（2015）闵民五（民）初字第875号

裁判日期: 2015-12-04

公开日期: 2016-03-31

案件名称

叶丹与上海谊欣投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶丹,上海谊欣投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第875号原告叶丹，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江西省九江市，现住上海市闵行区。委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。被告上海谊欣投资管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人王某某。原告叶丹与被告上海谊欣投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，后因被告下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理，原告叶丹的委托代理人姚丹文到庭参加诉讼，被告上海谊欣投资管理有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告叶丹诉称，2014年5月12日，原、被告签订了《商铺联营合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层B1室218号商铺，租赁期限自2014年5月26日起至2015年6月25日止。合同签订后，原告向被告支付了全部款项共计36，000元（人民币，下同）。后由于被告提供的经营场所未通过消防部门验收，系争商铺被责令停业，致使原告合同目的无法实现。同时，被告与系争商铺权利人亦因房屋租赁合同纠纷（包括系争商铺）诉至法院，房屋租赁合同面临解除风险。原、被告之间的《商铺联营合同》客观上难以继续履行，故原告起诉要求：（一）、解除原、被告签订的《商铺联营合同》；（二）、被告退还原告联营金30，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，合计36，000元；（三）、被告赔偿原告损失38，786元。诉讼中，原告将第（三）项诉请明确为被告赔偿原告装修损失21，568元、加盟费29，800元。原告向本院提供以下书面证据以证明其诉讼请求成立：1、《商铺联营合同》1份、付款凭证1组，证明原、被告签订的合同名为联营实为租赁，被告未能按约向原告提供合格经营场所，构成违约，原告已按约履行合同义务，支付了相应款项；2、承诺书1份，证明被告承认其违约，并就对原告造成的损失作出赔偿承诺；3、《上海C工程造价咨询有限公司关于“上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分由王某某及次承租人投入的装修的造价及折旧率”的鉴定意见书》1份，证明被告的实际装修损失金额；4、房屋产权证1份，证明房屋权属情况。被告上海谊欣投资管理有限公司未答辩，亦未提供书面证据。原告提供的上述证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，案外人上海A酒店管理有限公司（以下简称A公司）系上海市闵行区沪闵路XXX号全幢房屋的权利人，房屋建筑面积34，139.71平方米，其中，地下建筑面积8，250.72平方米。权利人A公司系经上海市商务委员会批准，由案外人上海B房地产开发有限公司（以下简称B公司）存续分立的两家公司之一，原B公司的债权债务由存续公司与A公司按分立协议中的约定分别承担。2013年10月31日，B公司将系争房屋所属上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢（来来商场）地下一层出租给案外人王某某，王某某作为法定代表人（股东）于2013年12月18日设立了上海谊欣投资管理有限公司，即本案被告。2014年5月12日，原告（签约乙方）与被告（签约甲方）签订《商铺联营合同》一份，约定乙方承租上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层B1室218号商铺，用于经营服装业务。联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止。第一年联营金30，000元，先付后用，一年一付。综合物业管理费1，800元，空调费1，200元。乙方在支付联营金的同时，向甲方支付保证金3，000元。合同另约定，甲方应当积极履行商场管理职责，做好管理和服务工作，维护商场正常经营秩序，确保商场良好的经营环境。2014年5月12日，原告向被告支付了联营金30，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元，以及保证金3，000元，共计36，000元。另因原告承租系争商铺后欲开设“朵妃诗”潮流女装店的加盟店，故向案外人支付了加盟费29，800元。2014年8月8日，原告（签约乙方）与被告（签约甲方）签订《承诺书》，约定：双方同意将租赁期限延长为3年，自2014年10月1日起至2017年9月30日；甲方承诺保证乙方的经营期不低于3年……；鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如果商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的，甲方必须补偿乙方停业期间的经济损失。具体补偿为每停业一天补偿每间商铺每天1，000元。2014年8月26日，包括系争商铺在内的上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层被有关部门查封。另查明，（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理期间，经上海市高级人民法院委托，由上海C工程造价咨询有限公司（以下简称C公司）对上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分由王某某及次承租人投入的装修造价及折旧率进行审价鉴定。C公司于2015年1月19日出具鉴定意见书，确认次承租人投入的装修工程造价为3，654，299元，其中，本案218号商铺装饰工程造价为17，419元，安装工程造价为4，149元，装修工程造价合计21，568元。鉴定意见另说明，因工程基本装修完毕即发生诉讼，故装修工程的折旧暂未考虑。本案中，原、被告双方签订的租赁合同期限为5年，工程按60个月折旧为0考虑，每个月的折旧率为1.67%，供法院据实参考。本院认为，原、被告签订的《商铺联营合同》，虽名为联营，但从合同约定的内容来看，原告依约支付固定的费用，被告提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，故双方之间实际为房屋租赁的真实意思表示，双方均应依约履行。原告作为承租人，应当依约支付租金与相关费用；被告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告已经依约向被告支付了租金（联营金）、综合物业管理费、空调费与保证金，履行了合同义务。相反，被告因系争商铺未能通过消防验收，被有关部门查封关闭，即未能确保系争商铺符合合同约定之商业用途，致使原告作为承租人无法实际使用系争商铺而停业，不能实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。现原告要求解除双方签订的《商铺联营合同》，于法有据，本院予以支持。鉴于合同因被告之违约行为而导致解除，且合同约定之权利义务负担尚未进入双方约定的履行期限，故双方合同解除后，原告要求被告返还已经向其支付的租金（联营金）30，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，合计36，000元，并赔偿装修损失，于法有据，本院予以支持。关于装修损失的赔偿依据，经（2014）闵民五（民）初字第1214号案件司法鉴定，本案218号商铺的装修工程造价合计21，568元。该鉴定结论客观反映了系争商铺的装修情况，原告以此作为赔偿依据，要求被告赔偿装修损失21，568元，符合事实，于法有据，本院予以支持。对于原告承租系争商铺后欲开设女装加盟店发生的加盟费，该费用系原告在经营过程中自行承担的商业风险，并非由被告的过错造成，故对于其要求被告予以赔偿之诉请，本院不予支持。被告上海谊欣投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、原告叶丹与被告上海谊欣投资管理有限公司就上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层B1室218号商铺签订的《商铺联营合同》予以解除；二、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶丹返还关于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层B1室218号商铺的联营金30，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，合计36，000元；三、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶丹赔偿关于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层B1室218号商铺的装饰装修损失21，568元；四、驳回原告叶丹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，669.65元，由原告叶丹负担384.65元，被告上海谊欣投资管理有限公司负担1，285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邹巧弟审　判　员　　陈　洁人民陪审员　　邓红霞二〇一五年十二月四日书　记　员　　陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 来源：百度“”