（2015）金义民初字第1984号
裁判日期: 2015-12-06
公开日期: 2015-12-26
案件名称
郑雪芳与浦江县服装行业协会、王奕云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某某,ｘｘｘ服装行业协会,王某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第1984号原告郑某某。委托代理人周斌，浙江一片红律师事务所律师。委托代理人吴春兰，浙江一片红律师事务所实习律师。被告xxx服装行业协会。法定代表人应寿田，会长。委托代理人曹国荣，浙江奇合正律师事务所律师。被告王某某。委托代理人张洪军，浙江红太阳律师事务所律师。委托代理人毛建英，浙江红太阳律师事务所律师。原告郑某某为与被告xxx服装行业协会、王某某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月31日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员季文超适用简易程序独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托代理人周斌；被告xxx服装行业协会的委托代理人曹国荣；被告王某某及其委托代理人张洪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑某某诉称，经原告郑某某、被告xxx服装行业协会及王某某协商一致，三方在2013年8月20日签订房屋租赁合同。约定王某某将位于稠城街道某某区某某村xx幢x楼南xx号房屋出租给原告郑某某用于经营，由本案被告xxx服装行业协会负责管理。房屋租金由原告郑某某交给被告xxx服装行业协会。合同签订后，原告郑某某交付租期五年的定金共计12000元给被告xxx服装行业协会，到支付第二年的房租期限，原告郑某某如期将房租24552元交给被告xxx服装行业协会。被告王某某却将此房出租他人，导致合同无法履行。原告多次与被告xxx服装行业协会和王某某协商退还房屋租金及定金事宜，但两被告均置之不理，为维护原告的合法权利，特诉至贵院。为此，诉请判令：一、请求法院依法判令解除三方租赁合同。二、请求法院依法判令两被告返还房屋租金24552元及租房定金12000元，店铺装潢费用13598元，本项合计50150元。三、请求法院依法判令被告王某某支付违约金10万元。四、请求法院依法判令律师费3500元由被告承担。五、本案诉讼费由被告承担。被告xxx服装行业协会辩称，第一被告与xxx服装行业协会打底裤办事处是上下级关系，本案讼争的事务都是打底裤办事处处理的，被告没有管理。被告包括打底裤办事处，不是本案诉争的一方当事人。从原告向法庭提供的相关证据来看，虽然协会办事处已收到了原告汇入的相关款项包括租金和定金，但不能据此确定第一被告是本案当事人。协会办事处在收到原告汇入的款项之后，按照合同约定，将原告的款项汇入了某某村村委会，并将款项分发给本案第二被告等人。原告与第二被告发生纠纷，系原告租赁期间没有按照租赁合同以及自己承诺和办事处有关规定没有正常经营，导致本案讼争的房屋被某某村收回。因此就本案来说，第一被告不存在任何的法律上的责任。租金也不是第一被告收取的。补充一点，从2015年3月20日具体管理打底裤专业街的事务由办事处委托转交给某某村村委会，办事处不再管理。请求法庭驳回原告对第一被告的诉讼请求。被告王某某辩称，一、针对原告的第一项诉请，三方合同2015年3月底已经解除，由于原告长时间没有开门营业，违反了租赁合同以及原告承诺以及办事处的相关规定，在专业街、行业协会、办事处以及村委会催告下，原告已经于2015年3月底自行搬离了租赁房屋，三方租赁合同已事实解除。二、造成原告搬离的原因，是原告违约造成的。因为按照2014年8月8日原告自己的承诺，向行业协会缴纳保证金1万元，但原告既不交纳保证金也不整改的，造成原告方腾退房屋的原因是原告自己，造成合同违约的也是原告方，原告无权要求返还所交付的租金和定金，更没有权利要求被告返还垫付的装潢费用以及违约金10万元。综上所述，造成原告损失的，是原告自身原因造成的，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、房屋租赁合同一份，证明原、被告三方签订租赁合同及义乌市人民法院有管辖权的事实。证据2、义乌某某区租房签标一份，证明原告向被告交付定金的事实。证据3、现金缴款单一份，证明原告向被告交付房屋租金的事实及租金金额的事实。证据4、代理合同及发票各一份，证明原告因诉讼支付的律师费。证据5、装潢费用清单一份，证明原告所花费的装潢费用。证据6、照片一份，证明被告王某某装潢出租房屋的事实。被告xxx服装行业协会对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1租赁合同的真实性无异议，证明目的有异议，这份合同虽然有三方当事人，但是合同中清楚表明第一被告不承担履行出租人或承租人等权利义务，合同第四条第六项规定乙方向丙方支付每年服务费3000元。第一被告只是在原告承租房屋经营活动中由第一被告的打底裤办事处从中履行管理、服务等义务，但不履行出租人和承租人的权利义务。第一被告只是履行了服务者的义务，不是实际租金的受益者。对证据2、3的真实性无异议。但这些不能证明第一被告是租赁合同当事人。对证据4的律师费及委托合同的真实性无异议，证明目的有异议，待法庭查明是原告违约还是被告违约后依法判决。对证据5的装潢费用清单，没有正式发票，真实性有异议，不能作为讼争房屋装潢费用的依据。对证据6，具体有些事物是办事处管理，后来由某某村委会管理，需要结合其他证据来。被告王某某对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，这份合同第八条第一项明确规定乙方在经营期间应当遵循国家有关规定。对证据2的真实性无异议，款项不是直接汇给第二被告。对证据3的真实性无异议。证明目的有异议，收款人是行业协会，并不是第二被告。对证据4的真实性无异议。费用是否由被告承担，要结合导致本案违约是否是被告而产生的。对证据5的真实性有异议，关联性也有异议。清单仅仅是单方罗列的。没有正式的票据，没有相关证人。对证据6照片的真实性无异议，但是仅仅凭照片不能达到原告的证明目的。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：两被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以认定。两被告对原告提供的证据5的真实性有异议，本院认为异议成立，对证据5的真实性本院不予认定。被告xxx服装行业协会为证明其辩解主张，向本院提供收条一份、汇款单一份、租金收取情况一份［原件在（2015）金义民初字第89号案件中］，证明包括租金和定金已经交付给某某村村委会，村委会收到钱以后再组织抽签定位。原告对被告xxx服装行业协会提供的证据发表质证意见：真实性有异议，原告并不知情。被告王某某对被告xxx服装行业协会提供的证据质证无异议。经庭审质证，本院对被告xxx服装行业协会提供的证据的真实性予以认定。被告王某某为证明其辩解主张，向本院提供证据如下：证据1、2014年8月8日原告作出的承诺书一份，证明原告对正常开门营业的承诺及不开门的后果。证据2、照片及开门营业核查签名表各一份，证明自2014年12月份起，原告就未曾正常开门营业。事实上原告在2014年9月份开始到2015年3月份就关门不营业。证据3、协议书及公告各一份，证明因2015年3月20日起浦江服装行业协议委托某某村村委会管理专业街。原告对被告王某某提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是证明目的有异议。春节期间导致原告没有去开门，实际上是被告在没有通知原告的情况下把房子租给第三人。无法证明原告没有按期按承诺正常经营。对证据2，照片根本无法证实原告不开门的证据。所谓的开门营业表系复印件，真实性有异议。开门营业表是由市场管理员负责管理的，管理员经常不上班，其工作不规范，导致原告想去签字也找不到人。对证据3，协议真实性原告不清楚，这协议和公告有无开会对经营户传达，原告不清楚，原告也根本没有看到过。被告xxx服装行业协会对被告王某某提供的证据质证均无异议。经被告王某某申请，本院传唤证人王某出庭作证，证明原告承租的房屋当时早已关门营业，空置在那里。在3月26日由村委会叫原告自己搬出去这个事实。对于开门关门的签名考核表是打底裤办事处聘请一个叫楼有法的人在负责考核。原告对证人王某的证言发表质证意见如下：证人证言是虚假的，证人是第二被告的同村人，证明效力低。根据被告提供的照片，原告在店面里面有很多东西摆放，有模特，有袜子等，证人说根本没什么东西。村委会没有任何通知书让原告搬离，实际上3月25日被告在原告开门营业过程中来搬离东西，后来发生打架，报案到福田街道派出所。确实有楼有法这个人负责签到考核的，但是工作极不规范，上班时间不规律，原告想找他签到也找不到。而且那段时间是春节时间，基本上是放假的，不能说是原告不开门营业。被告xxx服装行业协会对证人王某的证言发表质证意见称：无意见。证人提供的证词跟第二被告提供的证据相吻合，也符合当时的情况。经庭审质证，本院对被告王某某提供的证据认证如下：对证人证明原告于2015年3月26日搬出租房的事实予以认定。经审理查明，义乌市稠城街道某某区某某村xx幢x楼南xx号房屋系被告王某某所有。2013年8月，被告xxx服装行业协会在义乌市稠城街道某某区经营打底裤专业街，并设立xxx服装行业协会打底裤办事处。义乌市稠城街道某某区的店面房屋由经营户抽签后由办事处见证签订租赁合同并收取房租，经营打底裤，打底裤专业街由xxx服装行业协会管理并收取管理费。原告经抽签承租被告王某某的上述房屋，并签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为五年，从2013年8月20日至2018年8月20日止；店面用途为经营打底裤、保暖裤等系列；第一年租金为22320元，在交房时一次性支付给王某某，第二年租金在第一年的基础上上涨10%，之后在上一年的基础上上涨6%；定金12000元，在第五年的租金中进行抵扣；原告向xxx服装行业协会打底裤办事处支付服务费3000元／年。《房屋租赁合同》第十条第（二）项载明：租赁期内，甲方（被告王某某）如需提前收回房屋的，应当向乙方（原告）支付违约金10万元，甲方（被告王某某）放弃要求法院降低违约金的权利。《房屋租赁合同》第十条第（五）项载明：乙方（原告）不按规定时间经营或在规定的经营时间内连续7月以上不经营并给行业造成不良影响的，应当按照每日200元的标准向丙方（xxx服装行业协会打底裤办事处）支付违约金。《房屋租赁合同》第十一条约定纠纷由义乌市人民法院管辖，因违约方原因导致守约方向法院提起诉讼而产生的律师费、交通费、调查费、诉讼费用均由败诉方承担。合同签订后，原告向xxx服装行业协会打底裤办事处交纳了租金22320元、租房定金12000元、服务费3000元，并进入房屋使用。2014年7月10日，原告将第二年的租金24552元缴入被告xxx服装行业协会的账户。被告xxx服装行业协会已将租金转交给被告王某某。2015年3月25日，因原告过年后未开门经营，专业街管理人员要求原告退还租房，双方发生纠纷。次日，原告搬出租房。现上述房屋已出租给他人使用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告在与专业街管理人员发生纠纷后搬出租房，应视为经协商解除合同。原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。为此，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告王某某收取的2015年3月26日至2015年8月20日的租金（24552元／年／365天＊144天=9686元）及定金12000元应当返还给原告。被告未及时退还租金，应当赔偿原告的利息损失。《房屋租赁合同》没有约定原告不按规定时间经营应退出租房，专业街管理人员要求被告退出租房存在过错，被告xxx服装行业协会应赔偿实际损失律师费3500元。《房屋租赁合同》第十条第（二）项［违约金10万元］约定的是原告与被告王某某之间的权利义务，要求原告退出租房的是专业街管理人员，原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求本院不予支持。原告装修房屋后已使用1年多，且原告装修损失的证据不足，原告要求赔偿店铺装潢费用13598元的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除。二、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告郑某某房屋租金9686元、定金12000元共计21686元并赔偿利息损失（从2015年3月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息实际返还之日止）。三、被告xxx服装行业协会于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑某某为本案支出的律师费3500元。四、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元，由原告郑某某700元，由被告王某某负担800元，由被告xxx服装行业协会负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费3374元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审判员 季文超二〇一五年十二月六日书记员 龚 雪 来自：