（2015）迎商初字第201号

裁判日期: 2015-12-05

公开日期: 2016-04-06

案件名称

太原汇森房地产开发有限公司与太原市欧麦尔食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

太原市迎泽区人民法院

所属地区

太原市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

太原汇森房地产开发有限公司,太原市欧麦尔食品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十六条

全文

山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎商初字第201号原告太原汇森房地产开发有限公司，住所地，太原市迎泽区桃园北路101号。法定代表人邸志强，经理。委托代理人张列卿，该公司副经理。委托代理人胡海明，该公司法务部经理。被告太原市欧麦尔食品有限公司，住所地，太原市迎泽区桃园北路101号。法定代表人李新文，董事长。委托代理人陈文亮，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托代理人赵世立，北京德恒（太原）律师事务所律师。原告太原汇森房地产开发有限公司与被告太原市欧麦尔食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张列卿、胡海明、被告的委托代理人陈文亮、赵世立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告太原汇森房地产开发有限公司诉称，2012年4月1日，我公司与被告签订了《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》。双方约定，由被告承租属于原告位于太原市迎泽区桃园北路101号9幢1层、二层的物业，租赁期限为一年，租金及场地使用费共计16万元。但被告自2012年10月至今一直占用上述房屋，且一直未支付房屋租金（房屋占有使用费）、水电费等任何费用，给原告造成重大经济损失。原告认为，被告的行为侵犯了原告的房屋所有权，给原告造成损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决，1、被告支付直至腾出房屋时的房屋占有在使用费、水电费及腾出房屋给原告造成的损失等，截止2015年7月31日共计1853225.97元（2012年10月-2015年7月按每年16万元计算房租为453333.22元；2012年10月水电费17010.2元；2012年11月份水电费21375.2元；2012年12月水电费22154.4元，合计60539.8元；分别按日千分之六、两倍计算违约金1158019.2元、181333.33元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告太原市欧麦尔食品有限公司辩称，汇森公司曾于2013年1月向贵院提起诉讼要求解除双方签订的房屋租赁合同及场地租赁协议书，并要求判令欧麦尔公司支付拖欠的租金、场地使用费、水电费、滞纳金共计100539.8元，其中房租为2012年10月至2012年12月三个月按每月13333.33元共计4万元，欠水电费为2012年10月至2012年12月共计60539.8元，（2013）年迎商初字第16号判决及（2014）并商终字第83号判决，相继驳回其诉讼请求。而本案中汇森公司的诉讼请求中包含了与前诉相同的诉讼请求，项目及金额（100539.8元），按照相关的法律规定，本次起诉当事人相同、诉讼标的相同、该后诉的诉讼请求实质上否定了前诉的裁判结果，显然构成重复起诉，依法应当裁定驳回起诉。前案汇森公司的诉求为解除合同、支付费用，法院驳回其诉讼请求，确认两份租赁合同中临建仓库的部分约定无效，但在诉讼过程中，双方的两份租赁合同已经届满，前案并未涉及房屋返还问题。我公司在前案中提起了反诉，请求确认汇森公司提前解除合同属于违约行为，经法院审理、评估，确认汇森公司赔偿我公司擅自解除合同的损失为1021786.78元，此案现在在贵院执行局执行。租赁合同期限届满，承租人返还租赁房屋是法定义务。而本案租赁房屋客观至今未返还的原因均在汇森公司。租赁合同已于2013年3月31日到期，我公司已经做好与汇森公司沟通返还房屋的准备，而汇森公司持续断电，多次更换代理人，致使我公司客观上无法返还。我公司曾多次口头或书面的形式通知汇森公司接收房屋而汇森公司的目的并不是收房，而是拖延生效判决书的执行，迟迟不予接受房屋，在前案判决生效的执行中却以我公司占房为由拒不配合执行。事实上，汇森公司断水、断电行为一直持续至今，导致我公司部分设备无法拆除，客观上造成我方设备闲置。期间，因发生过盗窃事件报案未破案，我公司为了防止设施设备失窃，不得不支出劳务费用，派人进行看管，同时做好随时配合交房的准备。故汇森公司不配合接房，也给我公司造成了巨大损失。之前的两审判决已确认，汇森公司提前解除合同的违约行为，使合同不能正常履行，故汇森公司主张的各项损失没有事实及法律依据，应全部驳回。经审理查明，2012年4月1日，太原汇森房地产开发有限公司（原名称为：山西汇森投资有限公司），与被告签订了《场地设施租用协议书》及《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于太原市迎泽区桃园北路101号9幢1层、二层的建筑面积为774㎡，临建仓库面积为126㎡，年租金分别为128000元和32000元，租用费、水、电费按月交纳，租赁期限为一年，房屋用途为食品加工。承租人逾期交付租金的，除应如数补交外，还应按日行分之六支付欠缴租金的滞纳金。逾期不交付房屋的按日租金2倍交滞纳金。2013年2月25日原告太原汇森房地产开发有限公司因房屋租赁纠纷向迎泽区人民法院起诉，请求：判令1、解除2012年4月1日原被告签订的《场地租赁协议书》及《房屋租赁合同》；2、被告太原市欧麦尔食品有限公司支付拖欠的租金、场地受用费、水电费、滞纳金共计100539.8元，其中房租为2012年10月至2012年12月三个月共计4万元，欠水电费为2012年10月至2012年12月共计60539.8元。太原市迎泽区人民法院于2013年12月31日作出（2013）迎商初字第16号民事判决书，判决1、原被告双方于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议书》关于临建仓库部分的约定无效。2、撤销原被告双方签订的《解除合同结算单》。3、原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿被告（反诉原告）太原市欧麦尔食品有限公司损失人民币一百零二万一千七百八十六元七角八分。4、驳回原告太原汇森房地厂开发有限公司的诉讼请求。原告太原汇森房地产开发有限公司对此判决提起上诉，2014年6月25日太原市中级人民法院作出（2014）并商终字第83号民事判决书，确定：“上诉人太原汇森房地产开发有限公司主张提前解除合同的依据和理由不能成立，应对其提前解除合同的违约行为承担相应的违约责任。太原汇森房地产开发有限公司在原审时主张租金、场地使用费、滞纳金、水电费的问题因双方当事人在此期间不断的协商、甚至争执的过程，致使双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常履行，因此对上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费不应持。故判决：驳回上诉，维持原判。2014年11月19日，山西省高级人民法院作出（2014）晋民申字第678号再审裁定，驳回再审申请。（2013）迎商初字第16号民事判决书已生效，现在执行阶段。2014年11月24日，被告给原告发出尽快履行判决的《通知书》，写明：2012年底对我公司停水停电，迫使生产停止，进而无奈搬离。由于停电至今未恢复，造成我们部分设备设施无法拆除，我公司多次通知要求贵公司配合均协商未果，造成至今场地未清空。在此期间部分财产丢失、设施被损，无奈之下只得派驻人员看守，场地对我们来说根本毫无用处，我们可以随时配合解决遗留问题。此通知以特快专递形式向原告邮寄。庭审中，被告要求交房，本院于2015年10月8日与原被告双方现场确认，原告于2012年11月底已对本案所涉租赁房屋断水断电，房屋中有锅炉设备未拆除，原告称无法供电，因断电后电缆已被偷，无法恢复供电。也不能提供供电设备，要求被告自已想办法。将锅炉拆除后与已清空房屋一并交接。2015年11月27日，经双方协商，被告已将租赁房屋及临建仓库交付原告。以上事实由（2013）迎商初字第16号判决、（2014）并商终字第83号判决、（2014）晋民申字第678号裁定、通知书及邮单回执、执行申请书、《房屋租赁合同》、《场地设施租用协议书》、现场笔录以及当事人当庭陈述加以证明。本院认为，（2013）年迎商初字第16号判决书、（2014）并商终字第83号判决书，（2014）晋民申字第678号再审裁定书是已生效的法律文书。此三份法律文书已经认定：原被告签订《场地设施租用协议书》、《房屋租赁合同》合法有效，太原汇森房地产开发有限公司主张提前解除合同的依据和理由不能成立，应对其提前解除合同的违约行为承担相应的违约责任。太原汇森房地产开发有限公司主张租金、场地使用费、滞纳金、水电费的问题因双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常履行，因此对太原汇森房地产开发有限公司所主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费不予支持。故原告在此次诉讼中主张被告2012年10月至2012年12月的房租及水电费（2012年10月至2012年12月共计60539.8元）的诉讼请求已为生效判决确认属重复诉讼，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告与被告签订了《场地设施租用协议书》，《房屋租赁合同》，是合法有效的。双方应按合同约定及租赁合同性质履行相应的主合同义务及附随义务。租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同履行中，出租人应保证租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。此租赁合同中已写明租赁房屋的用途为“食品加工”故在合同履行期间均应保证正常供水，供电。在合同到期时，出租人也应保持正常供电，以协助承租人将有关设备及时拆除从而返还房屋。原告于2012年11月底已对本案所涉租赁房屋断水断电，此后原告交付的租赁物已不符合约定的用途故原告在此租赁合同履行过程中存在先违约。租赁合同到期时原告也未正常供电，以协助承租人拆除设备，原告未尽到此租赁合同到期时协助的附随义务，致使承租人未在合同到期后及时清空租赁房屋，原告作为出租人存在过错。综上，原告要求被告支付2013年1月-2015年7月按每年16万元计算房租及按日千分之三六计算逾期交纳房租的违约金1158019.2元、按日租金2倍交滞纳金181333.33元的诉讼请求本院不予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条规定，判决如下：驳回原告太原汇森房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费两万六千四百二十六元由原告太原汇森房地产开发有限公司承担（此款原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审　判　长　　孟红燕人民陪审员　　王　瑾人民陪审员　　张桂云二〇一五年十二月五日书　记　员　　李　莉相关法律规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 来源：