（2015）奉法民初字第4696号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-05-13
案件名称
李伦巧与重庆巨洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
奉节县人民法院
所属地区
奉节县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李伦巧,重庆巨洋房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第五十七条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2015）奉法民初字第4696号原告李伦巧，男，1982年2月18日出生，汉族，居民，住奉节县永安镇竹枝路***号清河水岸*幢12-3，公民身份号码5112251982********。委托代理人冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。委托代理人罗定华，重庆渝万律师事务所律师。被告重庆巨洋房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸6栋一楼1号2-1），组织机构代码79073666-0。法定代表人张成平，经理。委托代理人高小辉，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。原告李伦巧诉被告重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称“巨洋公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由代理审判员江明蓉独任审理，适用简易程序于2015年11月16日公开开庭审理。原告李伦巧的委托代理人冉茂蒽、罗定华，被告巨洋公司的特别授权代理人高小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伦巧诉称，2010年5月15日，原、被告签署《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的清河水岸3-12-3号预售商品房，该房屋套内面积103.01㎡，单价3201.23元／㎡，总成交金额329759.00元。合同约定被告应于2011年5月31日前，依照国家和地方有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房实际交付原告使用，逾期被告应从逾期第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的全部义务，但由于被告的过错，2015年1月16日被告才进行综合验收，具备交付原告合法房屋的法定条件，被告逾期交房长达1324天。在违约期，被告曾支付了2011年6月1日至2011年9月18日的交房违约金3594元，房屋产权证也不按约定办理。后被告不按合同约定，于商品房实际交付之日起30日内向原告支付逾期的违约金。经与被告多次协商，被告拒不理睬，为维护公民的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求判令：1.被告给付交房违约金约40065.70元（从2011年9月19日到2015年1月16日计1215天×329759.00元×0.0001）；2.被告给付房产证逾期违约金约494.60元（从2015.3.16至2015.3.30计15天×329759.00元×0.0001）；3.诉讼费由被告承担。被告巨洋公司辩称，原告陈述的签订合同的时间、房号、房屋面积、单价及总成交金额我方认可。被告认可交房过程具有瑕疵，交房时被告未取得竣工验收备案登记证，瑕疵交房应当视为双方同意对合同进行变更，原告同意接房入住。针对办证违约，我方认为在办证方面不存在违约，合同约定六十日内交资料，我方已交资料，且通知原告签字，在合同约定期限内，已办证，办证违约不成立。针对交房违约，原、被告已通过诉讼或者自行协商对交房违约已达成协议，已领取交房违约金，原告已对该权利进行主张，原告再起诉是重复诉讼。原告接房入住至今，瑕疵交房未对原告造成任何损失，对原告的使用无影响，不应当支付违约金。若法院判定应当支付违约金，原告主张的违约金过高，请法院适当予以减少。综上，原告诉请的交房违约金及办证违约金无事实、法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年5月15日，原告与被告巨洋公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：甲方预售位于奉节县永安镇竹枝路655号清河水岸3-12-3号房屋，房屋总价款为329759元。合同第二条约定房屋性质为预售商品房。合同第七条第二款约定“本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。合同第八条第一款约定“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。合同第九条约定“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲（被告方）、乙（原告方）双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料。并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3款约定“甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。”第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房管部门提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房管部门出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”另查明，被告实际于2011年9月5日通知交房，原告实际于2011年9月28日接房，被告于2015年1月16日取得奉节县建委颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2015年3月6日在清河水岸小区张贴通知：“因办房屋产权证需核实购房人本人身份，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。请各位业主于2015年3月10日14时，由本人执身份证原件到奉节县行政审批大厅房管所1号窗口签字。”对于交房违约金，原告与被告经过协商达成一致意见，被告已支付原告逾期交房违约金3594.37元。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、发票复印件、接房通知书、民事起诉状复印件、民事调解书复印件，被告巨洋公司提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、商品房买卖合同复印件、民事调解书复印件、领款单复印件、建设工程竣工验收备案登记证复印件、房产证复印件、接房通知书、入住通知书、通知、照片及办理产权登记的申请在卷佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告巨洋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应按合同约定履行各自的义务。关于原告主张的办证违约金，根据《建筑法》等相关法律规定，建筑工程只有验收合格才能交付使用，而商品房必须符合规划、消防、环保等方面的要求后才能进入市场销售，而这必须取得建设工程竣工验收备案登记证，即取得备案登记证是商品房交付的法定时间，也是必备条件，结合本案来看，被告于2015年1月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才是本案商品房交付的法定时间，计算办理产权登记违约时间的起算点应以此为基础。办理房屋产权登记是开发商与业主方的共同义务，需要双方相互配合，各自提供其应当提供的资料。从本案来看，被告于2015年1月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时符合法定交房条件，依合同约定，被告应当自2015年1月17日起，60日内向房管部门提供相关资料，申请办理房屋产权证，被告于2015年3月6日通知业主到房管部门签字，申请办理房屋产权登记，原告在接到该通知后，也应将其应该提供的资料提交到房管部门，共同办理房屋产权证。根据本案已查明的事实，被告已在法定交房条件成就后的60日内提交了办理房屋产权证的相关资料，履行了相应的合同义务，并向业主履行了告知义务，此时虽未取得登记受理单，但办理房屋产权登记是双方义务，被告在小区张贴公告的行为，虽不符合合同约定，但鉴于业主实际入住房屋时间较长，且已有清河水岸的业主实际前往房管所办理了产权登记申请，故被告在小区张贴公告的行为实现了公告的目的及合同目的，被告此时在办理房屋产权登记上的合同义务已告完成，且未超过合同约定的期间，被告没有违约行为，故对原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的交房违约金，原、被告的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告巨洋公司应于2011年5月31日前交付房屋并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，实际被告巨洋公司已按合同约定于2011年9月28日向原告方交付房屋，但《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》于2015年1月16日才取得，被告巨洋公司向原告方交房的条件违反了双方的合同约定，属违约行为。而原告以此为由诉至法院要求被告巨洋公司给付交房违约金，对此本院认为，以2011年9月28日被告巨洋公司向原告方实际交付房屋的时间点看，此时被告巨洋公司未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交房条件，但原告方依然接收了该房屋，事实上接受了被告巨洋公司的交房行为，被告巨洋公司的交房义务已经完成，且实现了合同目的；同时，在本案中原告方并未举示证据证明原告方在实际接收房屋后，因被告巨洋公司未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》给其造成了损失。另外，原、被告双方已就交房违约的违约金达成了协议，被告已向原告支付交房违约金3594.37元；综上，依据民法的公平及诚实信用原则，对于原告要求被告巨洋公司支付交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：驳回原告李伦巧的诉讼请求。案件受理费814元，减半收取407元，由原告李伦巧承担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 江明蓉二〇一五年十二月四日书 记 员 龙 宇 更多数据：搜索“”来源：