（2015）东民初字第2153号
裁判日期: 2015-12-04
公开日期: 2016-06-14
案件名称
贾雷、肖佳林与天津市华运商贸物业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾雷,肖佳林,天津市华运商贸物业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第2153号原告贾雷。委托代理人李承恩，天津秋水律师事务所律师。委托代理人刘镇亚，天津秋水律师事务所律师。原告肖佳林。委托代理人李承恩，天津秋水律师事务所律师。委托代理人刘镇亚，天津秋水律师事务所律师。被告天津市华运商贸物业有限公司，住所地天津市河东区张贵庄道160号。法定代表人楼超钢，该公司董事长。委托代理人胡晓燕，该公司职员。委托代理人郭立新，天津建嘉律师事务所律师。原告贾雷、肖佳林诉被告天津市华运商贸物业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日、2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告贾雷、肖佳林的委托代理人李承恩、刘镇亚，被告天津市华运商贸物业有限公司的委托代理人胡晓燕、郭立新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称，原告购买被告开发的坐落天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦1-1-915号房屋，建筑面积64.41平方米，总房款793297元。购房时，开发商通过广告、宣传材料、售房员宣传等承诺房屋高4.4米，买一层得两层，并提供了两层的装修图及两层的样板间，并告知房屋可自由分割。交房时房屋内室墙壁上预留有钢结构预埋件，提示房屋通天燃气。2014年9月，原告入住后发现房屋高度低于4.2米，只安装了燃气管道，未安装燃气表，不能通燃气，且电价高达1.21元，高出定价，物业费超过天津市的指导价，亦高出被告承诺的2.9元。2014年至2015年采暖期室内温度不达标，甚至要生火炉取暖。被告交付的房屋和提供的服务不符合合同约定和国家标准，给原告造成重大损失，为维护自身合法权益，故提起诉讼请求依法判令：1、返还减少房屋高度20厘米的房款35698元；2、赔偿因燃气未能如约入户产生的损失3360元（自2014年9月20日按日计算至2015年5月20日），按合同履行，立即通燃气；3、安装一户一表，由原告直接向电业部门购电；4、返还多收的物业费2110元；5、返还2014年-2015年采暖费1822.6元；6、诉讼费由被告承担。诉讼中二原告变更第2项诉讼请求为：首先要求被告履行本案房屋买卖合同，安装燃气表、燃气入户；如被告最终不能安装燃气表并接通燃气，则要求被告赔偿未安装燃气表，不能通气，原告使用电器烧水、做饭的损失187008元。二原告提交如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》（包括附件3交房标准等）复印件1份；2、房款发票复印件1份；3、广告、宣传页及视听资料1份；4、被告搭建样板间照片打印件1组；5、房屋预埋件照片打印件1组；6、房高截图；7、商品房交付通知书复印件1份；8、购电收据复印件1份；9、新建商品住宅使用说明复印件1份；10、物业费收据复印件1份；11、物业费宣传广告复印件1份；12、供热费收据复印件1份；13、音像资料；14、长春中院商品房买卖合同中质量瑕疵判例复印件1份。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。关于第一项诉讼请求，首先本案涉诉房屋不存在减少高度的问题，被告对房屋的建设符合国家规定，已经达到4.4米，房屋建设施工图纸经过专业公司及政府相关部门的审核，设计是按照4.4米设计，被告一直按图施工，竣工后也验收合格，取得合格书；其次原告对层高的理解有误，根据建筑工程建筑面积计算规范（GB／T50353-2013）第2.0.3、2.0.6条之规定，结构层高是指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离，结构净高是指露面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离，层高包含楼板厚度，而净高不包含楼板厚度，原告将层高理解为净高；再次双方签订的合同中未约定层高和净高，根据商品房买卖合同《补充合同》第十一条第4款的约定，原告向被告主张权利没有依据。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，被告已经履行完毕燃气管道入户义务，不存在违约行为，首先根据合同约定，被告的义务是提供燃气管道入户，燃气开通应由原告自行办理一户一表相关手续，根据买卖合同附件三交工标准第4项、合同附件六第七条第3项的约定。原告需要自行办理一户一表手续，办理完毕后方可通燃气，被告与燃气公司签订了《燃气配套工程合同》及《燃气表合同》，原告自行办理时不需要缴纳燃气表费用，至房屋交付时，燃气管道已经入户且已经立管带气，被告不存在违约行为；其次诉争房屋未能挂表是由于部分业主违规装修所致，部分业主将燃气管道所在位置搭板装修，违反了燃气公司规定，燃气公司规定即使有个别业主违反上述规定，则燃气管道贯穿的整串商品房均不能通气。关于原告的第三项诉讼请求，原告无权要求安装供电一户一表。诉争房屋为非住宅类酒店型公寓，并非住宅，对于非住宅类商品房，并没有要求安装供电一户一表的相关规定。原告主张的第四、五项诉讼请求与被告无关，原、被告是商品房买卖合同关系，原告的第四、五项诉讼请求并非基于房屋买卖合同，被告并未实际收取物业费及采暖费，因此与被告无关；其次，被告与物业公司签订的前期物业服务合同约定的收费标准即为每平米每月3.5元，该合同已经过物业办备案，收费标准不存在超标问题，另原告认为供暖温度不达标，应向供热公司申请测温，与被告无关。被告提交如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》及相关附件复印件1份；2、涉案商品房的设计图、竣工图、涉案商品房的竣工验收备案书复印件1份；3、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353-2013）第2.0.3、2.0.6条；4、《燃气表合同》、燃气表发票复印件1份；5、《天津市住宅前期物业服务合同》、前期物业管理备案证明复印件1份。6、网络打印件4页；7、燃气设计图、竣工图打印件7张；8、照片打印件4页；9、说明1份。经审理查明，2013年7月6日，以被告为甲方、二原告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），约定二原告购买被告开发的坐落于天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦1-1-915号房屋一套，该房屋设计用途为酒店型公寓，建筑面积64.41平方米，每平方米价格为12316.36元，总价款为793297元，商品房交付时间为2014年9月30日前。该合同第九条约定：“下列商用配套设施运行日期约定如下：1、上水商品房交付使用时；2、下水商品房交付使用时；3、供电商品房交付使用时；4、燃气（气源种类）管道天燃气按政府规定执行；5、暖气商品房交付后的第一个采暖期；6、电梯商品房交付使用时。上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在60日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。该房屋交房标准中设备设施约定：“配电系统：室内设配电箱，预留入户管线；……燃气系统：燃气管道入户，一户一表；”。该合同附件六补充合同第七条第3项约定：“合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用”；补充合同第十一条第4项约定：“凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据”。该合同签订后二原告依约向被告支付了全部购房款。2014年9月28日二原告向天津红星美凯龙物业服务有限公司缴纳涉诉房屋2014年10月1日至2015年9月30日物业费3037.56元，向天津市芳馨园供热有限公司交纳2014-2015年度暖气费1822.6元。2014年9月29日被告将涉诉房屋交付二原告。第一次开庭后，本院去天津津燃公用事业股份有限公司就涉诉房屋能否安装燃气一事进行询问，该公司发展部副部长就此事进行了答复，认为：该公司系涉诉房屋燃气管理部门。涉诉房屋原始设计没有隔断，因此设计燃气管道也是按照没有隔断进行设计。整栋大厦安装燃气必须统一进行处理，不能进行分类处理，就目前已经有业主打隔断，肯定不能安装燃气。后，本院又去天津市燃气热力规划设计院进行询问，该院设计三室主任进行答复，认为：睿品大厦燃气系该院设计，设计初始，知晓房屋是4.4米高，且当时就隔断问题问过华运商贸，华运商贸承诺不打隔断，故按此方案设计了燃气管道。按照燃气设计规范，燃气管道不能通过其他房屋，只能在厨房。就现有情况无法做出设计变更。2015年7月3日，天津津燃公用事业股份有限公司出具说明一份，内容为：“天津市华运商贸物业有限公司开发的睿品大厦位于天津市河东区津滨大道160号，项目4层及以上建筑层高4.4米，地上19层，建筑高度85米。2014年9月30日，睿品大厦交付时，燃气管道已入户并立管带气，符合天燃气挂表安装条件，需业主自行办理一户一表手续。睿品大厦交付后，由于部分业主违规搭板装修，导致燃气管道穿过客厅或者卧室，无法达到睿品大厦天燃气挂表安装条件（燃气管道通气三不穿原则：不穿卫生间、不穿卧室、不穿客厅）。特此说明”。2015年9月17日，天津津燃公用事业股份有限公司回函，内容为：“1、目前该项目房屋结构与最终进行燃气设计时开发商提供的土建图纸不符，房屋内有隔断夹层，燃气管道有穿越卧室和非厨房房间的现象。按照燃气规范要求，燃气管道不能穿越卫生间、卧室和客厅。为保证该用户及周边居民用户的人身及财产安全，故不能通气。同时该项目开发商在项目进件时对此做过承诺；如不按规范在厨房位置搭设夹层，导致无法通气后果由其负责。2、必须按照原图纸恢复原有土建结构，方可接通燃气。无其他方法接通燃气。”以上事实，有双方当事人当庭陈述及提交的证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于二原告要求返还减少房屋高度20厘米的房款一节，根据原、被告双方签订的买卖合同，双方并未在买卖合同中约定房屋层高。且被告提供的《建设工程竣工验收备案书》，能够证明涉诉房屋所在的工程已竣工、且经验收合格，说明涉案房屋层高符合建筑行业规范。二原告主张被告在宣传页中标识4.4米应是房屋净高，但根据《天津市商品房买卖合同》约定，凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据，故二原告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告要求被告安装燃气表、燃气入户，如被告最终不能安装燃气表并接通燃气，则要求被告赔偿未安装燃气表，不能通气，二原告使用电器烧水、做饭的损失187008元一节。根据天津津燃公用事业股份有限公司及天津市燃气热力规划设计院的回复，部分业主搭板装修，导致燃气管道穿过客厅或者卧室，实际不可能再接通燃气。二原告根据实际情况主张被告赔偿燃气损失187008元。首先，双方签订的附件交房标准中约定燃气管道入户，一户一表，说明购房者在收房后可以享受燃气功能；其次，被告展示的样板间存在搭板装修，对购房者存在误导，被告交付的房屋墙体存在预埋件，亦是间接告知购房者可以打隔断装修，且现在多数业主已经打隔断装修，被告亦未进行有效的阻止，并全额退回了装修保证金；再次，该房屋高度为4.4米，根据一般购房者的需求和购房惯例，购买者购买这样高度的房屋多数会打隔断，对于打隔断会导致不能接通燃气相对专业的问题对普通购房者要求过高，被告在销售房屋时对房屋的现状以及装修没有尽到全面、详细的告知义务，使购房者存在误解，故被告对于不能接通燃气负有相应责任。鉴于二原告要求赔偿的损失数额因没有提供具体、有力的证据予以佐证，故本院无法按照二原告要求的数额确定二原告的损失。鉴于按照合同约定的违约金的计算方法即总房款的万分之一，违约金数额明显偏低，原告实际损失明显大于违约金数额，可适当调整，综合考量本案的具体案情，结合涉诉房屋燃气工程配套费用及因不能接通燃气给购房者所造成的其他替代管道燃气消费的相应损失，本院酌定被告一次性赔偿每户燃气损失45000元。关于二原告要求被告安装一户一表一节，由二原告直接向电业部门购电一节，双方在买卖合同中并未对此进行约定，二原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于二原告要求被告返还其所支付的涉诉房屋的采暖费及多收的物业费一节，涉诉房屋属于二原告的财产，使用该房屋所带来的相关费用，理应由原告自行承担，且收取二原告物业费和取暖费的单位非被告，二原告向被告主张上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津市华运商贸物业有限公司给付原告贾雷、肖佳林燃气损失费45000元；二、驳回原告贾雷、肖佳林的其他诉讼请求。如果被告天津市华运商贸物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，由被告天津市华运商贸物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 袁 媛代理审判员 郭宏敏人民陪审员 王 刚二〇一五年十二月四日书 记 员 张 妍 微信公众号“”