（2015）苏中民终字第05373号
裁判日期: 2015-12-06
公开日期: 2016-04-27
案件名称
王娅妮与苏州市万隆地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王娅妮,苏州市万隆地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05373号上诉人（原审原告）王娅妮（曾用名王超）。委托代理人万云，江苏智融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市人民路3188号18幢1507室。法定代表人陈文皇，董事长。委托代理人仲玥，江苏简恒律师事务所律师。上诉人王娅妮与被上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，王娅妮不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00267号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月28日，王娅妮与万隆公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王娅妮购买万隆公司所有的位于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场（以下简称万宝广场）3幢805室商品房（用途为经营用房），建筑面积43.90平方米，其中套内建筑面积29.928平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.969平方米；该商品房总价款531190元；付款方式为一次性支付，买受方于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》时付清全部购房款（其中包含买受方支付的购房定金4万元整）；合同第八条“交付期限及交接”，出卖方应当在2014年12月30日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用；合同第九条“出卖方逾期交房的违约责任”，逾期不超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，出卖方向买受方支付约定房屋总价款的每天万分之一的违约金。逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方将买受方已付房价款退还买受方，并按约定房屋总价款的0.01%向买受方支付违约金，造成买受方其他经济损失的，出卖方依法承担赔偿责任；合同第十条“规划、设计变更”，出卖方不得擅自变更规划、设计，出卖方需变更的，应征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方：1、该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2、该商品房所在楼宇配套设施设备；3、该商品房所在规划区域内基础设施、公共配套建筑；买受方有权在通知到达之日起15天内做出是否退房的书面答复；买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更；出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。合同第十二条“出卖方关于房屋质量、装饰、设备标准承诺的违约责任”第2款，出卖方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见合同附件三）的标准，达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方按照第【2】项方式处理，即双方自行约定在30日内达到本合同（附件三）的标准。合同第十三条“出卖方关于基础设施、公共配套建筑工程正常运行的承诺”，给排水设施、供电设施、燃气设施、电话通信线、有线电视线、共用停车库于2014年12月30日达到使用条件，其中1号楼4层以上没有燃气设施，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按“交房后30天内采取补救措施”的方式处理。此外，该合同附件三“装饰、设备标准”第10项中约定：煤气管道敷设入户，预留接口（除1号楼4层到15层外）。王娅妮在签订合同之前预付40000元作为定金，于2013年11月28日及2014年1月20日分别向万隆公司转账支付231190元、260000元，万隆公司分别于2013年12月17日和2014年6月12日向王娅妮开具销售不动产统一发票两张，共计金额为531190元整。2014年12月26日，万隆公司向王娅妮发出《宝隆广场入户通知书》，通知王娅妮其购买“宝隆广场”商用房已具备交付使用条件，根据双方合同约定，万隆公司将于2014年12月30日开始正式交房，办理入户手续；请王娅妮于2015年1月12日下午至“宝隆广场”售楼处办理入户手续，如王娅妮入户心切，也可于2014年12月30日前去办理。王娅妮依通知前去收房，发现805室房屋未敷设燃气管道、预留接口，遂拒绝接收房屋，并于2015年2月2日，向万隆公司发出律师函一份，函告万隆公司：双方签订的购房合同合法有效，各方应严格按照约定履行合同义务；购房协议中煤气管道铺设入户预留接口有明确约定（2014年12月30日前完成），但现实是贵方明确告知的无法开通，已构成根本违约；针对现状，提出三种解决方案：其一、短期内（未超过一个月）进行整改补救，使煤气管道接通入户，方便其使用；其二、赔偿损失，按不低于2000元／平米的标准，由万隆公司对王娅妮进行赔偿；其三、解除购房合同，退房退款，双方权利义务终止。万隆公司可择其一解决纠纷。万隆公司未予回应和答复，王娅妮于2015年4月21日提起本案诉讼。诉讼期间，万隆公司委托苏州燃气集团有限责任公司对万宝广场3幢40户（包括本案讼争的805室）敷设低压燃气管道。2015年7月初，管道燃气工程竣工。另查明，万隆公司的苏地2010-B-36号地块万宝广场工程依法经土地、规划等有关部门批准开发建设，并经苏州市住房和建设局批准取得商品房预售许可证。该工程于2014年12月25日通过竣工验收合格，并于2014年12月30日通过商品房交付使用备案，取得苏州市住房和城乡建设局颁发2014第35号《苏州市商品房交付使用通知书》。针对万宝广场3幢805室商品房（即本案讼争房屋）在原规划、设计方案中是否有“煤气管道敷设入户，预留接口”等专门问题向苏州市住房和建设局、苏州市规划局、苏州燃气集团有限责任公司等部门进行咨询调查，原审法院再查明：1、涉案项目明确规划设计用途并非住宅项目，所以并不强制要求燃气设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收；2、苏州市规划局于2014年11月21日核发该项目管线综合规划建设工程许可证，关于燃气管道，审批内容为建筑室外燃气管道方案，不包含建筑内部燃气方案；3、苏州燃气集团有限责任公司于2013年6月18日收到万隆公司管道天然气需求申请后，与燃气工程设计院、万隆公司三方现场察勘，根据现场建筑条件和相关规范要求，最终确定设计方案为：广场1-5区1F、2F、3F共8处商业餐饮预留用气和2、3、4区4F以上共340户酒店式公寓厨房用气。万宝广场3幢805室在原设计方案中无明确燃气管道敷设到户的详细方案。4、2015年5月，万隆公司对万宝广场3幢（原建筑编号1区）的40户酒店式公寓住宅进行密闭空间整改，并承诺不再恢复密闭空间后，燃气集团公司会同设计人员、万隆公司等确定了该40户管道燃气技术方案，据此设计和完成施工。2015年5月的管道燃气设施工程应视为新建工程，无法认定为设计变更。以上事实，由王娅妮提供的《商品房买卖合同》1份、信用卡刷卡转账付款凭证4张、发票2张、《宝隆广场入户通知书》1份、律师函1份、万隆公司提供的2013年12月12日和2015年5月21日《管道燃气工程合同》各1份、万宝广场增加管道燃气工程费用明细表1份、燃气公司收费发票1份、证明1份、单位工程竣工验收证明书1份、《苏州市商品房交付使用通知书》1份、商品房预售许可证1份、现一层平面图1份、室外低压天然气管道平面布置图1份和苏州市住房和建设局、苏州市规划局、苏州燃气集团有限责任公司向原审法院的复函各1份及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。原审原告王娅妮的诉讼请求为：1、解除王娅妮、万隆公司之间签订的《商品房买卖合同》，万隆公司立即返还王娅妮购房款531190元，并支付利息43458元（按年利率7%计算，27万元计收17个月26775元，26万元计收11个月16683元）；2、万隆公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：王娅妮与万隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王娅妮认为万隆公司未铺设燃气管道系对涉案房屋配套设施设备的设计变更，且未依约在规定时间内通知王娅妮，故主张其有权根据合同第10条的约定解除合同并退房，但从本案查明事实来看，3幢805室房屋为经营用房，在最初的燃气管道设计方案中因燃气安装规范要求而未获准安装，万隆公司在2015年5月对3幢805室密闭空间进行整改完毕后经再次申请并获批准敷设到户系履行合同行为，无法认定规划或设计变更，因此，王娅妮据以解除合同的此项理由，原审法院不予采纳。双方当事人在合同第八条约定了房屋交付的条件和标准，即一是应取得《苏州市商品房交付使用通知书》，二是符合合同约定。涉诉房屋所在工程于2014年12月25日通过竣工验收合格，并于2014年12月30日通过商品房交付使用备案，符合商品房交付的法定条件，当然交付标准是还应当符合合同约定，万隆公司未能在合同约定的交房日前按合同第十三条及附件三的约定将燃气管道敷设入户、预留接口，不符合双方约定的交付标准，万隆公司构成违约当属无疑，但王娅妮是否有权据此解除合同，则应审查双方在合同中是否有约定解除权，如无该项约定，则应判断万隆公司的违约行为是否构成法定解除。从合同第八条、第十二条及第十三条约定内容来看，双方对包括燃气设施在内的设施设备未达到约定标准的处理方式是“交房后30天内采取补救措施”，并未约定买受人享有约定的单方解除权，因此，王娅妮以燃气管道未敷设入户为由主张约定解除权的依据不足，原审法院不予采纳。我国合同法第九十四条规定了当事人可以解除合同的四类法定情形，第一百四十八条规定了因标的物质量不符合要求致使合同目的不能实现情形下买受人有权解除合同。本案中，涉案房屋系经营用房性质，燃气管道的缺失并非房屋本身质量问题，虽然会对王娅妮使用房屋产生一定影响，但并不足以导致王娅妮购买该经营用房的合同目的的不能实现，可以依据双方合同第十三条的约定“交房后30天内采取补救措施”，事实上万隆公司在收到王娅妮律师函及本诉讼等形式的催告后也已积极采取措施，整改密闭空间以符合燃气设施安装规范，履行了燃气管道敷设到户的义务，因此，该违约行为不构成根本违约，王娅妮据此解除合同的理由和诉请，原审法院也不予支持。由于原、万隆公司在房屋交付的条件和标准上产生了争议，王娅妮拒绝受领房屋，王娅妮再以合同第九条约定的“出卖方逾期交房超过90天”主张约定解除权显然不妥，原审法院不予支持。综上，对于王娅妮因万隆公司未及时敷设燃气管道而提出解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。但是，万隆公司在通知王娅妮交房时燃气管道未敷设到位是事实，其后采取补救措施直至管道铺设到户亦已用时6个多月之久，该期间内亦影响王娅妮如期收房、给王娅妮正常使用涉案房屋带来不便和经济损失，万隆公司应承担相应的违约赔偿责任。对此，王娅妮、万隆公司双方可另行协商处理，或由王娅妮另案主张权利。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、第一百四十八条的规定，判决如下：驳回王娅妮的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4773元，由王娅妮负担。上诉人王娅妮不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，万隆公司应于2014年12月30日之前将取得《苏州市商品房交付使用通知书》并且符合该合同约定的商品房交付王娅妮使用。《商品房买卖合同》第十条、第十三条和附件三均涉及并明确约定“煤气管道敷设入户，预留接口”的事项。2014年12月26日，万隆公司向王娅妮发出一纸《入户通知书》，但是并未完成合同管道敷设入户的相关事项，故王娅妮表示拒绝收房，并交涉数月。除《入户通知书》以外，王娅妮并未办理任何收房入户手续。房屋交付是合同中重要的事项，其不能仅凭一纸《入户通知书》即加以认定，而应当考虑万隆公司在发出该《入户通知书》时，房屋是否为符合本合同约定的商品房。2、因为本案系争房屋没有完成煤气管道敷设入户事项，因此，该房屋并非符合《商品房买卖合同》约定的房屋。因此，万隆公司未交房的事实持续至2015年2月，王娅妮发出律师函时和2015年4月下旬王娅妮起诉至法院时。万隆公司未交付房屋的事实明确，王娅妮根据《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房条款要求解除合同，应当得到支持。请求二审法院查明万隆公司逾期交房的事实并判决解除《商品房买卖合同》。被上诉人万隆公司答辩称：1、本案诉争的煤气管道铺设入户事宜不属于《商品房买卖合同》第十条约定的设计变更，王娅妮在原审中以设计变更为由要求解除合同，缺乏依据。2、万隆公司于2014年12月26日向王娅妮发出《入户通知书》，王娅妮拒绝收房，万隆公司并不存在迟延交房的行为。3、2014年12月26日，苏州市住建局已经发出了《苏州市商品房交付使用通知书》，即是符合交房条件。煤气并未安装，但并不影响上诉人占有，使用、收益的权利，因此不构成根本违约。王娅妮拒绝收房无合同依据。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，万隆公司承担煤气未安装的违约责任的方式是采取补救措施，《商品房买卖合同》并未明确约定煤气未安装是买受人可以据以解除合同的事由。事实上，截止一审诉讼期间，万隆公司也安装了煤气设施，完成了补救行为，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点为，在2014年12月26日，万隆公司向王娅妮发出《入户通知书》时，买受人王娅妮因房屋未按《商品房买卖合同》关于“煤气管道敷设入户，预留接口”等相关约定加以设置而拒绝收房的期间，是否即为万隆公司为履行迟延交付房屋的期间；王娅妮是否因此可依据《商品房买卖合同》关于出卖方逾期交房超过90天的合同解除事由而有权解除该《商品房买卖合同》。本案所涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系合法、有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案所涉《商品房买卖合同》系苏州市住建局制订的格式文本，其各条款中具体措辞的恰当含义应根据《商品房买卖合同》的合同目的及其各条款之间的上下文关系，通过文义解释、体系解释、目的解释的方法加以确定。《商品房买卖合同》第八条“交付期限及交接”明确约定：“出卖方应当在2014年12月30日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用。”根据合同条款的前后关系，该条款中的“符合合同约定的商品房”应理解为出卖人万隆公司向王娅妮交付的标的物符合《商品房买卖合同》第三条关于门牌号、用途、结构、面积等房屋基本情况的约定，而非指其符合《商品房买卖合同》第十三条和附件三关于燃气管道入户的约定。因为，根据《商品房买卖合同》第十三条明确写明的条文主旨，该条系“出卖方关于基础设施、公共配套建筑工程正常运行的承诺”，而非对商品房本身状况的描述或承诺。现有证据可以证实，2014年12月26日，万隆公司在向王娅妮发出《入户通知书》时，该房屋符合《商品房买卖合同》第三条的约定，且已具备苏州市住建局作出的《苏州市商品房交付使用通知书》，原审判决视该房屋在当时符合交付条件，并无不当。在房屋具备交付条件的情况下，王娅妮拒绝收房的行为系拒绝受领的违约行为。万隆公司履行交付房屋的义务符合《商品房买卖合同》的约定，其并不构成《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交付的违约行为。王娅妮依《商品房买卖合同》第九条要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。截至2014年12月30日，万隆公司并未实现燃气管道入户的承诺，构成违反《商品房买卖合同》第十三条的违约行为。尽管如原审判决所述，本案中，该项违约行为并非合同约定的买受人单方解除事由，也不符合买受人行使法定解除权的条件，但是，至万隆公司采取补救措施，将管道铺设入户之时，距《商品房买卖合同》第十三条约定燃气管道入户时间已逾半年。就此造成的损失，王娅妮可以另行主张权利。综上，上诉人王娅妮的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9546元，由上诉人王娅妮负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 姚望二〇一五年十二月六日书 记 员 许炯 来自