（2015）桐民一初字第02345号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-01-23
案件名称
桐城市黄甲镇水岭村民委员会与方翠荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
桐城市人民法院
所属地区
桐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桐城市黄甲镇水岭村民委员会,方翠荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条
全文
安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2015）桐民一初字第02345号原告：桐城市黄甲镇水岭村民委员会。负责人：王泽宏，该村委会主任。委托代理人：王树声，安徽文都律师事务所律师。被告：方翠荣，女，1950年7月25日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托代理人：黄学锋，上海上正律师事务所律师。委托代理人：程美玲。原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会诉被告方翠荣房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王文忠适用简易程序独任审判，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会的法定代表人王泽宏及其委托代理人王树声、被告方翠荣的委托代理人程美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会诉称：原告所在村水磨片的六个村民组，地处深山，交通闭塞，经原告申请，上级政府批准，决定在水磨片所有的位于毛河罗河湾的一片废地上建设移民安置点。该项目立项后，原告经广大村民要求，成立了水岭村移民安置理事会，负责移民安置点房屋的统一规划、统一设计、统一建造，安排、分配等事务。理事会按“一户一址”，先行公式的原则，确定了符合安置条件的52户农户，后期因征收田地原因又追加了4户，决定每位安置户收取建房成本费19.1万元。被告方翠荣不符合“一户一址”的标准，后在被告的要求下，经原告移民安置理事会研究决定：在上述56户均已安置的前提下，如有多余房屋，可给予安置，但要收取30万元的建房款。被告方翠荣选择的一户房屋面积较小，经计算确认房款为23万元，被告方翠荣仅缴纳12万元，余款11万元至今未交，但其却强行占用房屋。原告在镇政府的支持下，多次对被告做工作，动员其缴纳欠款，否则搬出，均遭被告拒绝，致原告分房工作无法进行。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，要求被告立即交付所欠房款11万元。原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会就其诉讼请求及陈述的事实与理由提交的证据材料为：1、报告、批复文件、移民新村专题会议记录、征地补偿协议书、统筹协议书等。证明原告在罗河湾移民安置项目的立项、筹建过程中合法，符合国家政策规定。2、成立理事会村民大会会议记录、村委会授权会议记录等（五份）（32-44页）。证明：原告经村民代表大会选举成立村民理事会，并授权理事会在处理移民安置过程中确认“一户一址”资格，房屋定价等事项中享有特定权力。3、2013年8月23日，理事会会议记录及决议，2013年9月9日理事会会议记录及会议纪要，确认被告二址房价格的理事会会议记录（45-62）。证明原告在安置房屋定价、分配过程中合法，符合法律规定。4、通知、银行缴费凭证、照片。证明原告履行了告知义务，原告向被告发出了缴费通知，被告也部分履行付款义务。经庭审质证，被告方翠荣对原告提交的证据材料发表的质证意见为：对证1、2无异议，对证3有异议，对47页的8月23日理事会决议的真实性有异议，且其与2005年9月13日的会议纪要（即4-5页）不符，原告不是统一分配的。2013年9月9日的会议纪要，对于其真实性有异议，会议内容未得到参会人员的认可签字。2015年9月5日的会议有异议，标题与内容不符；对我家房屋的议价是在两次开庭时间之后，原告撤诉后补的；我家的交房款是在2014年12月11日，在这之前没有接到任何房屋价格的通知，也没有会议来定房屋价格。原告也承认房屋较小。对证4，我方对照片公告的内容不清楚。对银行缴费凭证无异议。被告方翠荣辩称：一、该案房屋应按12万元进行结算房款，多退少补。1、涉案房款发生争议，责任在原告。根据“一户一址”安置政策，每户安置房的造价及相关费用约17万元，具体见被告提供的证据3可以看出。2、原告向案外人程国平、黄学礼、章政权、甘法志出售二套房（此前他们已经享受“一户一址”政策），但价格仅为19.1万元，原告向被告出售涉案房屋时，隐瞒了前述情况，声称二套房价格均为30万元，被告发现后，要求平等对待。二、涉案房屋价款应按19.1万元结算。1、该房屋的价格应由村民会议开会讨论决定；2、原告提交的“水岭村罗湾移民安置理事会决议”，其内容为将涉案房屋以23万元的价格出售给被告，定价程序违反了上述法律规定，系无效决议。3、被告提交的证据2，“关于罗河湾移民安置理事会及村民代表的会议纪要的说明”，该文件已经由绝大多数理事会成员签字，同时获得多数村民签字，其效力相当于村民会议决议。根据该纪要的说明，所有签字人员均认为涉案房屋应12万元结算，因此，涉案房屋应按该纪要的说明确定的价格处理。本案被告都是老实人，经济能力有限，同为同村公民，原告给予经济能力强的案外人19.1万元的待遇，却要求经济能力弱的人支付更高的价格，情理上也说不过去，也违反公平原则。对此，请求人民法院予以考虑。被告方翠荣就其辩称的事实与理由提交的证据材料为：1、2013年9月9日，罗河湾移民安置点理事会及村民代表会议纪要。证明：1、根据该会议纪要第四条，原告同意向案外人程国平、黄学礼、章政权、甘法志出售了二套房（他们此前已享受“一户一址”政策），价格为19.1万元整。2、因原告向被告出售涉案房屋时，隐瞒了上述情况，声称二套房价格均为30万元，区别对待，导致争议发生，责任在于原告。2、关于罗河湾移民安置点理事会及村民代表会议纪要的说明。证明：1、该会议纪要第二条明确被告应与上述四位案外人享受同等待遇，即该房屋应按19.1万元处理。2、该会议纪要由除原告负责人王泽宏以外的其他全体理事会签字，同时有多数村民代表签字，等同于村民会议决议，其法律效力高于2013年8月23日的“水岭村罗河湾移民安置理事会决议”，应以本会议纪要确定的价格作为涉案房屋价格。3、关于罗河湾移民安置点房屋统建协议书。证明：1、原告与相关被安置人员于2010年签署，根据该协议，安置房建造价格为每平方米600元，涉案房屋每套造价（含三通一平等费用）为17万元（含三通一平），实际“一户一址”安置价格也在17万元；2、原告不是开发商，不能以盈利为目的进行出售涉案房屋。涉及多余安置房屋的应由村民决议处理。4、照片四张，证明本村安置房74户，73户都有前后64平方米的院子，唯独我这一户涉案房屋没有。经庭审质证，原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会对被告方翠荣提交的证据材料发表的质证意见为：对证1的真实性无异议，对证明目的有异议，根据2013年8月23日村民理事会的决议二套房价格是30万元，而2013年9月9日会议纪要，有村民提出这四户虽然以前在罗河湾建造了房屋，由于特殊情况，为了维护安置点建设顺利进行，需要征收甘法志的地；章政权是因为有两个儿子，拆户分家；程国平田地征收影响安置点建设，黄学礼该户田地影响罗河湾道路及下水排放，所以理事会及村民会议一致认为这四人二套房价格为19.1万元。虽然不符合“一户一址”的原则，但有特殊情况。对证2的真实性有异议，这份会议纪要的说明来源不合法，说明内容出自一个人的手笔，后面签字包括理事会及村民代表的签字，因为签字人员未到庭，无法确定就是本人签字，无法确定其真实性。另外对于该份证据来源的合法性持有异议。对证明目的有异议，本案被告所购房屋为二套房屋，应按30万元进行结算。对证3的真实性无异议，对证明目的有异议，符合“一户一址”的收取的都是成本费，现在价格之所以会高一点，是因为房子分三次实施的，后期工人工资、材料都上涨，每一次房屋价格有所变动。对于不符合“一户一址”规定按30万元价格计算，村里考虑到后期的基础设施等各方面的开支，决定取之于民，用之于民。对证4的真实性无异议，对证明目的有异议，二套房的价格为30万元，房屋面积为197平方米，占地面积112.5平方米，考虑到被告房屋建筑面积156平方米，占地面积78平方米，比照30万元确定被告房屋价格为233688元。后来考虑该户房屋偏僻，确定为23万元。经庭审举证、质证，本院对原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会所举证据认证如下：对证据1、2，被告无异议，本院予以认定。证据3，被告对2013年8月23日罗河湾移民安置点理事会决议的真实性有异议，认为与2005年9月13日的桐城市人民政府政办（2005）118号会议纪要不符，原告不是统一分配的；认为2013年9月9日罗河湾移民安置点理事会的会议纪要，会议内容未得到参会人员的认可签字；认为2015年9月5日的罗河湾移民安置点理事会会议记录的标题与内容不符，对被告家房屋的议价是在被告缴纳购房款后确认价格的。本院认为2013年8月23日罗河湾移民安置点理事会决议有到会理事会成员的签名，对其真实性予以认定，该决议内容不违反2005年9月13日的桐城市人民政府政办（2005）118号会议纪要；2013年9月9日罗河湾移民安置点理事会的会议纪要与会议内容相一致，且有参会人员的签名，对其真实性予以认定；2015年9月5日的罗河湾移民安置点理事会会议记录，确认被告家购买的房屋价格为23万元，不违反法律规定；故本院对被告的质证意见不予支持。证据4，被告认为照片内容不清楚，由于被告在公告后向原告缴纳了部分购房款，故本院予以认定。本院对被告方翠荣所举证据认证如下：对证据1、3、4的真实性原告无异议，本院予以认定。对证据2的真实性原告有异议，由于被告提供的会议纪要的说明是未在召开罗河湾移民安置点理事会会议的情形下取得的，其证据来源不符合法律规定，故对原告的质证意见予以采信。经庭审举证、质证、认证，查明：2009年3月10日，桐城市国土资源局就黄甲镇水岭村要求建设新农村示范点建设用地向桐城市人民政府作出请示。2010年11月12日，桐城市建设局就黄甲镇水岭村移民新村规划作出书面批复。2010年1月6日，黄甲镇水岭村民委员会决定成立黄甲镇水岭村罗河湾移民安置点理事会，由移民安置点理事会按照统一施工、统一标准、“一户一址”的原则，负责安置点安置房的建设、分配等工作。2010年5月23日，黄甲镇水岭村罗河湾移民安置点理事会成立。2013年8月23日，安置点理事会经研究决议，将在剩余土地建设的部分房屋以每套30万元的价格在属水岭村村民范围内出售（“一户一址”房屋价格为19.1万元）。2014年12月，被告方翠荣通过银行转账方式缴款12万元，并占有一套住房，后原告要求被告给付购房款，被告未付。由于被告方翠荣购买的一套住房面积比30万元一套住房面积小，2015年9月5日，理事会会议决定比照30万元一套住房的面积，确定被告的住房款为23万元。2015年9月23日，原告向本院提起诉讼，要求被告给付下欠的购房款11万元。本院认为：桐城市黄甲镇水岭村民委员会为落实康居新村建设政策，经批准在黄甲镇水岭村罗河湾废地建立水岭村移民安置新村，符合法律规定。桐城市黄甲镇水岭村民委员会依据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，在罗河湾安置点安置房建设过程中，依法成立罗河湾移民安置点理事会，处理罗河湾安置点安置房的建设、分配等工作，符合法律规定。依据“一户一址”的安置房分配原则，被告方翠荣在获得“一户一址”的安置房后，并经罗河湾移民安置点理事会决议，被告方翠荣不应再次享受“一户一址”的安置房优惠政策，为此，被告要求按“一户一址”的安置房优惠政策标准给付购房款，没有法律依据。安置点理事会经研究决议，将在剩余土地建设的部分房屋以每套30万元的价格在水岭村村民范围内出售，以及被告所购的房屋决定价格为23万元，不违反法律规定。现原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会提起诉讼，要求被告方翠荣给付购房款11万元，符合法律规定，本院予以支持。被告方翠荣辩称，要求按“一户一址”安置房政策，比照19.1万元价格给付购房款，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，判决如下：被告方翠荣于本判决生效后十五日内给付原告桐城市黄甲镇水岭村民委员会购房款11万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元减半收取1250元，由被告方翠荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 王文忠二〇一五年十二月四日书记员 何 凤附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。