（2015）佛中法民三终字第1014号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-01-21
案件名称
郭智维与金明东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金明东,郭智维
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1014号上诉人（原审被告）金明东，���，朝鲜族，住吉林省磐石市。公民身份号码×××23委托代理人李兆芝，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭智维，男，汉族，住广东省广州市白云区。公民身份号码×××0317。委托代理人莫柳俭，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人曾秀。上诉人金明东因与被上诉人郭智维房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第192号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，作出如下判决：一、确认郭智维与金明东于2014年9月29日签订的《房地产买卖合同》于2015年4月21日解除；二、金明东于判决发生法律效力之日��十日内返还定金50000元予郭智维；三、驳回郭智维其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取1428.02元（郭智维已预交），由郭智维负担903.02元，金明东负担525元，金明东负担的部分于上述付款同期迳付还予郭智维，原审法院不另收退。上诉人金明东上诉提出：原审法院认定双方因《房屋买卖合同》约定不明产生争议是错误的。一、合同约定明确，郭智维应当在2014年10月25日前无条件支付首期款。双方签订的合同附件付款方式第5条第（二）款约定，买方垫资赎契，第二十条手写约定，首期款支付条件补充，支付时间不迟于2014年10月25日。手写补充约定相比于房产中介提供的格式条款更能反映双方当��人的真实意思，作为买方的郭智维应当在2014年10月25日前无条件将首期款支付给金明东向银行办理提前还贷手续。之所以说“无条件”是因为：1.金明东的贷款银行是中国银行佛山分行，银行规定办理提前还贷必须提前30天申请，经银行审查后，才会通知是否通过提前还贷的审批。即使金明东在约定期限内向银行提出申请，在郭智维付款期间（10月25日）届满前，金明东也不可能取得银行的提前还贷通知。因此，合同第二十条手写补充约定改变了合同对金明东申请办理提前还贷手续的期限。2.办理提前还贷手续包括向银行申请、将还贷资金存入贷款账号，正式到银行办理提前还贷等步骤。金明东已经还贷超过一年，向银行申请提前还贷虽然要经过30天的等待，但金明东信用良好进过审批办理提前还贷是必然的，其中关键是将还贷资金存入银行的贷款账号，因为即使通过���行审批，但没有足够资金在还贷账号，贷款人也不可能成功办理提前还贷，反而会导致银行认定贷款人没有诚信，影响贷款人的征信记录。买方垫资与卖方向银行办理提前还贷手续具有不可分的关系，金明东向银行申请办理提前还贷手续前，郭智维必须兑现其垫资的承诺。二、郭智维违反合同约定逾期支付首期款，后明确表示不购买涉案房屋，无权要求返还定金。郭智维是房地产中介公司的工作人员，从事房地产买卖中介工作，熟知房屋买卖流程，更应知道诚信履约的重要性。但在与金明东对涉案房屋的两次买卖行为过程中，两次违约，有违诚信原则。第一次买卖涉案房屋时，双方签订的购房合同明确载明金明东的贷款账号，若如郭智维律师函所说做好支付首期款准备且有诚意履约的话，其完全可以将首期款直接存入贷款账号。但逾期15天后，郭智维仍然没有按照合同约定向金明东支付首期款。2014年11月9日，郭智维致电金明东，要求金明东退还定金35000元。此后，一个月双方多次通过电话协商退还定金问题，但始终没有协商一致。期间郭智维还要求其同事带其他客户到涉案房屋看房。郭智维以其实际行为和口头明确表明，其支付购房定金后即反悔，不愿继续履行合同。郭智维不按照合同约定支付首期款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，其无权要求返还定金。三、金明东没有向银行申请提前还贷有合法事由，没有违反合同约定。1.办理提前还贷申请一旦银行审批通过，金明东需要在预约扣帐日前将足够还贷资金存入贷款账号，否则银行认定金明东不诚信，把不诚信信息录入银行征信系统，影响到金明东的信用和生活。2.在双方就涉案房产的前次买卖交易中，就因郭智维不能按时支付购房款导致合同解除，金明东没收了郭智维的20000元定金。为了保障合同的履行，本次交易提高定金为50000元。金明东担心申请提前还贷后郭智维像第一次一样违约，且即使按照合同该约定期限内向银行申请提前还贷，在郭智维付款期限届满前也不能取得银行还贷通知，所以金明东没有在收取定金二十日内向银行申请提前还贷。3.郭智维在逾期付款15天后致电金明东要求退还大部分定金，不购买房屋，金明东反复要求其支付但始终拒绝，故金明东有权拒绝郭智维要求金明东先办理好提前还贷手续的要求。综上，请求：1.撤销原审判决，改判金明东无需向郭智维返还定金50000元；2.本案一、二审诉讼费由郭智维承担。被上诉人郭智维答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人金明东在二审期间向本院提交房屋买卖合同一份，拟证明双方曾就涉案房屋进行过一次买卖，郭智维知道金明东的还贷账号，因为郭智维没有足够钱款支付购房款违约导致买卖不成。被上诉人郭智维对上述证据发表如下质证意见：对证据的真实性没有异议，第一次买卖时的确是因为郭智维资金的问题导致违约，郭智维已为此赔付了违约金给金明东，该合同已经作废，之后签订了涉案合同，郭智维支付了5万元定金，不会再违约了。经审查，由于金明东提供的上述证据与本案没有直接关联，故不能作为本案定案依据。被上诉人郭智维在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规��，针对金明东的上诉，本案二审的争议焦点在于金明东是否有权没收定金50000元。本案中，郭智维以金明东违反合同附件第5条第（二）款第（1）项的约定，未在收取定金后二十日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，且在郭智维于2014年12月12日向金明东发出律师函进行催告后，金明东仍未将提前还贷通知及还贷账号交付给郭智维，构成违约为由，起诉解除合同，请求由金明东退还定金50000元并支付违约金。金明东则认为郭智维未按照合同的约定于2014年10月25日前支付首期款，构成违约，金明东有权没收定金50000元。经审查，根据涉案合同第二十条与合同附件第5条第（二款）的约定，金明东应在收到定金之日（即2014年9月29日）起二十日内申请向抵押银行办理提前还贷手续，郭智维则应在收到提前还贷通知后、银行通知预约扣账日或之前将首期款转入金明东��贷款账号，并约定支付首期款时间不迟于2014年10月25日。但从双方履行合同的情况来看，金明东未在约定时间内向抵押银行办理提前还贷手续，郭智维也未能在2014年10月25日前履行支付首期款的义务，导致合同未能如约履行。究其原因，主要是双方对究竟是先申请提前还贷还是先支付首期款存在争议，进而引发本案诉讼。在一审庭审中双方均无继续履行合同的意思表示，原审法院据此确认涉案合同于一审庭审日解除，双方对此均无异议。由于涉案合同的解除并非郭智维、金明东单方违约导致，故原审法院对郭智维要求返还定金50000元的诉请予以支持，并驳回郭智维的违约金主张，处理公平合理，本院予以维持。另外，金明东上诉称郭智维在起诉前明确表明不购买涉案房屋，但未提供相应的证据证明其主张，故本院对金明东以此为由主张无需退还定金的上诉请求不予支持。而金明东辩称其未按合同约定向抵押银行办理提前还贷手续，是因为担心郭智维未按合同约定支付首期款会导致其诚信受到影响，但未提供证据证明该事实的必然发生，而且即使金明东的担忧属实，金明东亦应在签订合同之时就对办理提前还贷手续的期限作出变更，并不能以此为由拒不履行自己应负的合同义务。综上所述，金明东的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果公平合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人金明东负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘代理审判员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一五年十二月四日书 记 员 彭振宇第7页共7页 来源：