（2015）沪一中民二（民）终字第3221号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-01-04
案件名称
郭兵传等诉胡晓钢等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海福徽汽车配件有限公司,郭兵传,胡晓琳,胡晓钢
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3221号上诉人（原审被告）上海福徽汽车配件有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。上诉人（原审被告）郭兵传。上列两上诉人之共同委托代理人陈海洲，上海升通律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托代理人许建斌，上海升通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡晓琳。被上诉人（原审原告）胡晓钢。上列两被上诉人之共同委托代理人王显光，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海福徽汽车配件有限公司、郭兵传因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第20303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢丙101、201、301、401室房屋登记在胡晓钢、胡晓琳名下。2013年2月28日，胡晓钢、胡晓琳委托应＊＊代为办理上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢丙101、201、301、401室房屋的租赁事宜。2013年3月4日，应＊＊出具授权委托书，委托上海＊＊市场公司（以下简称＊＊公司）出租并管理上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢丙101、201、301、401室房屋，委托期限为6年，自2013年3月4日至2019年3月3日；同日，应＊＊与＊＊公司签订《房屋委托出租协议》，对委托形式、委托租赁期限、房屋移交、租金标准及交付、租赁保证金、违约责任等作了约定，该协议第六条服务费用中约定，服务费由＊＊公司在代为收取的租金内按照每年2个月的租金标准逐年扣除。2013年3月11日，＊＊公司与上海福徽汽车配件有限公司（以下简称福徽公司）、郭兵传签订《房屋租赁协议》，约定由福徽公司、郭兵传承租上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢07丙01北（市场编号20-7）房屋，面积为110.51平方米，产证载明用途为工业厂房，租赁期限自2013年3月11日起至2016年3月10日止。合同第4.1条约定，合同租赁保证金为5，000元；第4.2条约定房屋租金为0.55元／平方米／天，水、电费根据实际使用情况另行由福徽公司、郭兵传承担。合同第五条约定，福徽公司、郭兵传应于合同签订当日支付租赁保证金及第一笔六个月租金共计11，092元。合同第10.2条约定，如果福徽公司、郭兵传欠交租金超过一个月，＊＊公司有权提前解除合同并要求福徽公司、郭兵传支付相当于6个月租金的款项作为违约金。《房屋租赁协议》签订后，＊＊公司将房屋交付给福徽公司、郭兵传使用，福徽公司、郭兵传支付房屋租金至2014年2月24日。2015年5月10日，＊＊公司出具情况说明，称胡晓钢、胡晓琳于2013年3月4日将上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢丙101-401室房屋委托其代为出租，为便于房屋出租，其将房屋第一、二层分为南北两套，并按照汽配市场的实际情况编号为＊＊路＊＊＊号20幢01丙01南（市场编号：20-1）、＊＊路＊＊＊号20幢07丙01北（市场编号：20-7），并于2013年3月11日以其名义租赁给郭兵传使用。2015年6月2日，胡晓钢、胡晓琳诉至原审法院，请求判令：1、解除胡晓钢、胡晓琳与福徽公司、郭兵传于2013年3月11日签订的房屋租赁协议；2、福徽公司、郭兵传返还租赁房屋；3、福徽公司、郭兵传支付2014年2月25日至2015年2月24日的租金22，184元；4、福徽公司、郭兵传支付解约违约金即6个月租金11，092元。福徽公司、郭兵传则不同意胡晓钢、胡晓琳的诉请。原审中，双方明确就本案所涉房屋租赁，福徽公司、郭兵传未支付过租赁保证金。原审认为，依法成立的合同受法律保护。福徽公司、郭兵传与＊＊公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。协议签订后，＊＊公司已按协议将系争房屋交由福徽公司、郭兵传使用，被告理应按照约定及时支付房屋租金。但福徽公司、郭兵传在支付截至2014年2月24日的租金后，未再支付相应房屋租金，福徽公司、郭兵传在庭审中虽提出因与＊＊公司另外房屋租赁中，＊＊公司尚欠福徽公司、郭兵传押金、装修损失等，但其主张的押金及装修损失系基于其他租赁合同所产生，且其亦无证据证明双方就另外租赁合同纠纷中＊＊公司已认可尚欠福徽公司、郭兵传款项，故福徽公司、郭兵传以此作为拒绝支付本案所涉房屋租金的理由，难以采信。＊＊公司与福徽公司、郭兵传之间租赁合同对于租金支付时间未作明确约定。根据法律规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间在1年以上的，应当在每届满1年时支付，故根据福徽公司、郭兵传支付租金的实际情况，其应在2015年2月24日及时向＊＊公司支付相应的租金。根据相关法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。胡晓钢、胡晓琳系房屋实际权利人，其委托＊＊公司代为出租系争房屋，现因福徽公司、郭兵传未向＊＊公司支付相应租金，导致胡晓钢、胡晓琳未能收取房屋租金，胡晓钢、胡晓琳据此向福徽公司、郭兵传主张相应的权利并无不当。综上，福徽公司、郭兵传无理拒付租金，胡晓钢、胡晓琳依据房屋租赁协议约定行使合同解除权，并要求福徽公司、郭兵传返还承租的房屋、支付租金及解约违约金的请求，应予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零三条之规定，于2015年7月23日作出判决：一、解除上海＊＊市场公司与郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司就上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢07丙01北（市场编号20-7）房屋于2013年3月11日签订的《房屋租赁协议》；二、郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司于判决生效之日起三十日内将承租的上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号20幢07丙01北（市场编号20-7）房屋返还胡晓钢、胡晓琳；三、郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司于判决生效之日起十日内支付胡晓钢、胡晓琳2014年2月25日至2015年2月24日房屋租金22，184元；四、郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司于判决生效之日起十日内支付胡晓钢、胡晓琳违约金11，092元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元，减半收取315.50元，由郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司负担。原审法院判决后，福徽公司、郭兵传不服，向本院提起上诉称：系争房屋的租赁协议系上诉人与＊＊公司签订，被上诉人并非本案适格原审原告。租赁协议中只有上诉人郭兵传的签字，没有福徽公司的盖章，故原审被告只能是郭兵传或者福徽公司，而不应将两者一并起诉。上诉人与＊＊公司有经济纠纷，＊＊公司一直拖欠上诉人款项，故上诉人不应支付租金。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人胡晓钢、胡晓琳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，《房屋租赁协议》虽系＊＊公司与上诉人签订，然在该协议第一段明确了甲方（＊＊公司）受房屋产权人委托全权处理房屋出租事宜，故上诉人在签订该协议时已明知＊＊公司系受房屋产权人即被上诉人的委托办理系争房屋的出租事宜。现上诉人主张被上诉人不具有当事人资格，依据不足，本院不予支持。《房屋租赁协议》的首部承租方处，不仅写有“郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司”，而且盖有“上海福徽汽车配件有限公司”的印章。该协议的尾部也有郭兵传的签字和“上海福徽汽车配件有限公司”的盖章，故上诉人关于郭兵传和福徽公司只能有一方为本案当事人的主张，亦难以成立。此外，上诉人虽主张其与＊＊公司之间有经济纠纷，＊＊公司拖欠其款项，然双方之间的纠纷系基于其他房屋租赁合同产生，与本案无关。上诉人以此为由拒付租金，明显违约，故被上诉人据此要求解除合同并无不当。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币631元，由上诉人上海福徽汽车配件有限公司、郭兵传负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年十二月四日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”