾退之日止；2、租赁房屋内装修归杭州南宋御街商业管理有限公司所有；3、林青松向杭州南宋御街商业管理有限公司支付拖欠的租金929313元（自2010年10月1日起按42157.5元／月的标准暂计至2015年4月30日），此后继续按此标准计算至合同解除之日止，并支付违约金127554.82元（自2012年4月1日起按银行同期贷款利率的1.3倍暂计至2015年3月10日），此后继续按此标准计算至付清时止；4、案件诉讼费由林青松承担。林青松亦提起反诉，请求：1、杭州南宋御街商业管理有限公司赔偿林青松装修损失600000元；2、杭州南宋御街商业管理有限公司赔偿林青松经营损失500000元；3、杭州南宋御街商业管理有限公司承担案件的诉讼费用。原审法院认为，杭州南宋御街商业管理有限公司与林青松签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。因该合同现已期满，故已无需解除，杭州南宋御街商业管理有限公司诉请林青松腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归杭州南宋御街商业管理有限公司所有，符合协议的约定，该院予以支持。杭州南宋御街商业管理有限公司诉请林青松支付房屋租金929313元（自2010年10月1日起按42157.5元／月的标准暂计至2015年4月30日），此后继续按此标准计算至合同解除之日止，并自起诉之日起按42157.5元／月的标准计算房屋使用费至实际腾退之日止；其计算有误，该院调整为房屋租金为1053937元，并自2015年8月1日起按505890元／年的标准计算房屋使用费至实际腾退之日止。杭州南宋御街商业管理有限公司诉请林青松支付违约金127554.82元（自2012年4月1日起暂计至2015年3月10日），实际按按银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算至付清之日止，林青松抗辩该标准过高，该院依法调整为118783元（暂计至2015年3月10日），并以未付租金为基数，自2015年3月11日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至实际付清之日止。林青松实际占有、使用讼争房屋，其也未提交证据证明之前有解除合同、要求赔偿的意思表示到达对方，故反诉要求杭州南宋御街商业管理有限公司赔偿装修损失600000元、经营损失500000元，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林青松于判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区大井巷20号的房屋，并将上述房屋返还杭州南宋御街商业管理有限公司，上述房屋内的装修归杭州南宋御街商业管理有限公司所有；二、林青松于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租金1053937元，并自2015年8月1日起按505890元／年的标准计算房屋使用费至实际腾退之日止；三、林青松于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司违约金118783元（暂计至2015年3月10日），并自2015年3月11日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至实际付清之日止；四、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回林青松的反诉请求。预收案件受理费41689元，减半收取20844.5元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担4437.5元，由林青松负担16407元。由林青松负担。反诉案件受理费7350元，由林青松负担。宣判后，上诉人林青松不服，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏重要事实，部分事实未予审查。1、一审中，林青松提供的用地批准书未包含大井巷案涉房屋在内，一审法院对此未予审查；2、杭州南宋御街商业管理有限公司没有办理房屋产权证及消防证明，属于严重违约。合同约定杭州南宋御街商业管理有限公司应该保证经营活动的顺利进行。但是案涉房屋既没有房产证，又没有经过消防验收，导致无法办理营业执照，无法正常经营，属于严重违约。二、一审法院部分事实认定错误。1、一审法院认为《宣传手册》等与本案缺乏直接关联性，属于认定事实错误。不能将本案看成是双方之间点对点的租赁合同纠纷，林青松是在虚假夸大宣传误导下才签订的《房屋租赁合同》；2、一审法院未予认定林青松制作的音频视频是错误的。视频音频不能作假，一审法院回避办理不出营业执照的原因；3、一审时，林青松要求对损失进行鉴定，但一审法院未予理会就判决；4、林青松将退租报告等申请书交给杭州南宋御街商业管理有限公司，但一审法院为没有送达回证为由不予认定，属于事实认定错误。三、一审法院在租金计算方面适用法律错误。租金诉讼时效为一年，杭州南宋御街商业管理有限公司主张的租金已经超过诉讼时效，林青松在一审时已经提出抗辩。综上，请求：1、判令撤销（2015）杭上民初字第543号民事判决书第二、三项，改判驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的诉讼请求；2、判令撤销（2015）杭上民初字第543号民事判决书第五项，改判为支持林青松的诉请即改判赔偿林青松装修损失60万元，经营损失50万元，合计110万元；3、判令一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。调查前，林青松变更上诉请求为：1、撤销（2015）杭上民初字第543号民事判决书第五项，改判为支持林青松的诉请即改判赔偿林青松装修损失60万元，经营损失50万元，合计110万元；2、判令一审、二审诉讼费用全部由杭州南宋御街商业管理有限公司承担。被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司答辩称：一、一审判决事实认定清楚，法律适用准确。双方之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。杭州南宋御街商业管理有限公司已经依约履行了交付房屋等合同义务，林青松拖欠租金违约事实明确，故林青松应腾退房屋、支付拖欠的租金、房屋使用费、违约金等。另外，林青松更后的上诉请求，对于一审判决的上述内容也不再提起上诉，证明林青松也对此予以认可。二、关于林青松变更后的诉请，杭州南宋御街商业管理有限公司的答辩意见在一审中也已经充分阐明。综上，林青松的上诉请求没有法律和事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请依法予以维持。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，林青松向本院提交：1、房屋查询记录，拟证明本案案涉房屋还是住宅形式，所有权人并不是杭州南宋御街商业管理有限公司，故杭州南宋御街商业管理有限公司无权对案涉房屋进行出租，收取租金；2、照片一组，拟进一步证明大井巷整条街脏、乱、差；3、交房照片，拟证明林青松已经于2015年8月1日将案涉房屋交还。杭州南宋御街商业管理有限公司未向本院提交证据。针对上述证据，杭州南宋御街商业管理有限公司认为，上述证据不是新证据，不予质证。在保留上述意见的前提下，杭州南宋御街商业管理有限公司认为，证据1真实性没有异议，但与本案无关联性；证据2、3三性有异议。本院认为，杭州南宋御街商业管理有限公司对证据1的真实性没有异议，本院予以确认；证据2无法达到林青松的证明目的，本院不予采纳；证据3没有原件，本院亦不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，林青松上诉要求杭州南宋御街商业管理有限公赔偿林青松装修损失60万元，经营损失50万元，对此，本院认为，林青松应对杭州南宋御街商业管理有限公司对其造成的损失承担举证责任，但林青松并未提供证据证明其损失，故应承担举证不能的不利后果，原审法院驳回其该项诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人林青松负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年十二月七日书 记 员 袁其伟 更多数据：