（2015）绍诸民初字第1545号
裁判日期: 2015-12-05
公开日期: 2016-01-05
案件名称
绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司与寿海丰、张小兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司,寿海丰,张小兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第八十二条，第八十三条第一款
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第1545号原告：绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱北路**号。负责人：裘子健，系公司总是经理。委托代理人（特别授权）：章俊烽，系公司工作人员。被告：寿海丰。被告：张小兰。两被告共同委托代理人（特别授权）：钟孝殿。原告绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司（以下简称绿城物业公司）与被告寿海丰、张小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由代理审判员张晓龙独任审判，于2015年6月17日、11月26日两次公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人章俊烽，被告张小兰及两被告的委托代理人钟孝殿到庭参加诉讼。审理中，被告寿海丰、张小兰申请对房屋面积进行鉴定，本院认为，本案系物业服务合同纠纷而非权属纠纷，原告认为两被告擅自改变房屋外貌违反物业管理规约故而诉讼至本院要求恢复原状，两被告的房屋面积鉴定申请与本案无关联，本院不予准许。本案现已审理终结。原告绿城物业公司起诉称：两被告于2012年8月12日购买诸暨绿城海棠公寓北区3－1－1301室商品房（以下简称涉案房屋）。2013年12月28日交付领房后，被告既未经规划部门批准，又未经相关业主的同意，任意将所购买的海棠公寓北区3－1－1301室南面的窗户改装成门，并擅自拆除卫生间墙体，在海棠公寓北区3－1－1302室设备平台隔断处铺设墙、地砖。原告曾多次上门劝告并寄发律师函催告，但被告仍违法装修，拒不整改。综上所述，被告的行为已严重影响小区物业管理，原告为维护自己的合法权益，现依据《物权法》等法律规定和《临时管理规约》等协议，起诉要求判令：一、被告立即停止侵害，将违法加建、改建的1301室恢复原状并修缮1302室；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求进行明确，即要求被告将设备平台上加建的砖墙隔断拆除，并将卫生间墙体的拆除部分恢复原状。被告寿海丰、张小兰答辩称：一、原告依据《物权法》向被告起诉，前提是被侵害的物必须是被侵害人所有，原告在诉状中承认1301号房屋为两被告所有，所以原告无权要求被告恢复1301室房屋的原状。原告依据临时管理规约向法院起诉，是不符合《物业管理条例》第二十二条精神的。对于被告的改建行为，原告应当及时向行政管理部门报告，如果被告对处理决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。原告系物业管理企业，如果业主不交物业管理费，原告可以向被告起诉，但原告并无其它的诉权；二、原告的合法私有财产应受法律保护不受侵犯，海棠公寓北区2-3号楼的23层和24层平面图显示：1302室和1301室共有共用的设备阳台的建筑面积，全长13.86米，宽1米，计13.86平方，期中1301室占2.76平方，1302室占11.1平方，都是有偿取得所有权和使用权的。然而1301室的规划设计错误，被告只见产权证上阳台2.76平方而却无设计的所有权和使用权，规划设计的错误侵犯了被告的私有财产权利，故原告要求按照错误的规划设计的原状恢复，该诉请违反宪法，所以被告坚决要把窗户改建成门，这是合法的行为；三、原告设计的玻璃幕墙侵犯了1301室1.26平方米面积的位置，被告在分墙的中心线设墙，这样被告才有2.76平方米平台的面积。原告违反规定擅自在中心线起向1301室的平台上推进80公分设置玻璃幕墙，侵犯了被告的所有权。被告在中心线处设墙，丝毫没有损害1302室的设备平台应有使用面积的使用权。总之，原告无相应的诉权，且违反相关法律规定，被告将联合其他业主向有关部门报告，并要求对被告的损失承担赔偿责任。原告绿城物业公司为证实其主张的事实，提供下列证据，被告寿海丰、张小兰质证如下：1、律师函一份，证明原告与房产公司曾多次与被告进行沟通希望妥善解决此事，但一直无果。被告对收到律师函这一事实无异议；2、海棠临时管理规约一份，其中第18条约定业主不得改变的情形，第37条约定原告有提起诉讼的权利。被告对真实性无异议，但认为该规约违反了物业管理条例的规定；3、商品房买卖合同、竣工图、房屋平面图，证明诸暨市越都置业有限公司在销售商品房时已通过房屋平面图对公共部分的划分作了说明以及卫生间墙体和设备的具体位置。被告经质证对真实性无异议；4、诸暨绿城广场海棠公寓前期物业服务合同一份，证明原告受开发商诸暨市越都置业有限公司委托对海棠公寓进行物业管理的事实。被告质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案无关；5、原、被告之间签订的前期物业协议一份，证明原告受两被告委托对海棠公寓进行物业管理的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但与本案无关；被告围绕其答辩主张，向本院提交了如下证据，原告绿城物业公司质证如下：6、房产证复印件一份，证明讼争的设备平台是包含在原告的产权面积内的。经质证，原告对真实性无异议，认为该房产证可以与原告提供的竣工图、房屋平面图相印证，证明讼争的设备平台没有计入被告的产权面积内。经质证，原告对真实性未提异议，认为房产证上的平面图与原告提供的图纸一致；7、提供2、3号楼的平面图一份，证明涉案设备平台被告有合法的产权；本院为查明案件事实，对现场进行了勘查并拍摄取证，在庭审中依法出示以下证据，原、被告质证如下：8、现场照片一份，原、被告质证均无异议。上述证据经庭审出示、宣读并质证，均已收在卷，本院认证如下：原告绿城物业公司提供的证据1－5，被告经质证对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。被告提供的证据6-7，原告对真实性未提异议，本院对真实性予以确认。本院依法出示的证据8，原、被告质证均无异议，本院予以确认。综合上述认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定如下事实：原告绿城物业公司受诸暨市越都置业有限公司的委托，对海棠公寓进行物业管理。2012年8月12日，被告寿海丰、张小兰与诸暨市越都置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定两被告购买该公司开发的位于诸暨旧城改造核心区20号地块海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋，建筑面积156.92平方米。2012年8月31日，原、被告签订了前期物业服务协议一份，同日，两被告出具承诺书一份，确认已详细阅读诸暨市越都置业有限公司制定的《海棠公寓临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利。涉案房屋交付后，两被告将南面卫生间连接设备平台处的墙体开了一个宽约1米、高约2.2米的门（窗户以西），并在该套房屋南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑了宽约1.1米，高约2.5米的砖墙。现原告以被告的行为影响小区物业管理为由，诉讼来院，要求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。结合本案事实，原告绿城物业公司受诸暨市越都置业有限公司的委托对绿城海棠公寓小区进行前期物业管理。被告寿海丰、张小兰购买海棠公寓小区房屋后，于2012年8月31日签署了承诺书，确认遵守《海棠公寓临时管理规约》。原告作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反管理规约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益，故绿城物业公司系本案适格原告。根据《海棠公寓临时管理规约》第十八条载明内容，涉案房屋所在物业管理区域内禁止损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。两被告未经行政许可将南面卫生间连接设备平台处的墙体开了一个宽约1米、高约2.2米的门（窗户以西），并在该套房屋南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑了宽约1.1米，高约2.5米的砖墙，擅自改变房屋设计用途、功能和布局，影响整幢建筑物的外观，违反了上述管理规约，原告起诉要求被告恢复原状，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告寿海丰、张小兰自本判决生效之日起三十日内将拆除的海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋南面卫生间宽约1米、高约2.2米的墙体（竣工图横向3－D轴线、纵向3-22至3-24轴线处）按照诸暨绿城广场20号地块3#楼竣工图用砖块予以封堵，恢复原状；二、被告寿海丰、张小兰自本判决生效之日起三十日内将海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑的宽约1.1米，高约2.5米的砖墙予以拆除。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告寿海丰、张小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张晓龙二〇一五年十二月五日书 记 员 杨 琼 来自：