（2015）延中民四终字第410号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-03-29
案件名称
郝丽娟与田富贵租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝丽娟,田富贵,李景林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第410号上诉人（原审原告）：郝丽娟，住吉林省敦化市。委托代理人：胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田富贵，住吉林省敦化市。委托代理人：张剑锋，吉林敦诚律师事务所律师。原审第三人：李景林，住吉林省敦化市。委托代理人：葛宏刚，吉林容善律师事务所律师。上诉人郝丽娟因与被上诉人田富贵及原审第三人李景林租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝丽娟在一审中诉称：2012年4月18日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将1500平方米土地及一间房屋租给原告使用，年租金20000元，一年一交。原告在每年的4月18日将租金交给被告，使用至土地被国家征用为止。2014年12月9日，第三人起诉本案原告，要求排除妨碍，理由是原、被告间的合同关系已于2014年7月31日终止，第三人通过土地流转取得涉案土地使用权，要求本案原告拆除诉争土地上的电子秤，给付租金20000元。原告租用被告的土地经营煤炭，经被告同意投资100000余元建造了电子秤。现原、被告终止了租赁合同，在合同履行期限内原告租用的土地被第三人占用，第三人给被告预留可能发生的相关费用700000元，第三人要求被告只要终止原、被告之间的租赁合同，第三人可给付被告700000元。被告利用了原告的善良，谈到终止合同时毫不犹豫与被告的女儿终止了原、被告间的租赁合同，但就原告的电子秤补偿事宜双方并未协商。被告置原告的利益于不顾，在营业损失、搬迁损失、电子秤损失均未与原告协商补偿的情况下，与第三人签订了补偿协议。原、被告间的租赁合同虽然终止，但合同终止后原告因提前终止合同产生损失的赔偿事宜并没有达成协议，要求被告赔偿电子秤损失、营业损失、搬迁损失等暂计50000元，具体数额以鉴定结论为准，由被告承担本案的诉讼费用。田富贵在一审中辩称：原告系个体工商户，应以营业执照上登记的字号为当事人，原告的诉讼主体错误，应驳回其起诉。原、被告间形成的是不定期租赁关系，现经双方同意已经解除租赁合同，并进行了结算，双方解除合同关系合法有效。被告不存在过错，不应承担赔偿责任。被告未同意原告在租赁的土地上建造电子秤，电子秤属原告私自安装。原、被告已经解除租赁合同，原告有义务将地上建筑物和附着物拆除，由此产生的费用应由原告自行承担，被告无义务承担该费用。原、被告间的租赁合同解除后，被告将涉案土地以570000元的价格出售给第三人李景林，不是在租赁合同履行期限内第三人李景林占用，不存在700000元的相关费用。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。李景林在一审中述称：原告是敦化市顺鑫煤炭经销售处经营人，是有字号的个体工商户，原告的诉讼主体错误，应驳回原告的起诉。本案是合同解除后的清算纠纷，原告主张赔偿的前提是确认当事人是否有过错，只有在有过错的情况下有赔偿义务。原、被告间的租赁关系经人民法院审理，确认为不定期租赁，2014年7月31日已经解除合同，各方在合同解除过程中均无过错，故被告没有赔偿义务。本案原告经营的敦化市顺鑫煤炭经销售处一直在经营，不存在损失。原告是承租人，涉案土地是土地流转，不是开发占用，原告是搬家不是搬迁，合同解除后原告搬离承租的房屋是其法定义务，不存在损失。建造电子秤是原告经营所需，在经营过程中原告因此获得了利益。被告没有因电子秤而获利，没有利益也就没有义务。第三人另案起诉时要求原告给付2013年7月31日以后的租金。原告的合同为不定期合同，不存在提前终止的事实，第三人也没有预留过任何款项，所谓的700000元没有根据。原告的诉讼主体违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，其陈述的事实理由与人民法院认定的事实不符，诉讼请求没有法律依据，应驳回原告的起诉。一审法院审理查明：2012年4月18日，原告郝丽娟与被告田富贵签订房屋租赁合同，被告田富贵将其位于敦化市胜利街西环路1500平方米土地（家庭承包地）及一间房屋租给原告郝丽娟经营煤炭生意。合同约定租赁期限一年，年租金20000元。合同一年一签，租金一年一交。土地不被国家占用时，郝丽娟优先使用。在租赁期限内，国家征用剩余房费（租金）一次性退给郝丽娟，双方互不干涉。合同签订后原告郝丽娟在涉案土地上安装了电子秤，原、被告未约定合同到期后电子秤如何处理，原告租用上述房屋及土地至2014年7月31日。2014年4月18日，被告田富贵收取原告郝丽娟2014年4月18日至2015年4月17日租金20000元。2014年7月31日，被告田富贵之女田淑云与原告郝丽娟协商终止了原、被告间的租赁合同，亦未协商电子秤如何处理，田淑云将2014年8月1日至2015年4月17日租金13809元退还给原告郝丽娟。嗣后，被告田富贵将涉案土地经营权转让给第三人李景林。原告郝丽娟占用涉案土地、房屋至今。2014年12月，第三人李景林向本院起诉，要求本案原告郝丽娟拆除涉案土地上的电子秤，给付租金20000元。2015年2月15日，本案原告郝丽娟向本院起诉，要求撤销与田淑云终止原、被告租赁合同的行为。2015年4月10日，本院作出（2015）敦民初字第425号民事判决，认定本案原告郝丽娟终止合同的行为是其真实意思表示，合法有效，不符合撤销的条件，判决驳回了本案原告郝丽娟的诉讼请求，现原告郝丽娟向本院申请鉴定，要求被告田富贵赔偿电子秤损失、营业损失、搬迁损失，致争讼发生。一审法院认为：原、被告订立的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。原告郝丽娟是以个人身份订立的租赁合同，原告主体适格。本案生效的民事判决已经认定原告终止租赁合同的行为是原告的真实意思表示，合法有效，不符合撤销的条件，原、被告间的租赁合同已经解除。原、被告在订立和解除租赁合同时未约定合同到期后电子秤如何处理，合同解除后原告应在合理的期限内自行拆除。原告所举的证据不能证明被告存在违约行为，原告至今占用涉案土地、房屋，要求被告赔偿安装电子秤损失、营业损失、搬迁损失没有事实和法律依据，本院不予支持，申请鉴定安装电子秤损失、营业损失、搬迁损失的请求亦不予支持。被告及第三人抗辩原、被告间的租赁合同已经解除，被告不存在过错，不应承担民事责任的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告郝丽娟的诉讼请求。案件受理费1050元，邮寄费50元，合计1100元，由原告郝丽娟负担。宣判后，郝丽娟不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。其主要理由：1.民法通则第115条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”原审以双方解除租赁合同中没有约定赔偿损失所以无胜诉权，不符合法律规定。且解除租赁合同中没有约定免除被上诉人解除后的赔偿责任，合同解除的理由是被上诉人与第三人就租赁标的物达成了流转关系。因上诉人交纳了当年的租金，租赁合同是正在履行中被双方协议终止的，说明被上诉人是解除合同的责任方，应当承担解除后的赔偿责任。第三人是城镇居民，与被上诉人达成的《土地使用权转让》协议，因违反法律的强制性规定而是无效的。2.我国合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，上诉人有赔偿请求权。法院应当审理合同解除后责任方应当承担的赔偿责任。3.被上诉人向第三人流转土地后，获取了巨额利益，该利益的实现与上诉人终止合同有因果关系，与上诉人因解除合同受到的利益侵害有因果关系。合同终止后，上诉人因解除而产生的损失赔偿双方并没有达成协议。4.原审判决未适用合同法第97条及民法通则第115条，是适用法律错误。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，请求二审法院给予纠正。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，合同双方当事人解除合同为自愿协商解除合同的情形，并非因合同履行过程中存在违约行为而导致合同解除的情形，双方对于合同的解除均无过错，田富贵在履行合同中并不存在违约行为，故郝丽娟要求田富贵承担赔偿营业损失和搬迁损失等违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方在订立和解除租赁合同时，均未对合同终止时安卸地秤费用进行约定，且该地秤为郝丽娟为自己生产经营而安装，田富贵作为出租人并未因此获利，也未要求继续使用该地秤，故郝丽娟要求田富贵补偿安装费用、拆除费用的主张，本院不予支持。至于田富贵在解除租赁合同后，是否与他人再行订立合同、是否获利的事实，与本案无关，对该部分本院不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人郝丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘晓娟审判员 朴美兰审判员 林 美二〇一五年十二月四日书记员 尹光熹 来源：百度搜索“”