（2015）渝四中法民终字第01344号
裁判日期: 2015-12-05
公开日期: 2016-06-27
案件名称
周胜文农村土地承包经营户与秀山九鑫混凝土有限公司土地承包经营权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周胜文农村土地承包经营户,秀山九鑫混凝土有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第01344号上诉人（原审原告）：周胜文农村土地承包经营户。诉讼代表人：周胜文，男，汉族，1969年3月16日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：秀山九鑫混凝土有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县官庄镇。法定代表人：杨红艳，该公司董事长。委托代理人：聂志勇，男，汉族，1967年5月19日出生，系秀山九鑫混凝土有限公司职工，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托代理人：潘永波，男，汉族，1987年7月17日出生，系秀山九鑫混凝土有限公司职工，住重庆市渝北区，现住重庆市九龙坡区。上诉人周胜文农村土地承包经营户（以下简称周胜文户）与被上诉人秀山九鑫混凝土有限公司（以下简称九鑫公司）农村土地承包经营权流转合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年10月19日作出（2015）秀法民初字第02161号民事判决，周胜文户对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明：九鑫公司系经营混凝土原辅材料及制成品生产销售的企业。2013年5月被告员工与周胜文电话联系租赁原告位于廖家湾组马鞍山的土地用于混凝土生产。因周胜文外出打工，便电话委托肖施元与被告签订土地租赁合同。合同约定“一、原告将位于官庄镇廖家湾组马鞍山的土地租赁给被告使用……。九、原告应尊重被告在租赁的土地上生产经营自主权，不得干涉被告经营活动”。合同签订后，被告依照合同约定向原告支付了18100元的租金。原、被告签订的土地租赁合同期限是从2013年6月1日—2043年6月1日共三十年，原告的土地承包期限是1998年7月1日—2028年6月30日，土地租赁期限超出土地承包期限。原被告在在签订土地租赁合同时明知租赁土地的用途是用于修建混凝土搅拌站。被告为了生产经营需要在租赁的土地修建了部分办公用房。房屋建成后原告因被告租赁的土地违反了相关法律规定，请求法院确认原被告签订的土地租赁合同无效，判令被告将原告位于官庄镇廖家湾组马鞍山的土地予以恢复原状。周胜文户一审诉讼中请求：一、确认原、被告签订的土地租赁合同无效；二、被告将原告位于官庄镇廖家湾组马鞍山的土地予以恢复原状。九鑫公司一审辩称：原告与被告签订的土地租赁合同合法有效。1.被告系合法经营的企业，其成立取得了相关手续，不存在原告所述“通过非法途径办理房屋产权证”的问题。2.廖家湾组马鞍山土地已经纳入政府相关计划，计划归入县工业园区用地。被告与原告签订土地租赁合同，主要目的在于保证企业未来正常经营。3.被告租赁的土地远远高于一般租赁价格，且原告领取了30年土地租金。4.合同约定被告有权进行建设、经营等活动。而被告从事企业生产必然有一定的基础建设，都是为了确保生产经营的需要。5.原告委托代理人签订土地租赁合同合法有效，不存在误解。原告对该土地的承包期限是到2028年，被告已经多支付了15年的承包费，原告应该履行协议。6.被告租赁原告土地是废弃的荒山。秀山土家族苗族自治县人民法院认为，该案的争议焦点为：一、原被告签订的土地租赁合同是否有效；二、若在土地租赁协议无效的情况下，是否应该恢复土地原状。分析评述如下：关于焦点一。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《中华人民共和国土地承包法》第三十三条第二、三项规定，土地承包经营流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。该法第四十四条规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应该办理农用地转用审批手续。该条第二款、三款（二款是国务院批准，三款是土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的，为实施该规划而将农用地转为建设用地的手续）规定以外的建设项目占用土地的，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该案中，虽然原被告的土地租赁合同文本本身没有明确约定租赁该土地的用途，但是出租土地的用途是土地流转合同的重要组成部分，原被告双方当事人都明确知道租赁该土地的用途是用来修建混凝土搅拌站。该案所涉土地系耕地，被告租赁该土地用于修建非农建设混凝土搅拌站，且合同约定的土地流转期限超过了承包期的剩余期限，违反了法律的强制性规定，而且委托流转土地未经土地承包方书面委托，所以该土地租赁合同无效。原被告争议的土地虽然有秀山土家族苗族自治县人民政府、规划局、环保部门的有关批复，但该批复、文件都只是一些预审批的文件，不能够达到改变该租赁土地系耕地的属性。所以该土地租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。（二）关于焦点二。在土地租赁协议无效的情况下，是否应该恢复土地原状？租赁合同无效的法律后果？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效、被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。该案中原告要求对该土地恢复原状，因涉案土地已经部分修建房屋，进行道路建设，而且被告不止租用原告一户土地，而是租用多家农户的众多土地用于修建混凝土搅拌站。现在被告秀山九鑫混凝土有限公司已经开展大规模的混凝土生产经营，恢复原状也将造成重大的经济损失。该案所涉土地也被纳入政府土地规划计划，纳入本县工业园区规划用地。所以该土地恢复耕种确有困难，不适宜恢复原状。据此，原审法院在庭审中向当事人释明是否变更诉讼请求为赔偿损失，原告坚持要求恢复原状，因此对原告恢复原状的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项、（三）项之规定，判决：一、周胜文农村土地承包经营户与被告秀山九鑫混凝土有限公司签订的土地租赁合同无效。二、驳回周胜文农村土地承包经营户要求对位于秀山土家族苗族自治县官庄镇廖家湾组马鞍山的土地恢复原状的诉讼请求。案件受理费50元，由被告秀山九鑫混凝土有限公司负担。周胜文户不服秀山土家族苗族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提起上诉，请求：1.维持原审判决第一项，撤销第二项并改判被上诉人将上诉人位于秀山县官庄镇廖家湾组马鞍山的土地予以恢复。2.本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审法院判决上诉人与被上诉人之间的土地租赁合同无效是正确的。二、被上诉人应当对上诉人的土地予以恢复。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，双方的土地租赁合同被宣告无效后，被上诉人应当依法返还，返还方式是对该地进行恢复。不能恢复是指客观原因不能恢复，不是指主观原因不能恢复。被上诉人应当对自己行为承担民事责任，不能因为恢复土地会给被上诉人造成经济损失，就牺牲上诉人作为农民享有的最基本的权利。一审法院以被上诉人已经开展大规模生产经营，恢复原状将造成重大经济损失为由，驳回上诉人恢复原状的诉讼请求是错误的。九鑫公司答辩称：1.上诉人与被上诉人平等自愿签订了租赁合同，该土地租赁合同有效，九鑫公司也支付了相应的租赁费用。2.上诉人恢复土地原状的请求不应支持。被上诉人超额支付了租赁费用，上诉人并不会因为合同效力问题而遭受损失。上诉人根据合同开展经营活动，上诉人要求恢复原状会对被上诉人造成重大损失。该土地已经纳入秀山县工业园规划，不需要恢复。请求二审法院认定合同有效，诉讼费用由上诉人承担。上诉人周胜文户与被上诉人九鑫公司在二审中均未举示新的证据。本院二审查明：九鑫公司系注册资本为1000万元的混凝土原辅材料及制品生产销售企业。该公司在租赁周胜文户的土地上，已经修建了三层楼的办公用房。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》无效后，应否将该土地恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人周胜文户在一审判决后，并未对《土地租赁合同》被确认无效提出上诉，只是请求将涉案土地恢复原状。被上诉人九鑫公司虽在答辩意见中认为《土地租赁合同》有效，但在一审判决后并未提起上诉，视为服从一审判决。九鑫公司租用了多家农户的土地用于修建混凝土搅拌站，已经开展了大规模的混凝土生产经营。上诉人要求对其出租的土地恢复原状，因涉案土地已经修建了房屋，进行了道路硬化，要恢复耕种确有困难，不适宜恢复原状。从利益衡量的角度考虑，如果将土地恢复原状，会造成九鑫公司重大的经济损失，该损失将大大超过周胜文户因耕种该土地获得的收益。因此，本案中的情形属于合同无效后不能返还或没有必要返还的情形。原审法院在庭审中已向当事人释明是否变更诉讼请求为赔偿损失，但上诉人仍要求恢复原状，因此对其关于恢复原状的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周胜文农村土地承包经营户的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周胜文农村土地承包经营户负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端代理审判员 郑 斌代理审判员 段成一二〇一五年十二月五日书 记 员 侯 睿 来源：百度“”