（2015）博民许初字第00096号

裁判日期: 2015-12-06

公开日期: 2016-05-16

案件名称

张有忠、刘新民等与刘战利租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

博爱县人民法院

所属地区

博爱县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张有忠,刘新民,刘战利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条

全文

河南省博爱县人民法院民事判决书（2015）博民许初字第00096号原告张有忠，男，1967年10月21日出生，汉族。原告刘新民，男，1974年6月27日出生，汉族。二原告委托代理人李长江，博爱县司法局柏山法律服务所法律工作者。被告刘战利，男，1971年7月3日出生，汉族。委托代理人辛泽良，博爱县法律援助中心法律工作者。原告张有忠、刘新民与被告刘战利租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日、8月14日公开开庭进行了审理。原告张有忠、原告刘新民及其委托代理人李长江、被告刘战利及其委托代理人辛泽良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年，原告（二原告系合伙关系）与被告签订租赁合同，约定由原告租赁被告房屋一间，面积70平方米，租金为每年16000元，此后，原告投资对该房屋进行了装修，布置了货架等设备，并按期支付了租金。2014年10月，被告公然违约，要求大幅度提高租金，原告不能接受，被告就强行锁住该房屋，并将屋内货物转移，将屋内装修全部破坏，致使原告无法经营。故诉请判令：1、被告继续履行租赁合同；2、被告赔偿原告经济损失32620元；3、诉讼费由被告负担。被告辩称：原告张有忠非本案的直接利害关系人，不具备诉讼主体资格；2012年9月被告与原告刘新民签订房屋租赁合同，按合同约定，被告将房屋交付给了原告刘新民，至2013年9月30日，被告在收取次年房租时，一直未找到被告刘新民，找到后却推诿不交。后被告发现原告刘新民将房屋转租给了赵某，在此期间，被告多次通知原告及赵某，如若继续使用应补交租金，若不再租用应限期搬离，补齐所欠房租。原告刘新民及赵某均未交纳租金。2014年10月初，原告及赵某停止经营，赵某自动离开。被告于2014年12月15日将房屋租赁给他人，将赵某存放的地板砖存放于他处，并支付了相关的租赁费用。被告已经口头通知原告刘新民及赵某搬离，解除了租赁合同。根据原、被告诉、辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1、原告张有忠是否为本案适格原告；2、原告诉称租赁合同是否解除，原告要求被告继续履行合同并赔偿损失是否合法有据。围绕第一个争议焦点，原告刘新民、张有忠向本院提交的证据材料有：1、原告刘新民身份证1份；2、营业执照1份；以证明原告张有忠是博爱县亿方陶瓷经营者，具备原告资格。经质证，被告对原告提交的证据材料真实性无异议，对证明指向有异议，被告与原告张有忠未签订合同，营业执照发照日期为2013年10月28日，故不能证明原告张有忠与被告有租赁关系。围绕第一个争议焦点，被告未向本院提交证据材料。本院审查后认为，原告提交的证据材料真实合法，符合证据属性的要求，对其证据效力，本院予以确认。围绕第二个争议焦点，原告张有忠、刘新民向本院提交的证据材料有：1、房屋租赁合同1份，以证明原、被告之间的租赁合同未到期；2、购货清单5份、收据2份、证明3份、订货合同1份，以证明原告对租赁被告的房屋进行装修购买的原材料及人工损失；3、照片8张、视频资料1份，以证明原告财产损坏情况；4、2013年12月4日接警登记表1份，以证明被告提供的证人王某甲与原告刘新民有其他纠纷，证言无效；5、2014年11月4日接警登记表1份，以证明因被告涨房租，原告超期几天未交，被告强行将其东西拉走；6、证人傅某、王某乙、赵某证言各1份，以证明原告于2013年9月底支付被告第二年房租。经质证，被告对原告提交的第1组证据材料真实性无异议，但在经营期间因原告未交第二年租赁费及转租于赵某经营，在被告多次通知其解除合同后，原告刘新民及赵某于2014年10月自动离开；对原告提交的第2组证据材料，被告认为其不符合证据形式要件，没有正规单据，其中2013年1月8日订货合同中客户名刘某与原告无任何关系，鹏程建材批零部单据显示日期2012年12月16日，在此之前已装修完毕，2013年出具的证据材料均不能证明是装修所用；原告提供的第3组证据材料是真实的，但不能作为新证据使用；对第4组证据材料真实性无异议，对证明指向有异议，处警情况上已写明原告刘新民与王某甲系亲戚关系，双方因贷款还息发生纠纷，并自愿调解处理；第5组证据材料中未反映原告的证明指向，报警人是赵某，上面记录逾期未交房租，不存在增加房租一事；第6组证据材料的证人证言不真实，三证人的证言前后矛盾，合同约定交房租时应出具收款凭据，三证人证言均未证实，被告于2013年9月底每天下午均在单位上班可以查证，且该三证人出庭申请未在举证期限内提出。本院审查后认为，原告提交的第1组证据材料真实合法，对其证据效力本院予以确认；第2组证据材料不符合证据属性的要求，对其证据效力本院不予确认；第3组证据材料真实合法，虽能证明房屋损失状况，但不能证明损失的具体价值；第4、5组证据材料真实合法，但不能证明原告的证明指向；第6组证据材料中证人证言相互印证，对其证据效力本院予以确认。围绕第二个争议焦点，被告向本院提交的证据材料有：1、2014年12月1日电话录音资料1份，以证明被告通知赵某因其未交房租，租赁合同已解除，让其尽快将房屋中的物品挪走；2、证人刘某甲、刘某乙、琚某、王某甲证言各1份，以证明原告刘新民欠被告房租未付，被告解除与原告之间的租赁合同。经质证，二原告认为被告提交的第1组证据材料录音中女声是原告服务员赵某的声音，男声是谁的声音不清楚，可能是房东的声音，这证明了被告单方解除合同；第2组证据材料中证人刘某甲的陈述前后不一致，证人刘某乙看到争吵，但对争吵内容不知道，证人琚某与被告有亲属关系，证人王某甲对租赁费的交付均不清楚，故证人证言不应采信。本院审查后认为，被告提交的第1、2组证据材料相互印证，可以证明被告于2014年9月份开始向原告刘新民催要房租，并通知其逾期未交则解除租赁合同的事实，但不能证明该未交房租为2013年10月1日至2014年9月30日期间的房租。根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，本院对本案事实确认如下：2012年9月30日，原告刘新民与被告刘战利签订房屋租赁合同，约定被告刘战利将其位于酒奉村学校北一百米路西70平方米的房屋出租给原告刘新民，租赁期限为五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，年租金16000元，每年9月30日一次性付清，收款后应提供凭据。原告支付房租至2014年9月30日。2014年9月份起，被告多次向原告刘新民催要房租，在原告逾期未交的情况下通知其解除租赁合同。另查明，二原告系合伙关系，租赁被告房屋开办博爱县亿方陶瓷家园门市部，共同经营地板砖、陶瓷、墙砖零售。又查明，原告承租被告房屋后对其进行了装修，现存的有：格力牌空调一台（其中内挂机已拆除并存放于被告家）、玻璃门1套。本院认为，二原告与被告的租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。二原告逾期未交纳房屋租赁费，经被告多次催交，二原告在合理期限内仍未交纳，被告通知其解除租赁合同，符合法律规定，且二原告在法定异议期内未提起诉讼，故该租赁合同已经解除。被告辩称，原告张有忠不具有原告主体资格，因二原告系合伙关系，租赁被告房屋共同经营，二原告均为被告房屋承租人，故对其辩解意见本院不予采纳。二原告称其未交纳房租是因被告违反约定提高房租，因其举证不能，对其意见本院不予采纳。二原告要求被告继续履行合同，于法无据，本院不予支持。二原告要求被告赔偿损失，因其举证不能，本院对其损失数额不予认定，但原告所安装的空调被告应予返还，原告安装的玻璃门不宜返还，本院酌定被告赔偿二原告玻璃门损失600元。故依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：被告刘战利须于本判决生效之日起十日内返还原告张有忠、刘新民格力牌挂式空调一台（现存放于被告处）、赔偿原告张有忠、刘新民玻璃门损失600元。驳回原告张有忠、刘新民的其他诉讼请求。案件受理费616元，由原告张有忠、刘新民负担516元，被告刘战利负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长　　闫琳琳审判员　　司学敏审判员　　张和平二〇一五年十二月六日书记员　　仝　婷河南省博爱县人民法院民事判决书（附页）（2015）博民许初字第00096号（2015）博民许初字第00096号民事判决书所适用的法律条文具体表述如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人五正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。关注公众号“”