（2015）西法民初字第1735号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-04-05
案件名称
3陆志国 与云南集成广福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆志国,刘娟,云南集成广福房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第1735号原告陆志国，男，1964年6月30日出生，壮族，云南省昆明市人。原告刘娟，女，1980年10月18日出生，汉族，云南省昆明市人。以上两原告委托代理人廖明威，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。以上两原告委托代理人朱俊，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告云南集成广福房地产开发有限公司。组织机构代码：75359535-2。住所：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人林华灼。委托代理人李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人宋鑫，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告陆志国、刘娟诉被告云南集成广福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，原、被告双方申请庭外和解四个月并申请扣除审限四个月，依法组成普通程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告查文宏委托代理人朱俊、廖明威，被告云南集成广福房地产开发有限公司的委托代理人宋鑫到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陆志国、刘娟诉称：2013年9月18日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区居委会的广福城第3幢第8层807号房屋卖给原告。原告支付了合同约定的全额价款。合同履行过程中存在以下问题：1、被告违法重复、多收配套费。原告按合同约定缴纳了房屋配套费（太阳能集中供热系统、管道煤气设施费、有线电视、智能可视对讲系统）后，发现根据昆明市发展和改革委员会《关于规范商品房建设项目燃气设施工程费收取问题的通知》的相应规定，燃气设施工程费列入商品房开发建设成本，计入房价，燃气企业和商品房开发经营企业不得再向业主收取燃气设施工程费。另外，广福城“昆明商品房销售综合信息表”昆发改价检（2013）942号附件2载明，商品房基础设施配套情况（配套费已进入开发成本内，不再另行收取），配套的基础设施包含燃气（管道煤气）、通讯（电话、宽带）等，依据上述规定，管道煤气设施费不应再缴纳，被告重复收取了该项费用。原告对合同项下房屋进行查看后发现，被告在收取有线电视费后并未在商品房内装设有线电视设备和相关线路，实为利用宽带光纤完成，被告多收取的有线电视费应当返还原告。被告违法重复、多收取配套费共计4400元，依法应向原告支付自缴纳配套费之日（2013年9月18日）起至实际返还期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的房屋配套费资金占用利息。2、被告逾期交付房屋。合同约定被告应于2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但是被告并未按照约定的时间交付房屋。经原告调查，发现合同项下的房屋目前尚未通过法定竣工验收程序，未达到法定交付条件。被告逾期交付行为已经构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付自2014年9月1日起至商品房满足法定条件且实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。3、被告违反保密义务。原告在签订合同后，经常接到装修、装饰、家俱等公司来电、短信，来电者对原告的姓名、单位、电话、所购房屋的坐落一清二楚，其称与被告之间有合作，因此获得原告信息，并询问原告房屋是否装潢等，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告未能履行保密义务，将原告个人信息泄露给他人，使得原告日常生活、工作不断受到陌生人的滋扰，给原告生活带来不便，财产安全受到威胁，被告应予赔偿由此给原告造成的损失。原告为维护自身的合法权益而聘请律师并支付了相应律师费、诉讼费，该笔费用当然应由被告承担。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还重复多收部分的房屋配套费4400元（管道煤气设施费3900元，有线电视费500元），并向原告支付自2013年9月18日起至实际返还之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率6.15%计算的利息（暂计算至2015年1月31日为370.68元）；2、被告向原告支付自2014年9月1日起至商品房满足法定交付条件且实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2015年1月31日为15300元，每天按100元计算）；3、被告赔偿因泄露原告个人信息给原告造成的损失2000元；4、本案律师费2000元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告云南集成广福房地产开发有限公司辩称：1、被告没有把相关费用纳入房屋开发成本，原、被告签订的《商品房购销合同》中也明确了收取的相关费用，原告如果有异议应该在签订协议之前提出，同时，如果原告不同意也不可能签订协议。被告在备案过程中已将配套费纳入了备案中，根据备案情况可以看出加上配套费的购房价格是高于原告的购房价格的。电视配套设施和其他小区有区别，但是被告可以保证该小区住户能收看高清的电视。综上，被告并未多收或重复收取配套费用。2、被告存在逾期交房的事实，但是根据《商品房购销合同》及补充协议来看，被告逾期交房153天没有事实及法律依据。3、被告从未透露过原告的个人信息。4、在双方签订的《商品房购销合同》和补充协议中并没有提到过律师代理费。原告陆志国、刘娟为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》、收款收据。欲证明，原、被告之间存在商品房购销合同关系，合同约定交房时间为2014年8月31日前，若逾期交房按每天100元支付违约金。原告支付了合同约定的相应价款，履行了合同义务。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。二、昆明市商品房销售综合信息公示表（复印件）、收款收据。欲证明，被告违法多收取配套设施费4400元。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可，被告进行了明码标价备案，5000多元的这个备案是包含了配套费。三、交房公告。欲证明，被告存在逾期交房的事实。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。四、电话录音。欲证明，被告泄露原告个人信息，导致原告被陌生人骚扰。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，因为从电话录音内容上不能确认通话双方的身份，且原告所说的蔡玉瑾和张企瑞都不是本案当事人。五、律师费发票。欲证明，为进行本次诉讼，原告支付律师代理费2000元。经质证，被告对真实性、合法性认可，但不认可关联性。六、照片。欲证明，被告要求缴纳家庭宽带和网络电视的费用，恰好证明被告之前向原告收取的有线电视费是不应该收取的。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，这个告知书应该贴过，云南彩立方数据科技有限公司也确实是在负责涉案小区的网路运行管理。七、规划图纸。欲证明，本案诉案房屋夹层高度与实际高度、用途不一致。经质证，被告认为该组证据材料系复印件，对该组证据材料不予认可。被告云南集成广福房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》，欲证实原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定了出现违约的解决方式。经质证，原告对真实性、关联性、合法性认可，正好说明逾期违约金。二、2014年12月4日集成广福公司函告，欲证实1、被告确定交房时间后对业主进行了公告；2、提出了解决关于延期交房的补偿方案。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，补偿金额是违背合同约定的。三、收款收据2份、维修基金开票通知单、发票、“广福城”交房通知单，欲证实1、被告收到原告房款；2、被告按照法律规定向原告收取相应费用并开具相关收据；3、被告于2015年2月8日向物业发放了交房通知单，通知物业公司可以向原告交房。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，系内部制作。四、情况说明2份，欲证实被告已经针对收取费用的情况向相关部门进行了说明。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，系被告单方制作，没有政府机构的确认。五、竣工验收合格证明书2份，欲证实涉案小区已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。原告认为超过举证期限提交，不予质证。而且从证明书上凸显了两部分内容，第一是验收的范围是地下2层，夹层一层，与实际不符；第二是应当以综合验收备案表以证实符合法律规定的交付标准。因此，该证明书不符合法律规定的交付标准。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三、五，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据材料四，被告无异议，因无法确认通话双方的身份，本院在本案中不予采信。原告提交的证据材料六，被告有异议，且涉及案外人，故本院在本案中不予采信。原告提交的证据材料七系复印件，无法与原件核对一致，且被告对该组证据材料的真实性不予认可，本院在本案中对该部分证据材料不予采信。被告提交的证据材料一，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据材料二，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。被告提交的证据材料三中，关于收款收据，与原告提交的一致，本院予以采信；关于维修基金开票通知单、发票、收据、“广福城”交房通知单，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。被告提交的证据材料四，系单方制作，且没有其他证据予以作证，本院不予采信。被告提交的证据材料五系原件，原告虽有异议但没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2013年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买广福城第3幢第8层807号房屋，建筑面积为170.78元、每平米5834.72元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按补充协议第五条约定承担违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以《春城晚报》公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《合同补充协议》，其中第二条约定：“对于《商品房购销合同》第四条的相关事宜补充如下：（一）除《商品房购销合同》约定的房价款外，乙方应在签订《商品房购销合同》的同时向甲方一次性支付房屋配套费，明细为：①太阳能集中供热系统￥3500元∕户（可使用楼层计收）；②管道煤气设施费￥3900元∕户；③有线电视￥500元∕户；④智能可视对讲系统￥3500元∕户。（二）乙方保证购房款项的来源合法性及有效性，如因乙方所支付款项来源非法而被司法机关依法冻结交易或要求划转的，甲方有权解除《商品房购销合同》。甲方选择解除合同的，有权凭司法机关出具的冻结或配合执行手续，单方到有关部门办理撤销合同备案手续，将房屋另行出售，由此造成的经济损失由乙方自行承担。”第四条约定：“对于《商品房购销合同》第七条的相关事宜补充如下：《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指本地块各单位建筑物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格。房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。”第五条约定：“（一）乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消灭。若乙方行使该解除权的，自甲方收到乙方解除合同的书面通知之日起，《商品房购销合同》及本协议予以解除，甲方有权将该商品房另行出售，但甲方应向乙方退还已付款（不计利息）及支付已付款30%的违约金，期间产生的费用由甲方独自承担。若乙方未行使该解除权的，则本合同继续履行，双方另行确定交房期限的补充协议。（二）乙方未向甲方足额支付本协议及《商品房购销合同》约定的全部款项前，甲方有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。由此导致甲乙双方未能按期交接房屋的，乙方应按照《商品房购销合同》第十条的约定执行。（三）因不可抗力或政府行为的事由而迟延履行合同义务时，互不承担违约责任。但遭遇不可抗力或政府行为的事由的一方应及时将事因通知对方。”原告也于同日向被告交纳了管道煤气设施费3900元、有线电视费500元、智能可视对讲系统费3500元，共计7900元。2014年12月4日，被告发出交房公告，通知涉案小区业主涉案小区于2014年12月15日起正式办理交接手续。原告于2015年2月8日办理了涉案房屋的交接手续。原告因本次诉讼支付律师代理费2000元。另，涉案小区于2014年12月10日经被告、中国有色金属工业昆明勘察设计研究院（勘察单位）、云南省设计院（设计单位）、云南镕诚建设监理咨询有限公司（监理单位）、中国有色金属工业第十四冶金建设公司（施工单位）组织验收，验收结论为工程质量评定为“良好”，同意验收。原、被告一致陈述：原告已经全额向被告支付了购房款。被告陈述：涉案小区确实没有安装有线电视的设备和相关线路，而是采用IPTV的方式收看电视。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已经向被告支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给原告，而是于2014年12月4日发出交房公告，通知原告自2014年12月15日起开始办理交接手续，其行为已构成违约，其应当向原告承担逾期交房的违约责任。按照合同的约定，逾期60天内，被告每天按100元向原告支付违约金，逾期60天后以合同补充协议第五条的约定为准。而从合同补充协议第五条的约定来看，被告逾期60天后仍未交付房屋的，则原告享有约定的解除权，原告行使解除权的时间为30日内；若原告不行使约定解除权的，则合同继续履行。也就是在被告逾期60天后仍未交付房屋的，被告承担违约责任的方式为赋予原告享有单方解除合同的权利，而不是由被告向原告支付一定数额的违约金。故被告因其逾期交付房屋的行为应向原告支付的违约金为6000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同只有在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下才无效。本案中，原、被告在合同补充协议中明确约定原告应于签订《商品房购销合同》时向被告支付管道煤气设施费3900元。昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局《关于规范商品房建设项目燃气设施工程费收取问题的通知》、《关于燃气设施工程费计入房价有关问题的通知》中虽然规定昆明市行政区域内的新建住宅商品房项目应当配套建设燃气供气设施。商品房配套建设的燃气设施工程费根据工程实际造价，由燃气企业向商品房开发经营企业协议收取，燃气设施工程费列入商品房开发建设成本，计入房价。房地产开发经营企业在2011年5月1日后取得商品房预售许可证的，一律不得在房价外收取燃气设施工程费。但是上述两份通知系规范性文件，不属于法律、行政法规的范畴，不能作为认定原、被告上述约定无效的依据。故在双方达成的原告应向被告支付管道煤气设施费的约定有效的情况下，该约定对双方均具有约束力，原告要求被告退还管道煤气设施费及支付该款项自2013年9月18日起至实际返还之日止的利息没有法律依据，本院不予支持。关于有线电视费500元。庭审中，被告陈述涉案小区确实没有安装有线电视的设备和相关线路。按照被告的自认，原告支付上述费用的对价并没有实际获得，故被告向原告收取有线电视费500元没有事实和法律依据，其应当向原告退还。同时，原告的上述资金在合同履行过程中被占用产生利息损失，被告应当向原告支付500元从支付的次日即2013年9月19日起至款项全部返还之日止参照中国人民银行规定的贷款利率的标准计算的利息。关于律师代理费，一方面，原、被告在《商品房购销合同》及合同补充协议中没有进行过约定；另一方面，根据合同法上的可预见规则，被告因其违约行为给原告造成损失的，其赔偿损失的数额不应超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。故本院对原告主张的律师代理费2000元不予支持。至于原告要求被告赔偿因泄露原告个人信息给原告造成的损失2000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、由被告云南集成广福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陆志国、刘娟支付违约金6000元。二、由被告云南集成广福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陆志国、刘娟退还有线电视收费500元，并支付上述款项从2013年11月23日起至款项全部返还之日止参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算的利息。三、驳回原告陆志国、刘娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费402元（此款原告陆志国已预交），由被告云南集成广福房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告陆志国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 罗 玮代理审判员 钟启明人民陪审员 赵晨旭二〇一五年十二月四日书 记 员 刘筱燕 来源：百度“”