（2015）雁民初字第04764号
裁判日期: 2015-12-05
公开日期: 2016-01-04
案件名称
纪某某、张某某与西安每一天便利超市连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
纪某某,张某某,西安每一天便利超市连锁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第七条，第二十九条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十三条，第六十五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第04764号原告纪某某。原告张某某。共同委托代理人陈丽红，陕西正宜律师事务所律师。共同委托代理人吴柱，陕西正宜律师事务所律师。被告西安每一天便利超市连锁有限公司，住所地西安市新城区解放路111号民乐园万达广场2幢1单元10104号。法定代表人张培彦，系该公司总经理。委托代理人李欣，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人李诺，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告纪某某、张某某与被告西安每一天便利超市连锁有限公司（以下简称“西安每一天超市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人陈丽红，被告每一天的委托代理人李欣、李诺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告于X年X月X日登记结婚，婚后二人共同出资并以原告纪某某的名义于2010年9月8日购买了位于西安市雁塔区华城国际X幢X单元X层X号商铺，后该商铺一直由原告张某某管理、收益，原告纪某某、张某某对以上事实完全知情且认可。2013年12月5日，原告与被告签订了《每一天24小时便利店商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于西安市雁塔区华城国际X幢X单元X号商铺以140元／㎡，每月租金25958.8元（第一年）的价格租赁予乙方。租期从2013年12月21日至2017年12月20日，租金每半年支付一次。同时双方就租金进行了具体约定：前两年租金为311505.6元，第三年租金为336426.05元，第四年租金为370068.66元。该合同文本为被告向原告提供的格式文本，经原、被告双方自愿签订，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，但在该合同履行尚不足一年的时候被告突然以短信方式通知原告要求解除合同，随后又将商铺钥匙快递给原告。被告的这种行为不符合合同约定的解除合同的方式，并且被告的解除合同的理由也不符合约定的可提前解除合同的条件，原告并不认可被告解除合同的行为。鉴于被告行为已给原告造成了巨大经济损失，已构成根本违约，该商铺租赁合同的目的已经无法实现，原告为此要求解除该商铺租赁合同，并根据合同第七条第三项约定，要求被告支付违约金。为此原告特委托律师发律师函，要求被告支付违约金，但未果。现原告诉至本院，请求：1、判令解除《每一天24小时便利店租赁合同》；2、判令被告支付相当于一年房租的违约金311505.6元；3、本案诉讼费由被告承担。被告每一天公司辩称：一、原、被告所签订的《商铺租赁合同》中并未就合同解除条件进行约定，当被告所租赁商铺经营环境发生变化，持续亏损，如继续承租必将遭受更大损失，为防止损失进一步扩大，被告与原告协商提前解除合同，因此在同原告协商未果的情况下，被告提前一个月告知原告解除合同，随后邮寄商铺钥匙，履行了提前告知的义务，涉案商铺自解除合同的通知到达原告处时已经解除。二、合同中的违约金条款在本案中不适用，原告的诉讼请求应当驳回。根据涉案合同第七条第3款约定，违约金适用的条件为一方违约或守约方提前终止合同。本案不能适用该约定，因为被告合同目的无法实现的合法事由并自愿以两个月租金作为原告损失补偿，不存在违约情形。且原告在被告发出解除通知后将涉案房屋租给了案外人“好邻居果蔬行”，这表明原告认可合同解除这一事实。三、本案中租赁合同并非格式合同。格式合同一般为强势一方提供且弱势一方没有协商的余地，该涉案租赁合同是原、被告双方充分协商签订的，且商业物业的租赁中，出租方均处于强势地位，显然涉案合同不属于格式合同。即使涉案合同是格式合同，根据合同法规定，该合同也不适用格式条款解释规则。综上，两原告与被告签订的租赁合同于2014年11月19日已经解除，被告已支付给两原告一个月房租和一个月押金，足以弥补两原告的损失，并且两原告要求的违约金数额明显高于其损失，请求合议庭予以调整。经审理查明，原告张某某与原告纪某某系夫妻，双方婚后于2010年9月8日购买了位于西安市雁塔区华城国际X幢X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为185.42㎡。2013年12月5日两原告与被告西安每一天超市签订《商铺租赁合同》，约定将上述房屋出租给被告用于经营超市，租期自2013年12月21日至2017年12月20日。双方对租金进行了约定：2013年12月21日至2015年12月20日租金为140元／㎡，月租金为25958.8元，从2015年12月21日至2016年12月20日房屋租金在前两年的基础上递增8%，2016年12月21日至2017年12月20日房屋租金在第三年基础上递增10%，双方约定押金为25958.8元。同时双方对付款方式进行了约定：租金按月计算，按半年收付，被告（乙方）以转账方式支付给两原告（甲方），双方在合同签订之日起2个工作日内将第一期租金支付给两原告（甲方），以后每次付款为租金到期前30天。双方在合同中对违约责任亦进行了约定：单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于一年租金的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，在10天内一次性给予赔偿。合同签订当日，两原告将房屋交付给被告使用。合同签订后被告于2013年12月20日向两原告支付了2013年12月21日至2014年6月20日的房屋租金及一个月押金共计181711.60元，2014年6月20日支付了2014年6月21日至2014年12月20日的房屋租金155752.80元。合同履行至2014年11月8日，被告发短信通知两原告因承租商铺经营亏损严重，无法再经营下去，要求和两原告见面协商。后双方协商未果，被告于2014年11月19日再次以短信形式告知两原告因承租商铺经营期间周边环境发生变化，增加了几家超市，对被告经营产生了影响，店铺亏损严重，致使被告签订租赁合同的目的已无法实现，要求与两原告解除合同。两原告收到被告要求解除合同的通知后，认为合同没有到期不同意解除，双方多次协商均未能就合同解除事宜协商一致。后被告于2014年11月下旬搬离承租房屋，并于2014年12月1日将承租房屋钥匙及水电卡邮寄给了两原告，两原告于2014年12月3日收到了钥匙及水电卡。后由于双方之间未能协商一致，原告张某某于2015年2月初因此纠纷起诉至法院，经本院审理后，以主体不适格驳回了原告张某某的诉讼请求，现两原告因此纠纷再次诉至本院。庭审中查明，在原、被告纠纷处理过程中，两原告将涉案商铺再次向外出租，并与“好邻居果蔬行”达成协议，于2015年3月20日将涉案商铺交于果蔬行进行营业前的装修。以上事实，有商品房买卖合同、商铺租赁合同、短信、收据、电子银行回单、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两原告与被告西安每一天超市之间的商铺租赁合同系双方自愿签订，是双方真实意思表示，且该合同未违反法律法规的相关规定，故该租赁合同合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。在合同签订后，两原告将出租房屋交于被告使用，被告亦按照合同约定向两原告支付了租金及押金。在合同履行过程中，被告因超市经营亏损要求与两原告提前终止租赁合同，但两原告并未同意，在双方未协商一致的情况下，被告私自搬离承租商铺，将商铺钥匙及水电卡快递给两原告，并以短信形式告知两原告解除合同。庭审中，被告辩称在与两原告协商未果的情况下，其根据合同法第九十六条的规定，有权单方解除合同，并且双方之间的合同自解除通知到达两原告时解除。但《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”而该法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（五）法律规定的其他情形。”但原、被告双方在合同中并未约定可以解除合同的情形，即被告并不享有合同法第九十三条规定的约定单方解除权。并且被告系因超市经营亏损要求与两原告提前解除租赁合同，并不属于合同法第九十四条规定的情形，即被告并不享有法定的单方解除权，故被告并不享有单方解除权，因此被告在未与两原告协商一致的情况下搬离承租房屋的行为构成违约。根据《合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”双方在租赁合同第七条第3款对违约责任进行了约定，约定的违约金数额为一年的租金，即311505.6元。庭审中，被告提出双方约定的违约金数额过高，要求本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中被告已将房屋租金支付至2014年12月20日，且两原告已于2015年3月20日将涉案商铺再次出租，即由于被告的违约行为给两原告造成的损失为2014年12月20日至2015年3月20日的租金，即三个月租金77876.4元。考虑到被告违约是由于超市经营亏损，故对于违约金数额本院依法酌定为80000元。由于在合同签订时被告已向两原告支付了一个月的租金25958.8元作为押金，扣除该押金后被告应向原告支付的违约金数额为54041.2元。对于两原告要求解除租赁合同的请求，由于两原告在被告搬离超市后已将涉案商铺出租给果蔬行，双方之间的租赁合同事实上已经解除，因此本院对于原告的此诉讼请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告西安每一天便利超市连锁有限公司于本判决生效后十五日内向原告张某某、纪某某支付违约金54041.2元；二、驳回原告张某某、纪某某其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5973元，由原告张某某、纪某某承担4958元，被告西安每一天便利超市连锁有限公司承担1015元。由于两原告已预交，被告在支付上述款项时向两原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张元平人民陪审员 李连林人民陪审员 崔宝生二〇一五年十二月五日书 记 员 高彩娥 微信公众号“”